中国央行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人房屋贷款最低首付款比例政策的通知》。示意图。（图片来源：Getty Images）
【看中国2024年5月20日讯】中国央行、国家金融监督管理总局5月17日发布《关于调整个人房屋贷款最低首付款比例政策的通知》，内容显示降低房屋贷款首付比例达到史上最底。对此，5月19日，大陆大V、认证为知识领域创作者的“七叔东山再起”发表一篇题为<史诗级房产救市，最多只能救一时罢了>的文章，引起社会关注。
以下为全文：
房地产新政想必大家已经很熟悉了，看起来下了猛药，但还是熟悉的配方熟悉的味道。
一共四条：1. 降低头期款比例，首套15%，二套25%。2. 取消贷款利率下限。3. 降低公积金贷款利率。4. 政府出面收购。
我看让各路房产大V亢奋点并不一样，这四点都有人吹捧，我不知道他们到底是利益相关还是真的认知有限。
先降低首付比例，这对一般人来说是杀伤力最大的招。
这里说的杀伤力，不是指让你心动赶紧买房子的杀伤力，而是真的会搞死你。
不知道大家有没有玩过期货或虚拟币，一般来说合约的话都会加杠杆，1倍到100倍不等。
100倍是什么概念？
只要你的标的跌1%，你的本金瞬间清零。
这次把头期款从20%调整到15%，代表从5倍杠杆调整到7倍杠杆，也就是说只要房价跌15%你就爆仓了。
15%又是什么概念？
10,000元的房价跌到8,500元。
放在3年前可能不可思议，放在现在是在太轻松了，这两年有多少房子是没有跌15%以上的，无论北上广深核心地区豪宅学区房，加再多的定语，还是要跌 。
而这个政策最本质的核心，居然是透过加更高的杠杆来化解眼前的低杠杆（相对低）。
说实话，我是挺震惊的。
杠杆越高，可以承受的波动就越低，高杠杆在持续向上的市场中是非常好的选择，因为标的物的涨幅可以覆盖利息，还能带来丰厚的回报。
但现在的房地产是在持续向上呢？ 这已经既定事实了呀。
或许有人会说，贷款买房和加杠杆炒期货不一样，期货会被强制平仓，但是贷款买房只要你持续还贷，不会被银行收走。
这个论点有两个谬误，第一，谁能保证自己在未来的二三十年里可以持续还贷；第二，房价跌多了，银行依然会要求追加保证金的，因为你房产的价值已经不够 银行放给你的贷款了。
大家甚至可以考虑极端一点，如果现在0利率0首付，相当于银行帮你出所有的钱，一旦房价跌了，银行会怎么做？
是等你断供了再找你麻烦，还是房价跌一点让你补一点。
其次，取消利率下限和降低公积金利率，这两个可以放在一起说。
现在很多城市已经这么干了，所谓利率下限早就名存实亡，例如南京首套房贷款利率已经降到3.45%，公积金下调后变成2.775%。
而且公积金还有这种那种的限制，比起商贷来，已经没有太多优势了，随着下限的取消，未来商贷干到2开头也不是不可能。
所以这个政策我个人觉得不会对市场产生任何影响，毕竟大家买房子看的是价格，是地段。 至于贷款利率，或是仲介费这种东西，只能说越低越好，但想买房的人不会因为这两件事多了几点就放弃买房。
最后，政府出面收购，这是我觉得最秀的操作。
很多人认为，政府收购房子以后，供应变少，房价就会大涨啦。
政府收购它不是闭着眼睛乱收，条件是很苛刻的。
例如临安或郑州，都说要收购新房，但都是小户型的公寓，即使收二手房也是地段要好的次新房。
还有一个认知大家一定要有，就是政府收的这些房子不是拿回来炸掉的哦，它要拿出来做保障房对外出租的。
也就是说，未来的租赁市场只会变得更加激烈，而且有了政府的金子招牌在，在相同条件下，人们会优先选择保障房。
这也意味着，原本有能力买房的年轻人，直接租房子不香么，房价下跌的风险全部由政府承担。
也就是说，最底层的接盘侠会随着政府收房的力道加大，而变得越来越少。
这个政策对于房价来说，怎么看都是利空的呀，只能说对房地产企业可能有点利好。
因此这次的政策看是来势汹汹，实际上最多也就骗骗那些没有自知之明的小白加高杠杆上车罢了。
当然，房地产股票也可以涨一波。
最后，我还是想给大家科普一个很肤浅但又很深奥的道理——这个世界上的任何上涨，一定是有源源不断的资金推动的，一旦资金消失，它就会下跌。
不要以为这句话是废话，当初东南亚金融危机的时候为什么香港可以迅速崛起，房地产可以快速反弹，因为有大陆的资金支持；这些房价跌到底部又快速反弹的根本原因只有一个，有外部资金在 推动，绝对不是地方政府在那边出个利好政策，然后市场就这么触底反弹。
那么好，请问，谁会来帮中国的房地产储值？
请各位摸着良心回答这个问题，靠韭菜7倍的杠杆吗？
如果回答不了，也可以看看隔壁日本，人家没人储值，然后房价走势是啥样子的。
很多事情真的是大道至简，市场并不会因为卖菜的小贩都在看跌所以它就反弹，也不会因为顶层意志要求涨它就起飞。
要钱，而且是源源不绝的钱。 想清楚钱从哪里来，中国房地产走势就一目了然了。
责任编辑:天平
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