银行按揭贷款的还法也有小窍门哟。（网络图片）
【看中国2014年10月03日讯】买房，办银行按揭贷款，其中有很多学问。有的选项一旦选错，就是几千、几万的差距。首先要讨论的一个选择是关于浮动利率和固定利率。
我在北美工作一年后买房时，听一位好心的银行职员的建议选择了浮动利率。结果后来浮动利率大幅下降，从最初的4.15%一度降到了1.5%。而一位同事因为选择的固定利率，一直得支付5%的利率。还款一年后，我们都还有大约25万的贷款。
就这25万的贷款而言，这位同事一年就比我多付8,750元的贷款利息。我当时的想法是，在贷款初期，因为欠的本金多，利息就高，应该选择尽可能低的利率。当时浮动利率就比固定利率相差近一个百分点。随着时间的推移，我的薪水会稳步上涨，还贷能力增强。就算以后的经济前景不好预测，可能浮动利率上涨到比最初的固定利率高，那时本金也已经还的差不多了，我也可以提前追加一些还款。这样可能的浮动利率上涨带来的负面影响也会冲淡很多，更何况我在这假设的浮动利率上涨之前已经节省了不少。
另一个选项是关于还款方式的，等额还款法和等本还款法。等额还款法，即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
而等本还款，又称等本不等息还款法。借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低，但是前期的还款压力较大，而还款负担则逐月递减。两者最大的区别在于等额款法的月还款额恒定，而等本还款法则在逐月递减。
下面举个实际的例子来说明两种还款法的差异。假设申请住房贷款30万元，期限20年，贷款月利率为5.4%。在利率不变的情况下，采用等本还款法，首月支付金额2,870元，逐月递减6.75元，总利息195,210元。
而如果采用等额还款法，则每月支付2,233.2元，总利息235,964.8。同样是20年，两种还款方式的利差竟然达到了40,754.8元，显而易见是等本还款法比较划算。
有些学者争论说不管等本还款法还是等额还款法，银行并没有多赚钱，客户也不存在节省利息支出的实惠，因为银行利息的计算公式不变：利息=资金额×利率×占用时间。虽说这个关于银行利息的计算通式的提法没错，当总觉得还是有误导之嫌。
实际上，学术界也承认等额本息还款法（包括等额本金还款法）本质是复利计息，只是由于采取按月分期付款的方式变相降低了复利的程度。这里从一个大家都能接受的角度来说明：在贷款初期提前还款节省的利息是最多的，如果到了还款后期，提前还款的意义不大。等本还款法，从某个角度来说，可以理解为在贷款初期的一种“提前还款”。
以贷款20年，贷款100万元，等额还款法计算下来月还款7,485.2元为例。在这笔还款中，5,458.3元是利息，2,026.9元是本金，也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候（10年后），本金还剩657,735.5元，利息已经还的差不多了（555,959.5元，占如果不提前还款的20年总利息796,448元的69.8%）。但是你的本金还有很大部分没还，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面基本是本金，利息很少，你提前还已经没有多少意义了。
接下来说说等额本金模式。还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还9,625元月还款为例。每月还的钱要比等额本金多2,140多元。其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。从第2个月开始，只还9,602.26元，因为本金上月还了4,166.67元，这月利息重新计算，要少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小，总的利息也越少，因为你已经在贷款初期“提前还款”了。
直接从提前还款的角度看，额外支付的每一分钱都将减少你的未偿还本金并立即开始为你节省贷款利息。假设你办了一个25年期100,000元的抵押贷款，固定年利率6%，期限5年。一年以后，你收到一笔1,000元的意外之财，并决定全部用于额外支付抵押贷款。如果没有额外的付款，5年后你还欠本金89,836.5元。而有了那1,000元的额外付款，5年后你的贷款额是88,569.7元，相比减少了1,266.8元。这相当于你这1,000元的“投资”有一个相当年复合收益率6.09%的回报。要知道，这6.09%是免税的，相当于税前投资回报率9.5～10%。考虑到这几乎是无风险回报，这可是相当不错的“投资”。
结论是，能负担得起等本还款法，就不要采用等额还款法。但如果由于当前收入限制，只能采用等额还款法，在手里有了余钱又没有很好的投资选择时，应尽量提前还贷，有效减少贷款利息。
来源:看中国专栏
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