瘋狂古代房地產:白居易蘇東坡如何買房(圖)

作者:戎丹妍 發表:2010-03-08 20:24
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房子,可以說是現代人最最關心的話題,特別是近年來房價不斷瘋漲的形勢,令所有人都瘋狂起來。有半夜排隊買房的,有手裡拿著一大批房不肯賣的,有甘願賭上後半輩子幸福也要買大房的,還有更多人只能眼睜睜看著房價往上漲而買不起的……

面對房地產市場裡各種光怪陸離的現象,我們不禁要問,是否只有現代人才會面對如此緊張的房產問題?如果生活在古代,我們還需要為買房發愁嗎?

兩千九百多年前的一樁地產交易

要瞭解古代的房地產市場,首先要知道古代是否有房地產交易。在多數人的印象中,房地產交易也就是最近二十幾年的事情,而售樓部、開發商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開盤、過戶,這些熱門詞彙都是最近這些年才出現的。其實,事情並不是我們想像的那樣。

研究古代房地產多年的著名專欄作家李開周告訴記者,現在房地產市場上所有的現像在古代也有,根據考古實物和歷史文獻證明,中國在西周時就出現了土地交易,在戰國時就有房屋買賣。

在一個名字叫「盉」的西周青銅器上,就刻有一段關於地產交易的銘文,意思大致就是在公元前919年農曆三月份,一個叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個叫裘衛的人,換來了價值一百串貝殼的幾件奢侈品,包括兩塊玉,一件鹿皮披肩,一條帶花的圍裙。

這是目前發現的最早的一宗不動產交易。

而就在矩伯和裘衛兩人完成土地抵押交易的93年後,也就是周厲王三十二年又發生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過程也被刻在青銅器上。

這次記錄的是周厲王買地的事,周厲王為擴建王宮,買下一個叫鬲從的人的地,沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬,周厲王派人對鬲從說:「你別怕,我一定會照價付款的,如果我賴賬,就讓上天罰我被流放好了。」這是個很毒的誓。

周厲王買地花了多少錢,銘文上沒寫。不過李開周說,有人買地,有人賣地,說明當時除了有土地抵押,還存在土地買賣,房地產市場已經有了雛形。

有土地買賣,就應該有房產商開發。那麼,最早的房地產商究竟出現在什麼時候呢?是否這時候就已經有了開始琢磨著從房地產中謀取暴利的商人呢?

古代只有二手房買賣,倒騰房地產多為玩票

李開周告訴記者,如果我們所說的開發商指的是現代房地產開發企業,那麼中國古代肯定是沒有這樣的開發商的,因為中國古代沒有企業,而且在古代,房地產市場主要還是以二手房買賣為主。

在古代,一套住房的第一代業主,一般都是自主建房,也就是說,這套住房最開始一般都不是從市場上買來的,都是第一代業主自己蓋的。房子蓋好後,因為種種原因,這套房子被賣掉,賣給第二代業主,然後再賣給第三代、第四代業主。總的來說,從戰國到明清,中國房地產市場上賣來賣去的主要是二手房,也不存在產權年限一說。

不過到隋唐時,倒是有人專門開發商鋪,蓋好之後,或租或賣,從某種意義上講,他們也可算是開發商。有個叫竇乂的人,就是其中的佼佼者。

李開周說,竇乂這個人非常傳奇,他生在陝西,很小的時候就死了爹娘,無依無靠,跟著舅舅一塊兒生活。他舅舅是個公務員,住在長安城。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢,後來有了80萬錢的身家,於是開始向房地產行業進軍。當時長安西市有一個廢棄的化糞池,面積不小,有十幾畝,閑置七八年了,一直沒人買。竇乂把它買了下來,僱人填平,在上面蓋了20間店舖,租給波斯胡人做生意,平均每天都收上來幾千錢的房租。

再後來,竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球,於是斥資70萬錢買下一塊地,又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場,送給了李晟。李晟很高興,從此跟竇乂結成死黨,有求必應。有這種靠山保駕護航,竇乂發得更快了,不到40歲就成了長安首富,人稱「竇半城」。

