房子，可以說是現代人最最關心的話題，特別是近年來房價不斷瘋漲的形勢，令所有人都瘋狂起來。有半夜排隊買房的，有手裡拿著一大批房不肯賣的，有甘願賭上後半輩子幸福也要買大房的，還有更多人只能眼睜睜看著房價往上漲而買不起的……
面對房地產市場裡各種光怪陸離的現象，我們不禁要問，是否只有現代人才會面對如此緊張的房產問題？如果生活在古代，我們還需要為買房發愁嗎？
兩千九百多年前的一樁地產交易
要瞭解古代的房地產市場，首先要知道古代是否有房地產交易。在多數人的印象中，房地產交易也就是最近二十幾年的事情，而售樓部、開發商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開盤、過戶，這些熱門詞彙都是最近這些年才出現的。其實，事情並不是我們想像的那樣。
研究古代房地產多年的著名專欄作家李開周告訴記者，現在房地產市場上所有的現像在古代也有，根據考古實物和歷史文獻證明，中國在西周時就出現了土地交易，在戰國時就有房屋買賣。
在一個名字叫「盉」的西周青銅器上，就刻有一段關於地產交易的銘文，意思大致就是在公元前919年農曆三月份，一個叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個叫裘衛的人，換來了價值一百串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。
這是目前發現的最早的一宗不動產交易。
而就在矩伯和裘衛兩人完成土地抵押交易的93年後，也就是周厲王三十二年又發生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過程也被刻在青銅器上。
這次記錄的是周厲王買地的事，周厲王為擴建王宮，買下一個叫鬲從的人的地，沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王派人對鬲從說：「你別怕，我一定會照價付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。」這是個很毒的誓。
周厲王買地花了多少錢，銘文上沒寫。不過李開周說，有人買地，有人賣地，說明當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，房地產市場已經有了雛形。
有土地買賣，就應該有房產商開發。那麼，最早的房地產商究竟出現在什麼時候呢？是否這時候就已經有了開始琢磨著從房地產中謀取暴利的商人呢？
古代只有二手房買賣，倒騰房地產多為玩票
李開周告訴記者，如果我們所說的開發商指的是現代房地產開發企業，那麼中國古代肯定是沒有這樣的開發商的，因為中國古代沒有企業，而且在古代，房地產市場主要還是以二手房買賣為主。
在古代，一套住房的第一代業主，一般都是自主建房，也就是說，這套住房最開始一般都不是從市場上買來的，都是第一代業主自己蓋的。房子蓋好後，因為種種原因，這套房子被賣掉，賣給第二代業主，然後再賣給第三代、第四代業主。總的來說，從戰國到明清，中國房地產市場上賣來賣去的主要是二手房，也不存在產權年限一說。
不過到隋唐時，倒是有人專門開發商鋪，蓋好之後，或租或賣，從某種意義上講，他們也可算是開發商。有個叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。
李開周說，竇乂這個人非常傳奇，他生在陝西，很小的時候就死了爹娘，無依無靠，跟著舅舅一塊兒生活。他舅舅是個公務員，住在長安城。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，後來有了80萬錢的身家，於是開始向房地產行業進軍。當時長安西市有一個廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了，一直沒人買。竇乂把它買了下來，僱人填平，在上面蓋了20間店舖，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來幾千錢的房租。
