中国房价还远远没有回归到合理价位。如果硬要说房价下跌，那也只能是环比下跌，就是拿这个月房价跟上个月房价比，但要是同比，跟2011年比，70个大中城市中，只有28个下跌，剩下的42个还在上涨。你要说调控有效果，得感谢北京有个通州，上海有个南汇。
房价真的下跌了吗？房价下跌只是一个统计学游戏。感谢北京有个通州，上海有个南汇，广州有个番禹，这给这些城市一个更好的机会来个统计游戏，用来调整房价。
如果按照跟收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。通州是北京市区吗？南汇是上海市区吗？东莞是广州市区吗？都不是！但你是把它也平均进去了，这样是跌。
但是你说三环之内跌了吗？它也没怎么跌。但是这样平均下来好像是跌了，政府觉得调控成功。想买房的人呢，你就到郊区去买，比如说到通州去买，通州跌了，你心里也好过一点。
市区的人呢，房价没怎么跌，你心里也挺好过的，因为你本来就有房的对不对？所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。
然后开发商也特有意思，中小型开发商被大量淘汰，大型开发商却越来越壮大。比如说，2011年万科的销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园，它的销售量和利润也都上升了35%。
你不是调控吗，怎么越调控大开发商的利润还越高呢？因此你看，大开发商也挺高兴，他们掌控了大量的资源，是真正的利益集团，而你调控的结果是他们发了。
2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。
也就是说，调控之后小鱼慢慢被吃掉了，而大鱼则变得更大了。2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府也挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。
笔者做了一个统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右。70%是税费，这是刚性的，你降不了吧？还有呢，10%是最起码的构建成本吧？这个你也降不了的。
还有呢，开发商有20%的利润，那我再请问你，它这里面还有很多的灰色支出，所以它至少还要有10%的利润，来保障它的灰色支出吧？
所以加在一起是多少？70%加10%加10%等于90%。那我请问，你能不能突破90%这个刚性关口？答案还用说吗？
那么，谁才是高房价的最大推动力？是地方政府的土地财政。我举个例子，比如说我是市长，任命你到这个县去当县长，我跟你说，必须到那儿给我搞好，GDP要多，社会治安要好，所有一切都要好，但是我告诉你，没钱给你，这个你自己去想办法。那你能想什么办法？只有卖土地了。
事权太多，财权太少，最终一定会导致土地财政。土地财政的结果是什么？就是房价越来越高，因为房价越高，它的土地就卖得越好。
因此呢，有钱人去买房，把房价再炒高，地方政府也非常高兴，然后土地卖得更高，这已经形成一个恶性循环了，房价根本不可能降低了。
价格的背后是什么，价格的背后是利益，而且价格的背后的利益，是涉及到地方政府的利益。那么你如果不让它获得利益补偿，就是房价高是地方政府，就是地方政府缺钱的产物。
如果你不从其它正当的途径找到钱，它只能从高房价里找到钱，问题实际上是如此的简单的。而且你不能漠视地方政府的利益，而且你漠视它，它跟你过不去。
因此今天你是用一个所谓打压的方式，不准那些需要买房的人买房，当然你说不准炒房，那是另外一回事，但是全世界都在炒房，为什么中国不能炒呢？
美国政府给民众最低的贷款利率，鼓励他们去炒房，可是人家为什么就不炒呢？因此这个问题是我们自己要检讨的，为什么只有中国在炒房？
2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。
也就是说，调控之后小鱼慢慢被吃掉了，而大鱼则变得更大了。2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府也挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。
笔者做了一个统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右。70%是税费，这是刚性的，你降不了吧？还有呢，10%是最起码的构建成本吧？这个你也降不了的。
还有呢，开发商有20%的利润，那我再请问你，它这里面还有很多的灰色支出，所以它至少还要有10%的利润，来保障它的灰色支出吧？
所以加在一起是多少？70%加10%加10%等于90%。那我请问，你能不能突破90%这个刚性关口？答案还用说吗？
那么，谁才是高房价的最大推动力？是地方政府的土地财政。我举个例子，比如说我是市长，任命你到这个县去当县长，我跟你说，必须到那儿给我搞好，GDP要多，社会治安要好，所有一切都要好，但是我告诉你，没钱给你，这个你自己去想办法。那你能想什么办法？只有卖土地了。
事权太多，财权太少，最终一定会导致土地财政。土地财政的结果是什么？就是房价越来越高，因为房价越高，它的土地就卖得越好。
因此呢，有钱人去买房，把房价再炒高，地方政府也非常高兴，然后土地卖得更高，这已经形成一个恶性循环了，房价根本不可能降低了。
价格的背后是什么，价格的背后是利益，而且价格的背后的利益，是涉及到地方政府的利益。那么你如果不让它获得利益补偿，就是房价高是地方政府，就是地方政府缺钱的产物。
如果你不从其它正当的途径找到钱，它只能从高房价里找到钱，问题实际上是如此的简单的。而且你不能漠视地方政府的利益，而且你漠视它，它跟你过不去。
因此今天你是用一个所谓打压的方式，不准那些需要买房的人买房，当然你说不准炒房，那是另外一回事，但是全世界都在炒房，为什么中国不能炒呢？
美国政府给民众最低的贷款利率，鼓励他们去炒房，可是人家为什么就不炒呢？因此这个问题是我们自己要检讨的，为什么只有中国在炒房？
过去说地方政府陷入了土地财政的漩涡里面，那下一步呢？表面上说我们要改革税制，重建财税结构，到最后呢？还是土地财政，只是换了个名义，变成了房产税。
中国是不应该全面开征房产税的，为什么？因为从长期来看，房产税本质上是一种财产税，财产就是你自己有的东西。
现在我可以说，中国没有任何一个人有自己的房产，为什么？财产是永久的，比如说你对这个杯子的所有权是永久的。而我们对房子的拥有权最长也不过70年而已，不是永久的。
所以“郎眼”的价值观和立场一直是一以贯之，叫做“功夫在诗外”。就是说，你不能为调控房价而调控房价，必须在理顺分税制上，在保障房建设的种种制度的考量上做文章。这叫本质分析法，但是现在媒体中充斥的很多都是表面现象的讨论。
还有很多人热衷于讨论房价，比如说谢国忠，美国房价5年来连续下跌，日本房价低迷了近20年，中国香港房地产的熊市从1997年持续到了2003年。
所以谢国忠表态，说中国房价下跌的趋势刚刚开始，被扭转的可能几乎没有，这个最近被媒体炒得很热。
其实谢先生，还有很多其他人，包括我的朋友，他们从2003年到现在，年年鼓吹房价要崩盘，下跌至少50%，但他们从来没预测对过。
他们的逻辑是这样的，如果我年年这样预测，就可以吸引眼球，而且貌似站在老百姓这一边。然后，假定我继续说下去，说到死，万一房价真就下去了呢？
这年头有个特点，你只要说房价会降，就占据了道德制高点，老百姓就说你好。如果你要分析说房价为什么不降，像我这种本质分析法，就总是得罪人，大家只会说，郎教授说了，房地产价格不会降。
我们当然期望房价会降，而且必须说明，笔者比谁都希望房价会降。但今天房价降不降不是笔者说了算，而是要先把高房价的原因给找出来。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:BWCHINESE中文网
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