除了像竇乂這樣的開發商,古代的開發商還有一些是公務員、退休幹部等,甚至官府自己就是開發商。

比如在北宋,中央政府下面就有個專門搞開發的機構,叫做「修完京城所」。這個機構本來只能是修筑城牆和宮殿,後來城牆修得差不多了,宮殿也蓋得夠豪華了,這個機構就開始轉型,開始給中央財政搞創收。怎麼搞創收呢?修完京城所向朝廷請示,劃撥給他們大片地皮,他們在上面蓋住宅蓋店舖,蓋好了,有的賣給老百姓,有的賃給老百姓,給國庫做了很大貢獻。

但是李開周說,所有這些開發商都不專門從事房地產開發。也就是說,他們搞房產開發只是多元化經營的一種,沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末,中國一直沒有職業的開發商,只有業餘的開發商。

職業開發商到民國才正式出現

為什麼古代沒有純粹的開發商。李開周告訴記者,首先,從漢朝開始,傳統中國一貫重農抑商,單靠造房子賺錢,會被大夥瞧不起。北宋初年有個人叫陶轂,據他描述,當時只要有人蓋房子往外出租,大夥就說這人是市井小人,掙來的錢就叫「痴錢」。就是呆傻的意思。可見在那時候,連做房東都受歧視,更別說做開發商了。

其次,做開發商最需要的是錢。買地、買建材、僱人、擺平關係,哪個環節都得花錢。尤其買地,流動資金不能少,錢不夠,就得找同行拆借,或者找銀行貸款。古代沒有銀行,但有錢莊,可是錢莊規模一般很小,即使有一些大型的全國連鎖的錢莊,他們也不做開發商的生意,都把錢借給別的老闆了。史料上有這樣兩個辦理房地產抵押貸款的例子,一個是南北朝時候的梁朝郡王蕭宏,讓人家拿著房契去貸款,一張房契最多隻貸給幾千錢;還有一個是明朝嘉慶年間山陰縣的一個富戶,名叫求仲,最多的一次才貸給15000文。這點兒錢別說搞開發,吃一頓大餐都不夠。

直到民國時期,外國銀行紛紛到中國開展業務,開發商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業開發商直到民國才出現。

古代開發商如果大量囤地得挨板子

不過李開周說,在中國古代,最不利於職業開發商生存的,還是政策因素。具體些說,就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。

以唐朝為例。唐玄宗在位時,土地政策裡有這麼一條:「應給園宅地者,良口三口以下給一畝,每三口加一畝,賤口五口給一畝,每五口加一畝,……諸買地者不得過本制。」意思就是說,政府給老百姓劃撥宅基地,劃撥的宅基地大小取決於家庭等級和家庭人口,如果是平民家庭,每三口人給一畝宅基;如果是賤民家庭,每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購買宅基,但是購買的面積有限,不能超過政府規定的指標。

政府規定的指標是多少呢?平民家庭買地,每三口人,最多只能買一畝宅基;如果是賤民家庭買地,每五口人,才能買一畝宅基。

在唐朝,商人也屬於賤民,再有錢的商人也是賤民,賤民老闆去買地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能購買20畝地,用這20畝地搞開發,一兩年就倒騰光了。而如果超標大量買地會怎麼樣呢?

唐朝法律規定:「諸佔田過限者,一畝笞十。」意思是買地超過指標的,得挨板子,每超出一畝指標,挨10大板。

北宋開封的拆遷費每戶相當45600元人民幣

雖然古代開發商沒有現如今的開發商這麼「牛」,環境和政策對他們都不太有利,但是在拆遷問題上,始終還是開發商們佔優勢。就比如竇乂,他就知道要搞房地產,首先得朝上有人,於是傍上了當朝太尉。

古代拆遷過程更為暴力,因為普天之下,莫非王土,國家要用哪裡就用哪裡。當然,在古代,也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年(1083年),開封外城向外拓展,規劃中的新修城牆要佔用120戶居民的住宅,宋神宗讓開封府制定拆遷補償計畫,開封府寫報告說,總共需要補償款兩萬零六百貫,平均每戶至少能拿到補償款171貫。

當時的171貫銅錢,大約等於現在的四萬五千六百元人民幣。這些錢能不能在宋朝買到房?

