【看中國2021年12月31日訊】當很多人還在猶豫，要不要趁現在中國這波救樓市的機會，將手裡的房產出掉的時候，碧桂園已經快人一步，成本價3折甩賣了。每平米土地成本6500元，綜合成本12000元，售價4000多元，售價相當於成本價的3折，基本就是3折甩房，你敢信嗎？
一
這個項目叫碧桂園天璽，項目位於北方的一個四線城市，2018年碧桂園高價拿地，此後市場一路下行。2019年11月，項目以9900元/平米首開，兩棟樓當日售空，旁邊單價一萬五的保利氣的咬牙，兩個項目大打出手，甚至還驚動了警察。
2021年11月，碧桂園再次調低售價，起步價4000，均價5500的吐血價甩賣，為了賣的更快，還開了銷售渠道，旁邊單價一萬的保利已經心如死灰。目前，碧桂園正在虧本甩賣三、四、五線城市以及縣城的項目，比如上面提到的碧桂園天璽；比如隆堯、故城的項目，成本6000，只賣5000，還送精裝，精裝成本每平米600。
除了碧桂園，深陷三、四、五線城市泥潭的房企，都在虧本出貨，比如環京的項目金科博翠天辰，4折出貨；遠洋尚東萬和，5折出貨；融創、萬科7折8折出貨……
為了回籠資金，房企們吹響了虧本甩賣無效資產的嘹亮號角。虧不虧，虧多少，不重要，重要的是搶跑去庫存，回籠現金流，讓資金鏈不崩斷，能轉起來。先活下去才是第一位的。
房企在不計損失地快速出售低效、無效項目，加速回款。除了靠銷售回款，也在變賣非核心資產，快速瘦身。比如富力，今年已將綜合物流園出售給黑石，回籠資金53億元。現在急著出貨的是當年從萬達手裡接過來的77個酒店，從今年3月開始就一直在積極尋找買家，至今無果。再比如融創，正考慮出售從萬達手裡接過來的文旅資產，為債務兌付做準備；所以現在看起來，萬達才是因禍得福。當時甩賣的時候，很多人都同情王健林，覺得是揮淚甩賣。現在看起來，當時真是甩掉了一個大包袱，而且賣了個黃金價。而接盤的融創和富力現在是欲哭無淚。老王做夢可能都在笑。
目前考慮出售資產的企業名單越來越長。除了恆大、佳兆業外，奧園、陽光城、世茂、新城、首開都有項目出售。踩中兩條紅線的很多房企都在賣項目，但是區別在於：未雨綢繆，提前作了準備的房企，在賣非核心資產；自身難保、瀕臨破產的房企，啥都擺在貨架上，肆意賤賣。實在找不到合適的買家，又無法通過正常銷售解決資金問題的，怎麼辦？出昏招搞錢！
10月，世茂集團以市場價的八折拋售了位於上海陸家嘴的96套老破小，並要求全款支付，僅25個小時房源售空。可是當客戶交了全款之後卻發現無法網簽過戶，因為這96套房正處於抵押狀態。如今賣方世茂集團表示，這房不賣了，統統退款！同意辦理退房手續並補償同期LPR利息，退款將在30個工作日到賬。目前，貸款市場1年期LPR是3.8%，遠低於一般商業貸款利率。
而自10月25日傳出該房源銷售的消息至今已過去近兩個月，加上退款要30個工作日到賬，合計約三個月。也就是說，不管真實原因是什麼，世茂集團通過此次「賣房後退款」的舉動，事實上相當於獲得了數億資金超過三個月的無抵押低息貸款。
二
不論是碧桂園的虧本甩貨，富力的出售非核心資產，還是世茂的「別有用心」，都只能說明一個問題：房企在不惜一切代價獲取現金流，甚至為此不惜鋌而走險。因為，對於已經出問題的房企，如果不及時脫身上岸，就會徹底陷進泥沼，被鱷魚分食掉；對於現金流順暢的房企，如果不及時賣掉無效資產，就會拖累接下來的並購行動。
一類寄希望於被拯救，而不是被分食；另一類持續補充彈藥，隨時準備撿屍。只是不到山窮水盡，誰也不願意白菜價拋售優質資產。即使是看似已經無路可走的恆大，也一直死死攥著手裡那20多個深圳的舊改項目不肯輕易轉手。
