目前，房地产市场能否健康发展日益成为社会关注的焦点。为揭开房地产业腐败易发、高发的迷局，“新华视点”记者近日到山东省监狱，与２００５年震惊全国的青岛房地产腐败大案主角之一——青岛市原市长助理、原崂山区委书记王雁进行了对话。
王雁的现身说法，让我们看到了一些开发商是如何在土地、规划、审批、协调等房地产开发的各环节，向地方官员发动“攻关”的，应该成为房地产业引以为戒的防腐警示。
审批环节多，权力寻租环节同样多
３６岁就是厅级干部的王雁，在青岛一度被誉为“政治明星”，拥有“青岛市十大杰出青年” “青岛市有突出贡献的领导干部”等光环。经查明，他收受的４９０多万元贿赂中，大部分为开发商所送。山东省高级法院２００５年２月２８日核准济南市中级法院的刑事判决，以受贿罪判处王雁死刑、缓期二年执行。
在王雁之外，青岛市规划局原局长张志光和崂山区国土资源局原局长于志军也因涉案而获重刑。两人分别收受了８６０多万元和５３９万元的贿赂。因为涉及土地批租、规划审批、建设许可等房地产开发的各个环节，此案堪称洞察房地产市场腐败的样本。
回顾青岛房地产开发的盛景，王雁感触良多。他说，上世纪９０年代以后，各种冠名为“某某海岸”“某某世纪”的高档住宅在青岛拔地而起，一批开发商靠吃国有土地成为亿万富翁。很自然，掌握土地批租权的地方官员首先是开发商“攻关”的对象。
“表面上看，土地开发程序极为复杂，先由开发商给区长写用地申请，区长把用地申请通过分管区长批到国土局，局长再安排土地科填写审批表，经科长、局长层层签名再报到区里，缺少一个环节都不行。但实际上都是各个环节的一把手说了算。”王雁说，“我是全区的一把手，自然说一不二。”
青岛有家房地产公司实力不强，看中了崂山区一块土地。总经理李某多次找王雁 “做工作”。结果在办理土地出让手续过程中，王雁明知违背土地法相关规定，仍在对方没缴纳土地出让金的情况下，利用区委书记职权，安排国土资源局为其办理土地使用权证，并大笔一挥减免了１．６亿元费用。这个开发商空手套白狼，获取了巨额利益。而他付出的“攻关成本”，只不过分别给王雁和于志军送了１２万元和２万元的“小费”。
经查明，王雁先后为１０多个开发商谋利，并收受其贿赂。为开发商谋利的事由主要包括：谋取尽快取得国有土地使用权、参与城市旧村改造、协调解决开发小区市政配套设施问题、及时结算工程款等。
青岛有个环宇房地产开发公司，其董事长首先在土地批租上对王雁发动“腐败攻关”。为“尽快取得国有土地使用权”和“参与旧村改造”等项目，他给王雁送了３次“重礼”，共折合人民币３３４万多元！
“土地关”过了，接着就是过“规划关”。在青岛“世纪华庭”“福润山庄”“茗古屋”等房地产项目建设、规划手续审批上，这位董事长又先后３次给张志光送去６万美元。
因为张志光一度掌握青岛房地产开发的规划大权，先后有３０多家开发商为其送礼。其中既有国有大型企业，也有外商或民营企业。他开“权力绿灯”为开发商谋取的利益数以“十亿”计，自己也从中谋利近９００万元。在开发商等单位或个人多达９６次的送礼清单上，既有巨额钱款，也有高级轿车、高档房产，还有银行卡、购物卡、笔记本电脑、高档照相机等。
从张志光身上看，开发商在规划审批环节的“腐败攻关”，试图打通的主要“关节”有：商品房项目的建设及规划手续审批、违规提高容积率、酒店改建商务会所和高档公寓、旧村改造工程、房地产项目工程验收、单位宿舍楼项目、以规划审批权帮助承揽工程项目等等。
王雁向记者坦言，政府供应土地、审批建设项目，相关领导要想从批地、规划、验收中捞钱很简单。先批块地，跑下手续来，转让给别人开发，想捞１个亿都不是难事。
“行贿受贿有时候防不胜防。”王雁说：“２００２年前后，大批开发商看到了城市旧村改造的制度缺陷和暴利空间，在崂山区，短短两个月的时间竟有２８个村与开发商签订了开发改造协议。此间，各种投机行为纷纷登场，寻租创租应运而生。当时区土地部门成摞的呈批件送到我的办公桌上，让我难以分辨和判断，鉴于均是预约书，加上又有各级审查意见，我一一签名，让人利用。”
房地产开发的审批环节看似很多，但同时意味着权力寻租的环节也多。
成也开发商，败也开发商
王雁在任时，被一些开发商利用，为其谋取了不当暴利。但具有讽刺意味的是，他的倒台却是因为与开发商叫板。可悲的是，他最终没有斗过开发商。
“我到崂山区担任领导工作时，当地土地批租和建设秩序已很混乱。最突出的表现是多主体批租土地。当时有权在崂山区批租土地的主体有很多；批租方式也五花八门，如行政划拨、出让、转让、合作开发、土地作价投入、长期租赁、土地经营权转租、造地开发、先用后批和项目带地转让等等，多达十几种。”