不撈錢的蘇東坡只能借房子讓兒子結婚

李開周說,古代的房價,也是有高有低。就說北宋,首都開封的房價不是普通人能承受得起的,連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡,他一生也沒能在開封買到房子,只是在其他小地方買了幾套。他兒子在開封結婚,沒有新房,蘇東坡很著急,最後還是借了一個朋友的房子,才算把喜事辦了。

蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年,到七十歲那年才買上房子,而且不是在首都開封買的,是在開封南邊的一個城市許昌買的。在買房之前,蘇轍寫過一首詩,說「我生發半白,四海無尺椽」,又說「我老未有宅,諸子以為言」,意思是,我活了大半生,頭髮都花白了,還沒弄上一套房子,搞得自己在兒子們面前抬不起頭來,他們還老是抱怨我。

買不起市區房的白居易權當候鳥族

古代人買房子,也跟現在人一樣,要考慮很多因素。

第一也是看房價是否承受得起。不管是古代購房者,還是現代購房者,買房之前都會掂量一下樓盤的價格和自己的腰包。比如蘇氏兄弟,一輩子也沒在首都買房,而是到其他相對便宜的地方買房。而唐代詩人白居易買房更有意思,跟現代都市打工族的買房經歷很像。

白居易二十八歲考中舉人,二十九歲考中進士,三十二歲參加工作,幹的是「校書郎」,就是在中央辦公廳負責校對紅頭文件的工作人員。級別呢,是正九品,相當於一個小縣的縣長,不過工資卻不低,每月一萬六千錢。白居易在長安東郊常樂裡租了四間茅屋,因為離上班的地方遠,又養了一匹馬代步,此外還雇了兩個保姆,這樣每月的開銷是七千五百錢,剩下八千五百錢存起來。但是存了十年,他也沒能在長安買下一套房子。

後來白居易覺得這樣長期租房不是辦法,就跑到陝西渭南縣,也就是長安城的衛星城,買下一處宅子,平時住在單位,逢假期和休息日就回渭南的家。有點和現在的大都市白領差不多,在郊區買房不住,而在城裡租房上班。

古人賣房子得讓鄰居簽字同意

除了看房價,古代人買房也要考慮位置和周邊環境是否合適。古人跟我們一樣重視居住環境,最著名的例子就是孟母三遷。不過李開周說,古代人買房考慮最有意思的一點,還在一個叫親鄰糾紛的問題上。

李開周告訴記者,現在人買房之前,一般都是調查房子的權證是否齊全,質量是否過關。而古代人買房之前,主要不是調查房子的權證和質量,而是調查賣主,搞清楚他的家人、族人和鄰居是否同意他賣房,因為在古代,一所房子能不能出售,並不需要通過物價局、房管局的批准,卻需要通過賣主家人、族人和鄰居的批准。正規的做法是拿一個小本子,把親戚鄰居的名字都列在上面,然後從族長老太爺到隔壁大媽,讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽,這房就別打算賣了。

房奴生活窘迫連被子都是租的

現代人因為房價過高,買了一套房子後,因為要每月還貸,就會淪為房奴。那麼在古代,是否也有房奴一說呢?是否也能貸款買房呢?

李開周笑著告訴記者,古代也有房奴,不僅有房奴,也有蝸居。

北宋初年有個大學士叫陶轂,他親眼見過老百姓的住房是多麼緊張。「四鄰局塞,半空架版,疊垛箱籠,分寢兒女。」就是說房子太小,就在房子天花板和地板的中間加一層,隔成小複式。臥室太小,放不下床,就把箱子櫃子什麼的拼起來,讓孩子們睡。這種一家三代擠一個小房子的居住生活,跟電視劇《蝸居》裡出現的場景差不多。

宋朝江浙一帶也出現過房奴,有個叫張仲文的宋朝人寫了一本書,書名叫《白獺髓》,這本書裡描寫房奴生活:「妻孥皆衣蔽跣足……夜則賃被而居。」存款和借來的錢都砸到房子上了,只能節衣縮食還債,不但老婆孩子身上沒一件好衣服,連被子都是租人家的。

清朝也有房奴。光緒年間,北京有人買不起房,就自己蓋,蓋也蓋不起,就借錢蓋,然後慢慢還。有一首竹枝詞唱道:「搭得天棚如許闊,不知債負幾多錢?」

至於古代貸款買房的事情是到清代才出現的,清朝就出現業主拿著產權證明去當鋪辦理抵押貸款,而真正意義上的住房按揭,是到民國時代才有。



来源:現代快報

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