【看中国2021年12月31日讯】当很多人还在犹豫，要不要趁现在中国这波救楼市的机会，将手里的房产出掉的时候，碧桂园已经快人一步，成本价3折甩卖了。每平米土地成本6500元，综合成本12000元，售价4000多元，售价相当于成本价的3折，基本就是3折甩房，你敢信吗？
一
这个项目叫碧桂园天玺，项目位于北方的一个四线城市，2018年碧桂园高价拿地，此后市场一路下行。2019年11月，项目以9900元/平米首开，两栋楼当日售空，旁边单价一万五的保利气的咬牙，两个项目大打出手，甚至还惊动了警察。
2021年11月，碧桂园再次调低售价，起步价4000，均价5500的吐血价甩卖，为了卖的更快，还开了销售渠道，旁边单价一万的保利已经心如死灰。目前，碧桂园正在亏本甩卖三、四、五线城市以及县城的项目，比如上面提到的碧桂园天玺；比如隆尧、故城的项目，成本6000，只卖5000，还送精装，精装成本每平米600。
除了碧桂园，深陷三、四、五线城市泥潭的房企，都在亏本出货，比如环京的项目金科博翠天辰，4折出货；远洋尚东万和，5折出货；融创、万科7折8折出货……
为了回笼资金，房企们吹响了亏本甩卖无效资产的嘹亮号角。亏不亏，亏多少，不重要，重要的是抢跑去库存，回笼现金流，让资金链不崩断，能转起来。先活下去才是第一位的。
房企在不计损失地快速出售低效、无效项目，加速回款。除了靠销售回款，也在变卖非核心资产，快速瘦身。比如富力，今年已将综合物流园出售给黑石，回笼资金53亿元。现在急着出货的是当年从万达手里接过来的77个酒店，从今年3月开始就一直在积极寻找买家，至今无果。再比如融创，正考虑出售从万达手里接过来的文旅资产，为债务兑付做准备；所以现在看起来，万达才是因祸得福。当时甩卖的时候，很多人都同情王健林，觉得是挥泪甩卖。现在看起来，当时真是甩掉了一个大包袱，而且卖了个黄金价。而接盘的融创和富力现在是欲哭无泪。老王做梦可能都在笑。
目前考虑出售资产的企业名单越来越长。除了恒大、佳兆业外，奥园、阳光城、世茂、新城、首开都有项目出售。踩中两条红线的很多房企都在卖项目，但是区别在于：未雨绸缪，提前作了准备的房企，在卖非核心资产；自身难保、濒临破产的房企，啥都摆在货架上，肆意贱卖。实在找不到合适的买家，又无法通过正常销售解决资金问题的，怎么办？出昏招搞钱！
10月，世茂集团以市场价的八折抛售了位于上海陆家嘴的96套老破小，并要求全款支付，仅25个小时房源售空。可是当客户交了全款之后却发现无法网签过户，因为这96套房正处于抵押状态。如今卖方世茂集团表示，这房不卖了，统统退款！同意办理退房手续并补偿同期LPR利息，退款将在30个工作日到账。目前，贷款市场1年期LPR是3.8%，远低于一般商业贷款利率。
而自10月25日传出该房源销售的消息至今已过去近两个月，加上退款要30个工作日到账，合计约三个月。也就是说，不管真实原因是什么，世茂集团通过此次“卖房后退款”的举动，事实上相当于获得了数亿资金超过三个月的无抵押低息贷款。
二
不论是碧桂园的亏本甩货，富力的出售非核心资产，还是世茂的“别有用心”，都只能说明一个问题：房企在不惜一切代价获取现金流，甚至为此不惜铤而走险。因为，对于已经出问题的房企，如果不及时脱身上岸，就会彻底陷进泥沼，被鳄鱼分食掉；对于现金流顺畅的房企，如果不及时卖掉无效资产，就会拖累接下来的并购行动。
一类寄希望于被拯救，而不是被分食；另一类持续补充弹药，随时准备捡尸。只是不到山穷水尽，谁也不愿意白菜价抛售优质资产。即使是看似已经无路可走的恒大，也一直死死攥着手里那20多个深圳的旧改项目不肯轻易转手。
陷入困局的宝能始终不愿贱卖深圳前海和广州金融中心的看家宝。结果就是僵住了，出了问题的硬撑着，核心资产不想低价出手，等着捡尸的也不着急，耗着。
直到近日高层的表态，才彻底浇灭了问题房企最后一丝希望。11月24日，有银行为国有房地产企业开出融资白名单，这份名单中有保利发展、中海地产、中国金茂、远洋、铁建房产、电建地产及其他符合总行准入要求的优质地方国有房地产企业。12月3日，证监会更公开表示：支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。近日，央行、银保监会又联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。
《通知》核心讲了两点：1、要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。2、加大债券融资的支持力度。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。
高层的态度很直白：你们耗得起，经济耗不起。赶紧给现金流好的房企放贷，好让他们捡尸分食。问题严重的也别垂死挣扎了，认命吧。
高层的一系列敦促之后，房企的兼并收购步伐快了。截止目前，已有25家房企宣布在银行间融资，所涉金额超300亿元，包括招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖、美的置业等。其中招商蛇口、碧桂园等企业已在银行间市场注册发行债务融资工具，明确表示募集资金用于房地产项目的兼并收购。等着捡尸的充足弹药，盯着猎物，随时准备抄底。
目前已经严重暴雷的房企，面对累积的债务，大概率只有一条出路了，就是低价抛售资产。接下来，大概率会有一波猛烈的项目收并购潮。
三
大量的优质土地由于拥有者缺乏现金流要自救而被低价转出。拥有现金优势的大房企，尤其是国企央企，足以把市场上的优质地块吃干榨净，拿下一、二线核心城市的优质土储或资产。所以，如果你是刚需想买房的要意识到下面几点：
第一，盯住现在在一、二线拿地、收并购的房企，他们一定是未来几年最稳健的房企。这一轮的房企结构性出清，在年尾的最后两个月加快了优胜劣汰。明年问题房企将大规模出清洗牌。而在这期间，成功分食到优质土储和资产的房企，将保持未来三到五年的稳健开发和现金流的通畅。购买他们开发建设的房产，是更有安全保障的。
第二，对于问题房企的的项目，期房和现房都需要谨慎。很多人认为期房存在烂尾风险，现房更可靠，也有人在问：出问题暴雷房企的现房能不能买？其实问题房企的现房项目也可能存在问题，比如上面聊到的世茂将老破小抵押再出售，被抵押的房子可以正常买卖，但是无法进行网签和过户，也就无法保障购房者的合法权益。除此之外，还有一种风险，就是一旦房企的项目被地方国企接手，房屋的品质、甚至房屋性质都有可能发生改变。目前，恒大在温州的多个项目，苍南翡翠华庭、乐清都汇华庭三期、龙港恒大逸合城，都被国企采购用作安置房。这几个项目，一类是未销售的纯新盘，譬如苍南翡翠华庭；另一类是已开盘、已销售的项目，譬如乐清都汇华庭，都被转为了安置房。
这事最难过的就是业主，以商品房价买进了“安置”小区，很糟心。
当然，以上针对的是刚需的朋友。整体来说，当前还是卖房的好时机。如果你有多余的房子，现在可能就是卖房逃生的最后时间窗口，看看碧桂园开始3折甩房就应该明白了。现在不利用房地产死猫跳的机会出手，以后可能就真的砸在手里了。错过这个村，就没这个店了。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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