再後來，竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球，於是斥資70萬錢買下一塊地，又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結成死黨，有求必應。有這種靠山保駕護航，竇乂發得更快了，不到40歲就成了長安首富，人稱「竇半城」。
除了像竇乂這樣的開發商，古代的開發商還有一些是公務員、退休幹部等，甚至官府自己就是開發商。
比如在北宋，中央政府下面就有個專門搞開發的機構，叫做「修完京城所」。這個機構本來只能是修筑城牆和宮殿，後來城牆修得差不多了，宮殿也蓋得夠豪華了，這個機構就開始轉型，開始給中央財政搞創收。怎麼搞創收呢？修完京城所向朝廷請示，劃撥給他們大片地皮，他們在上面蓋住宅蓋店舖，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國庫做了很大貢獻。
但是李開周說，所有這些開發商都不專門從事房地產開發。也就是說，他們搞房產開發只是多元化經營的一種，沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末，中國一直沒有職業的開發商，只有業餘的開發商。
職業開發商到民國才正式出現
為什麼古代沒有純粹的開發商。李開周告訴記者，首先，從漢朝開始，傳統中國一貫重農抑商，單靠造房子賺錢，會被大夥瞧不起。北宋初年有個人叫陶轂，據他描述，當時只要有人蓋房子往外出租，大夥就說這人是市井小人，掙來的錢就叫「痴錢」。就是呆傻的意思。可見在那時候，連做房東都受歧視，更別說做開發商了。
其次，做開發商最需要的是錢。買地、買建材、僱人、擺平關係，哪個環節都得花錢。尤其買地，流動資金不能少，錢不夠，就得找同行拆借，或者找銀行貸款。古代沒有銀行，但有錢莊，可是錢莊規模一般很小，即使有一些大型的全國連鎖的錢莊，他們也不做開發商的生意，都把錢借給別的老闆了。史料上有這樣兩個辦理房地產抵押貸款的例子，一個是南北朝時候的梁朝郡王蕭宏，讓人家拿著房契去貸款，一張房契最多隻貸給幾千錢；還有一個是明朝嘉慶年間山陰縣的一個富戶，名叫求仲，最多的一次才貸給15000文。這點兒錢別說搞開發，吃一頓大餐都不夠。
直到民國時期，外國銀行紛紛到中國開展業務，開發商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業開發商直到民國才出現。
古代開發商如果大量囤地得挨板子
不過李開周說，在中國古代，最不利於職業開發商生存的，還是政策因素。具體些說，就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。
以唐朝為例。唐玄宗在位時，土地政策裡有這麼一條：「應給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝，……諸買地者不得過本制。」意思就是說，政府給老百姓劃撥宅基地，劃撥的宅基地大小取決於家庭等級和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人給一畝宅基；如果是賤民家庭，每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購買宅基，但是購買的面積有限，不能超過政府規定的指標。
政府規定的指標是多少呢？平民家庭買地，每三口人，最多只能買一畝宅基；如果是賤民家庭買地，每五口人，才能買一畝宅基。
在唐朝，商人也屬於賤民，再有錢的商人也是賤民，賤民老闆去買地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能購買20畝地，用這20畝地搞開發，一兩年就倒騰光了。而如果超標大量買地會怎麼樣呢？
唐朝法律規定：「諸佔田過限者，一畝笞十。」意思是買地超過指標的，得挨板子，每超出一畝指標，挨10大板。
北宋開封的拆遷費每戶相當45600元人民幣
雖然古代開發商沒有現如今的開發商這麼「牛」，環境和政策對他們都不太有利，但是在拆遷問題上，始終還是開發商們佔優勢。就比如竇乂，他就知道要搞房地產，首先得朝上有人，於是傍上了當朝太尉。
古代拆遷過程更為暴力，因為普天之下，莫非王土，國家要用哪裡就用哪裡。當然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年（1083年），開封外城向外拓展，規劃中的新修城牆要佔用120戶居民的住宅，宋神宗讓開封府制定拆遷補償計畫，開封府寫報告說，總共需要補償款兩萬零六百貫，平均每戶至少能拿到補償款171貫。
