在观望长达半年之后，部分大型开发商在9月底开始采取实质性的降价措施，继率先举起降价20%的大旗之后，富力地产再次宣布下调全年销售目标20%，成为首个下调销售目标的一线房企。而龙湖、仁恒旗下楼盘9月成交价格较8月出现明显回调。种种迹象表明，一场席卷全国的楼市降价狂潮即将来袭。10月将成为今年开发商抢夺客户、回笼资金的最后一个机会。
此轮降价狂潮的背后，是开发商资金链日益紧张的现实。相关统计数据显示，106家上市房企目前背负的债务已超过万亿，经历过2008年楼市寒冬的开发商很明白，目前增加资金链安全系数最有效的方法就是以价换量，尽快回笼资金。
开发商抢跑“银十”
上周末，位于宝山区的某项目再度开盘，推出高层公寓房，主推精装修三房、四房房源，售楼处报价在17000元/平方米左右。对于开盘前办理VIP卡的客户，开发商给出了诸多优惠措施。“这批房源的精装修品质跟之前差不多，每平方米降价幅度达到3000元。”该盘售楼处销售人员告诉记者。
德佑地产提供的数据显示，这批房源开盘2天后已成交逾100套，成交均价在16500元/平方米，而该盘7月推出的一批精装修“花园洋房”房源成交均价在20000元/平方米，8月成交价在22000元/平方米，此次开盘价格较之前一批房源降幅高达到15%—30%。
采取降价措施的并非个别开发商，包括仁恒、龙湖在内的多家大型知名房企旗下在沪项目近期成交价格均有所下调。新浪乐居从各个区域选取了目前在售的32个典型标杆楼盘，对比9月与8月成交价后发现，有15个楼盘9月成交价低于8月，占被调查楼盘总数的47%，部分楼盘调价幅度达15%，调价幅度较大的以中高端项目居多。例如，位于青浦的龙湖滟澜山8月成交价格为29000元/平方米，而9月成交价仅为26000元/平方米，降幅达10.5%；位于杨浦的仁恒怡庭8月成交价高达58669元/平方米，到了9月成交均价已降至53000元/平方米，降幅达到9.5%。
上市房企负债破万亿
“要降就必须一降到底，略微降一点根本就不能打动现在的购房者。”景瑞地产一位内部人士告诉记者。10月是开发商必须抓住的最后一个销售时机，如果不能顺利出货，今年的年关恐怕会非常难过。景瑞位于江苏太仓的项目将在今年“十一”黄金周推出特惠房源，从之前的8000—9000元/平方米直降至5900—7000元/平方米，其在上海宝山区的项目价格也会做出调整。
开发商一降到底的决心背后，是日益紧张的资金链。根据106家上市公司房地产企业半年报披露的数据显示，上半年房企同比22%的业绩增长背后，一个尴尬的事实不容忽视，房企背负的债务已超过万亿元。
数据显示，上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。
与持续走高的负债总额相对应的是银行贷款的不断收缩。国家统计局的数据显示，1—8月，房地产开发企业资金来源5.8万亿元，其中自筹资金占到本年资金来源的40.6%，同比增速达到33.8%，再创历史新高。而国内贷款占比保持下降态势，且银根紧缩的情况在年底可能将进一步加剧。
而股市作为房企另外一个融资渠道，由于受“限购令”以及信贷紧缩的影响，今年房地产“金九”预期落空，地产股股价在大盘的弱势下也逐步下行。有统计数据显示，从8月22日到9月23日一个月时间内，上市房企50强在资本市场共蒸发市值1858.18亿元，其中在香港上市的房企有25家，共蒸发市值1380.65亿元(人民币)。市值缩水最大的是中国海外发展，约合人民币238.13亿元。
上周四，绿城中国房地产业务受调查的消息传出，房地产股集中出现恐慌性下跌，许多一线房地产个股跌幅巨大，比如万科、首开股份、保利地产等个股跌幅都在5%以上，绿城中国港股股价更是暴跌16.23%，而上周上证指数的跌幅才1.98%。
而与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。也就是说，房地产全行业存货总值远超流动负债总额，只要出货就可以套现还债。
富力下调全年业绩20%
各种融资渠道受阻，对于房地产开发商来说，唯一能够有效增加资金链安全系数的方式就是尽快降价销售，以存货换现金，备足粮草准备过冬。
“降价就要趁早，千万别遮掩扭捏，或许还能抢到一批刚需客户。等人家降了你再降，那就没用了。”一个曾在今年年初在京沪两地分别降价并取得良好销售业绩的央企内部人士告诉记者，该公司的销售策略就是赶在降价潮前尽快出货，而事实证明，这个决策是正确的。
9月26日，富力地产联席主席李思廉在出席活动时对媒体坦言，已将富力全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元，而这个决定是视乎中国当下的整体金融情况、宏观环境而定的。而早先李思廉在出席富力地产上半年业绩发布会上就曾高调表示，富力项目已降价10%，接下来还将继续降价10%。对降价20%毫不避讳的李思廉，此次再度直面市场，富力成为首个明确提出下调全年业绩的一线房地产公司。
“主流公司都在用自己的方式度过这段比较困难的日子。”李思廉表示。不过，由于富力的项目主要集中在一线城市，受今年限购影响较大，因此一味降价也不一定能取得理想效果。正如李思廉所说：“勉强大力推销不是好办法。”今年“金九银十”市场整体销售不理想，如果连这个全年最佳的黄金时节也不景气，那么全年可以说是大局已定，下调销售目标也只是无奈之举。
“再往后给开发商回笼资金的机会越来越少了，10月是个非抓住不可的时点，所有打折促销的手段都必须亮出来了。” 上海中原物业代理公司副总经理唐振东预计，在开发商降价措施的推动下，10月楼市成交量较9月将明显回升。今年的“金九银十”将在政策平稳的环境下度过，但楼市的整体低迷至少将持续至明年一季度。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:上海证券报
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