王雁说，这种局面使当时崂山区沿海一带视野所及、有开发价值的土地被批租一空。由于多头批地，一些地块甚至出现“一地多主”现象，土地开发市场秩序之乱可见一斑。好地被搞了房地产开发，旧村却无人问津。现代化的小区、别墅和破败的村落相间，显得极不协调。
“在这种情况下，我开始试图清理地产市场，结果得罪了一些开发商。”王雁说，“当然，正是因自己本身不廉洁，才授人以柄，最终自取其辱。”
“告倒我的这家房地产开发商１９９３年低价拿到大量土地，多年来圈地、晒地并以贷款和拖欠为主，形成大量的合同纠纷和烂尾工程。有一次我去台湾开会，该开发商跟到台湾，硬塞给我１万美元，说是在外购物的零花钱，我推辞，他又说暂借，在当时情况下我收下并带了回来。”
“回来后，该开发商找到我，说要对原地块进行重新启动或评估后由政府回购，并承诺如果我审批就将利润分给我１０％。”王雁解释说，所谓重新启动，是指变相将地转卖给其他开发商；所谓政府回购，是指将未开发的土地评估作价１６亿元，再反卖给政府。“我当时拒绝了他的要求。”
恼羞成怒的开发商，到北京请了两位律师。“他们以合作伙伴身份找我，提出威胁，要么答应条件可能因此获得几千万元的好处费，要么身败名裂。当我把对方在台湾给我的１万美元退还时，他们第二天即以此为罪证告到青岛市检察院，同时找到我威胁说，答应‘合作’就撤案，否则将置我于死地。”
之后，他们把被省市区三级法院查封的烂尾工程，与其他开发商暗中签订新的开发合同，并收取巨额保证金，同时对外预售。“这一商业欺诈行为被举报后，区政法委请示我如何处理，我表示依法查处，法院立即到场制止拆除作业，防其违法处置被查封的标的物，建设局则吊销其原有的施工许可证，公安局立案侦查并查封其转移资金的账户。气急败坏的开发商带着律师到我办公室兴师问罪，当我安排政府、政法委、法院、公安、建设等有关方面与之讲法摊牌时，我意识到，对于我个人而言，已经无路可退了。”果然，他们很快就以土地违法批租为主要罪状举报了我。
王雁反思说：“开发商以影响政府的行政行为为特点寻租牟利。从那些道貌岸然的不法商人可疑的谦恭后面，我看到了他们从牙缝里发出的冷笑！”
游走在“助推房价”和“执行调控”之间
对于房价和地价，地方领导的真实心态到底是什么？王雁坦言：高房价意味着地价更高，同时又意味着地方财政收入高增长，还意味着作为官员政绩的城市建设加速。
王雁说：“我刚到崂山区工作时，感到地价过低，急需通过清理土地市场调高地价，凝聚人气和财气，拉动城区建设。结果，通过冻结土地批租、实施整村改造异地安置或分散自主购房等方案，不到三个月，崂山区的土地价格就大幅上涨，城乡接合部沿海一线的地价涨幅达到１００％至１５０％。”
“崂山区有一个占地１１００多亩的麦岛片开发项目，涉及三个沿海渔村，因地理位置好，前后竟吸引了５８个开发商，竞争非常激烈。在这场博弈中，作为决策者的区领导自然成为重点‘攻关’对象，一时间，各种不同身份的游说者络绎不绝，种种开发建议方案不断涌现，崂山区的地价被托起来了。据统计，同期崂山商品房销售价比青岛市中心区高出１１％。”
王雁坦言，自己插手批租土地除了经济原因之外，追求政绩也是一个原因。作为地方领导，要想在任期内干出“看得见”的业绩，抓城市改造、房地产开发是最快捷的。政府称之为“经营城市”，以地生财，城市美了，个人也能在政治和经济上得到双重实惠。
王雁还说，开发商向官员“攻关”有一个突出特点，即先是托人牵线，请你吃饭，交朋友，铺路子。“很少有领导干部不熟悉就与开发商直接权钱交易的。”
曾有个开发商，听说王雁的孩子考上中学后，要就近送一套房子给他，他拒绝了，最终是将自己的“房改房”与其作了置换。接着，开发商又要送给他几十万元“装修费”，遭拒绝后，又送来液晶电视等家居用品，并称“再推辞就做不了朋友了”，他最终半推半就收下。王雁说：“这是一种渐进式的‘攻关’轨迹：由陌生变熟人，最后成为过从甚密、失去原则办事的朋友。”
“回头看，作为领导干部应有清醒的政治和法律头脑。因为以成本核算为天性的开发商，即使是朋友，也决不会把钱往水里扔。如果我不是手握审批大权的领导，相信最亲近的朋友也不会送钱送物。”
王雁承认，一些地方领导在政绩、人情和谋利心态的驱动下，很容易被“俘获”，与开发商结成利益集团。
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