陷入困局的寶能始終不願賤賣深圳前海和廣州金融中心的看家寶。結果就是僵住了，出了問題的硬撐著，核心資產不想低價出手，等著撿屍的也不著急，耗著。
直到近日高層的表態，才徹底澆滅了問題房企最後一絲希望。11月24日，有銀行為國有房地產企業開出融資白名單，這份名單中有保利發展、中海地產、中國金茂、遠洋、鐵建房產、電建地產及其他符合總行准入要求的優質地方國有房地產企業。12月3日，證監會更公開表示：支持優質房地產企業發行債券，資金可用於出險企業項目的兼併收購。近日，央行、銀保監會又聯合發布《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》。
《通知》核心講了兩點：1、要求銀行業金融機構穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。2、加大債券融資的支持力度。支持優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置項目的兼併收購。
高層的態度很直白：你們耗得起，經濟耗不起。趕緊給現金流好的房企放貸，好讓他們撿屍分食。問題嚴重的也別垂死掙紮了，認命吧。
高層的一系列敦促之後，房企的兼併收購步伐快了。截止目前，已有25家房企宣布在銀行間融資，所涉金額超300億元，包括招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖、美的置業等。其中招商蛇口、碧桂園等企業已在銀行間市場註冊發行債務融資工具，明確表示募集資金用於房地產項目的兼併收購。等著撿屍的充足彈藥，盯著獵物，隨時準備抄底。
目前已經嚴重暴雷的房企，面對累積的債務，大概率只有一條出路了，就是低價拋售資產。接下來，大概率會有一波猛烈的項目收並購潮。
三
大量的優質土地由於擁有者缺乏現金流要自救而被低價轉出。擁有現金優勢的大房企，尤其是國企央企，足以把市場上的優質地塊吃干榨淨，拿下一、二線核心城市的優質土儲或資產。所以，如果你是剛需想買房的要意識到下面幾點：
第一，盯住現在在一、二線拿地、收並購的房企，他們一定是未來幾年最穩健的房企。這一輪的房企結構性出清，在年尾的最後兩個月加快了優勝劣汰。明年問題房企將大規模出清洗牌。而在這期間，成功分食到優質土儲和資產的房企，將保持未來三到五年的穩健開發和現金流的通暢。購買他們開發建設的房產，是更有安全保障的。
第二，對於問題房企的的項目，期房和現房都需要謹慎。很多人認為期房存在爛尾風險，現房更可靠，也有人在問：出問題暴雷房企的現房能不能買？其實問題房企的現房項目也可能存在問題，比如上面聊到的世茂將老破小抵押再出售，被抵押的房子可以正常買賣，但是無法進行網簽和過戶，也就無法保障購房者的合法權益。除此之外，還有一種風險，就是一旦房企的項目被地方國企接手，房屋的品質、甚至房屋性質都有可能發生改變。目前，恆大在溫州的多個項目，蒼南翡翠華庭、樂清都匯華庭三期、龍港恆大逸合城，都被國企採購用作安置房。這幾個項目，一類是未銷售的純新盤，譬如蒼南翡翠華庭；另一類是已開盤、已銷售的項目，譬如樂清都匯華庭，都被轉為了安置房。
這事最難過的就是業主，以商品房價買進了「安置」小區，很糟心。
當然，以上針對的是剛需的朋友。整體來說，當前還是賣房的好時機。如果你有多餘的房子，現在可能就是賣房逃生的最後時間窗口，看看碧桂園開始3折甩房就應該明白了。現在不利用房地產死貓跳的機會出手，以後可能就真的砸在手裡了。錯過這個村，就沒這個店了。
責任編輯:宇真
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