【看中国2013年11月14日讯】三中全会落幕，会议公报上并未提及房地产。但风已起于青萍之末，花开到最盛或许已是荼蘼。根据官媒新华网的报道，包括清华大学经济学教授、中国人民银行研究局研究员以及商业专家均认为，深化改革，着眼于加快完善现代市场体系，会弱化未来房产的限购政策。在未来趋势上，房地产限购政策会逐步取消，当财税体制、 土地政策、金融体制等调控机制露出端倪时，相信就是限购政策逐步走向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。
犹抱琵琶半遮面的房地产长效调控机制，对于房价的作用，或许正如厨师做刀削面，每次只能削一点，一点一点来，最终才可以将面团削平，成就一碗美食。
从三季度末开始，房地产调控方式已经从以往的全国“一刀切”逐步变为差异化调控措施，调控的主体从中央转变为地方政府。今年3月的新“国五条”出台后，地王与日光盘频频粉墨登场，但中央却迟迟按兵不动。8月，温州悄然松绑“限购令”，芜湖推出本科生购房可免契税及奖励2万元政策。这两个城市松绑“限购令”的举措，并未被主管部门叫停。
9月， 郑州却出台了“史上最严”房地产调控，将楼价零增长作为目标之一，“限购”进一步收紧。但是到了三中全会召开前夕，“深八条”、“京七条”、“沪七条”接连亮相，一线城市纷纷收紧二套房贷，北京更提出“自住型商品房”的概念。四大一线城市如今独缺广州的调控政策。在这样的微妙关头，广州楼市顺势“逆转”， 出现量价齐跌的状况，11月11日当天的广州全市十区二市一手房成交均价甚至一度跌破万元/平方米，成为近一个月来的房价最低点。有业内人士透露，“‘穗N条’已经形成，但需待市政府审批。”
统计数据显示，前三季度，北京市新房价格累计上涨24.39%，上海、深圳、广州也紧随其后。在这样的背景下，一线城市要完成2013年度的新建住房价格控制目标，难度可想而知。但是在三四线城市如温州，房价腰斩的报道却屡见不鲜。数据显示，10月末，全国商品房待售面积45,361万平方米，比9月末增加726万平方米。业内认为，新增的待售面积主要集中在三四线城市。
在2013年， “分化”成为房地产业的关键词。这不仅表现在大中小房企业绩分化，也体现在不同的城市间房地产业发展出现分化，一线城市房地产市场出息过热现象，而三四线 部分城市仍没有回暖。三季度的房地产调控政策也因此出现了房价过热城市局部收紧，表现一般的的城市定向宽松的调控政策分化的特征，以此实现不同城市之间市 场需求的平衡释放。
“不同城市的房地产市场的差异非常大，房地产调控政策有差异，是最正常的事情。”省房协理事赵卓文分析说，以北京和广州为例，两座城市的城市定位和产业结构有差异、房地产发展阶段不同、土地稀缺程度不一样、商品住宅的供求结构不同、一手和二手市场比例不同，北京推出“京七条”，出台自住型商品房政策来平抑房价，广州也不会有样学样。
赵卓文认为，未出台的“穗N条”会关注抓保障、调结构和抑制投资、投机购房。重启并扩大广州市的限价房供应，做好经济适用房和公租房的并轨，搞活住房租赁市场、严格二套房贷的首付和利率，引导投资，在“珠三角”一体化背景下，做出广州特色，都是可能的办法。 本轮地方调控政策的重点，是打击炒楼、抑制投资性置业、严格限购、限售、限价等行政管理手段。此次一线城市的调控政策带有非常明显的阶段性特征，是上一轮国家调控政策向新阶段过渡时期所出现的“过渡性政策”，因此措施总体偏于温和。
11月12日发布的三中全会公报中，未有一字涉及房地产业。但5000多字的公告中，“市场化”一词却出现了20多次。国泰君安的研究报告指出，预判政府对房地产直接调控干预程度会降低，更多依靠长效机制发挥作用。
该券商认为，不同于商品房市场发展的上半场，各个区域房市一致的热火朝天，当前区域分化已经是房地产市场的明显特征，一刀切的调控政策也已不再适宜。各地政 策预计会加速出现分化，部分地区限购、限贷等压制需求的政策可能会早日退出，经济发展较好、土地财政依赖程度低的地区亦有可能加快房产税等直接税种的征收。增加供应、做好市场秩序的监督预计是未来房地产政策主要方向。市场化还可能加速行业洗牌。以再融资为例，市场化调节手段下，源头的管制虽然放开，但只有真正有实力的开发商才能赢得投资者信赖，才能募得资金，加速发展。长期来看，有可能形成土地过度供应，加速行业周期顶点到来，但视政策具体实施而定。
从目前的政策动向看，房地产的顶层设计、长效调控机制也初现端倪：在具体操作上，倾向于在设定具体条款目标的基础上，采用窗口指导的形式进行调控。9月下旬，国土部曾召开部分地区和城市房地产管理和调控座谈会，要求热点城市加大土地供应，平抑市场供需压力，并在土地供应环节制定长效化指标。但对于温州、贵阳、鄂尔多斯等地，国土部则适当调减供地规模，从而减轻其去化压力。
可以断言，房地产市场未来十年粗放式的成长空间在不断萎缩，已经从“增量时代”进入“存量时代”。一般而言，住房市场中的存量房与新房交易量之比大于1，即进入“存量时代”。北上广深四个一线城市的存量房交易套数与新房交易套数之比平均已经到2的水平，深圳在2010年时甚至达到3的水平。三线城市虽然仍以新房成交为主，但其投资风险较大，不是品牌开发商的首选。
尽管三中全会公报未有一字提及房地产，但从种种迹象来看，2014年有可能会逐步出台楼市长效性调控机制的具体措施，采用原有行政手段与经济、市场手段并用的方式，逐步过渡到长效性调控机制，以此来影响未来房地产市场的走势。但这个机制正式形成至少还需要3-5年的时间。因此，近两年内，以限购限贷为主的行政化的调控措施在这个时间段内还会持续执行。只有当房产税、保障性住房等体制成熟，土地、金融、财税等多方面逐步进行改革，才能逐步弱化房地产的投资属性，让房价回归理性。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:福布斯中文网
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