當時的171貫銅錢，大約等於現在的四萬五千六百元人民幣。這些錢能不能在宋朝買到房？
不撈錢的蘇東坡只能借房子讓兒子結婚
李開周說，古代的房價，也是有高有低。就說北宋，首都開封的房價不是普通人能承受得起的，連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡，他一生也沒能在開封買到房子，只是在其他小地方買了幾套。他兒子在開封結婚，沒有新房，蘇東坡很著急，最後還是借了一個朋友的房子，才算把喜事辦了。
蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年，到七十歲那年才買上房子，而且不是在首都開封買的，是在開封南邊的一個城市許昌買的。在買房之前，蘇轍寫過一首詩，說「我生發半白，四海無尺椽」，又說「我老未有宅，諸子以為言」，意思是，我活了大半生，頭髮都花白了，還沒弄上一套房子，搞得自己在兒子們面前抬不起頭來，他們還老是抱怨我。
買不起市區房的白居易權當候鳥族
古代人買房子，也跟現在人一樣，要考慮很多因素。
第一也是看房價是否承受得起。不管是古代購房者，還是現代購房者，買房之前都會掂量一下樓盤的價格和自己的腰包。比如蘇氏兄弟，一輩子也沒在首都買房，而是到其他相對便宜的地方買房。而唐代詩人白居易買房更有意思，跟現代都市打工族的買房經歷很像。
白居易二十八歲考中舉人，二十九歲考中進士，三十二歲參加工作，幹的是「校書郎」，就是在中央辦公廳負責校對紅頭文件的工作人員。級別呢，是正九品，相當於一個小縣的縣長，不過工資卻不低，每月一萬六千錢。白居易在長安東郊常樂裡租了四間茅屋，因為離上班的地方遠，又養了一匹馬代步，此外還雇了兩個保姆，這樣每月的開銷是七千五百錢，剩下八千五百錢存起來。但是存了十年，他也沒能在長安買下一套房子。
後來白居易覺得這樣長期租房不是辦法，就跑到陝西渭南縣，也就是長安城的衛星城，買下一處宅子，平時住在單位，逢假期和休息日就回渭南的家。有點和現在的大都市白領差不多，在郊區買房不住，而在城裡租房上班。
古人賣房子得讓鄰居簽字同意
除了看房價，古代人買房也要考慮位置和周邊環境是否合適。古人跟我們一樣重視居住環境，最著名的例子就是孟母三遷。不過李開周說，古代人買房考慮最有意思的一點，還在一個叫親鄰糾紛的問題上。
李開周告訴記者，現在人買房之前，一般都是調查房子的權證是否齊全，質量是否過關。而古代人買房之前，主要不是調查房子的權證和質量，而是調查賣主，搞清楚他的家人、族人和鄰居是否同意他賣房，因為在古代，一所房子能不能出售，並不需要通過物價局、房管局的批准，卻需要通過賣主家人、族人和鄰居的批准。正規的做法是拿一個小本子，把親戚鄰居的名字都列在上面，然後從族長老太爺到隔壁大媽，讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了。
房奴生活窘迫連被子都是租的
現代人因為房價過高，買了一套房子後，因為要每月還貸，就會淪為房奴。那麼在古代，是否也有房奴一說呢？是否也能貸款買房呢？
李開周笑著告訴記者，古代也有房奴，不僅有房奴，也有蝸居。
北宋初年有個大學士叫陶轂，他親眼見過老百姓的住房是多麼緊張。「四鄰局塞，半空架版，疊垛箱籠，分寢兒女。」就是說房子太小，就在房子天花板和地板的中間加一層，隔成小複式。臥室太小，放不下床，就把箱子櫃子什麼的拼起來，讓孩子們睡。這種一家三代擠一個小房子的居住生活，跟電視劇《蝸居》裡出現的場景差不多。
宋朝江浙一帶也出現過房奴，有個叫張仲文的宋朝人寫了一本書，書名叫《白獺髓》，這本書裡描寫房奴生活：「妻孥皆衣蔽跣足……夜則賃被而居。」存款和借來的錢都砸到房子上了，只能節衣縮食還債，不但老婆孩子身上沒一件好衣服，連被子都是租人家的。
清朝也有房奴。光緒年間，北京有人買不起房，就自己蓋，蓋也蓋不起，就借錢蓋，然後慢慢還。有一首竹枝詞唱道：「搭得天棚如許闊，不知債負幾多錢？」
至於古代貸款買房的事情是到清代才出現的，清朝就出現業主拿著產權證明去當鋪辦理抵押貸款，而真正意義上的住房按揭，是到民國時代才有。
