房贷是都市人永恒的话题。很多时候，你千挑万选看中的房子，在银行却办不到贷款，这其中到底是什么原因?走访南京多家银行，听业内人士讲述不为人知的“行规”。
关于面积
银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。
房子小到什么地步就无法去银行贷到款?走访了多家银行，综合得出结论是面积低于40平方米，银行一律拒贷。与此同时，40至60平方米的房子，则是银行眼中的高风险标的，做贷款业务时必须慎之又慎。基本上这个面积的房子也很难贷到款，只有一些条件较好的客户例外，此外首付的成数也会高出同类别但面积要大于60平方米的房子。
银行对于面积40至60平方米的房屋心存芥蒂并非无来由。南京一家股份制银行房贷部门负责人指出，他们今年以来房贷的不良贷款面积都在50平方米左右。其中有的已经在法院胜诉，但还是无法执行。因为根据现有的规定，如果这处面积在50平方米的房子是家庭唯一住房，即使是断供，法院也不可以强制执行，让银行把房子收走。
关于房龄
前不久，市民王先生反映，他在后宰门一带看中一套1989年建的二手房，跑了四五家银行，也没一家愿意放贷。据了解，对于银行来说，房龄超过20年的房子，银行基本上都不放贷款了，只有学区房可得稍许宽限。
“1990年是个坎，‘90前’的房子我们基本上不做了。”一位银行人士表示，有的银行甚至房龄超过15年的就不贷款了，这主要是考虑到房屋的保值功能。毕竟房贷一贷出去就是20年，老房子保值性能比较差，万一贷款人若干年后断供不还钱，银行即使收回房屋也会大大亏本。
由于学区房性质特殊，房价比较坚挺，目前，南京各家银行对于学区房“年龄”的容忍度，可以放宽到25年。此外，新房在贷款时也有一些优势。据悉，2005年以后的次新商品房，贷款年限可以宽限至30年。
关于贷款人
在平日中发现，不少人对房贷贷款人的年龄心存疑问，例如退休人员可不可以贷款?小孩子能不能贷款?
据了解，目前南京各大银行对于贷款人年龄的要求均为25周岁到60周岁之间。如果年龄低于25周岁，贷款则须要有联合借款人。而年龄在60周岁的人也是可以贷到款的，但最多只能贷到70周岁。
现在，距离国家下发房贷调控新政已近4个月时间，但各大银行普遍对于这个被称为“最严厉房贷政策”的执行情况并未放松，监管部门也在时不时念念“紧箍咒”。上周，银监会在回应是否建议京、沪、深、杭地区商业银行暂停发放第三套房贷的传闻时，银监会表示，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
限贷买家选择“曲线”购房
上周，杭城各大银行全面叫停了三套及以上房贷，贷不出款来的多套房买家开始动脑筋了，想出“先一次性付清房款，然后再将房子抵押给银行申请贷款”的办法。
房产经纪人小方手头上正在处理一套市中心的二手房交易。这套房子是在一个星期前成交的，总价192万元，小方把客户的贷款申请递给银行时，被告知三套以上的房贷已经暂停发放了。这下可急死小方了，这位买家之前已经买过两套房子了，加上这套正好是第三套。无奈之下，小方跟买家想了一个办法，买家先凑钱一次性付完192万元的房款，办理出房产三证(房产证、契证、土地证)后，再用这套房子申请抵押贷款。
不只小方想到了这个“曲线”买房的方法，昨天采访杭城各大房产中介了解到，银行全面暂停三套房贷后，有不少买家选择这样的融资方式。一位不愿意透露姓名的资深经纪人表示，房产抵押贷款能贷的最高额是所抵押房子评估总价的七成，目前利率是基准利率上浮15%—20%，这个利率跟前段时间银行放松三套房贷，给出的多套房贷利率差不多。根据购房套数，最低首付5.5成以上，年利率也是基准利率上浮15%—20%。“两者贷款利率差不多，房产抵押贷款又跟购房记录无关，也就是说，不管你买过几套房子都可以申请抵押贷款，所以一些买家选择这样的贷款方式。”不过，这位经纪人介绍说，银行放贷政策从紧的现阶段，申请房产抵押贷款的成功率也大打折扣。以前放款时间不到一个月，现在可能要两三个月甚至更长。另外，银行还根据申请人的职业和资信来综合考量，一些银行还要搭售理财产品。
而且，不是所有的房子都能抵押。杭城三家规模较大的房产中介的经纪人在处理房产抵押贷款业务中发现，银行普遍的要求是：申请人必须有两套及以上的房子；所抵押的房子必须是拥有完全产权，即没有银行按揭;对房龄和面积都有要求——建造年代1990年以后，建筑面积60平方米以上。
“如果银行不是全面暂停三套房贷，最近一批需求又开始蠢蠢欲动了。”经纪人陈静波解释，7月中旬开始，杭城二手房市场出现复苏的苗头，来门店的求购需求比五六月份起码多了一倍。陈静波说，这些需求中40%是抱着保值的目的，还有相当部分是买学区房的刚性需求。“这些客户口袋里有闲钱，放着怕贬值，现在处于楼市稳定期，又感觉市区的二手房价格没怎么降，所以想把手上的钱投入楼市了。”另外，近期杭州透明售房网数据也可以看出楼市回暖的迹象。7月杭城一手房和二手房成交量都创下了房产新政三个月以来的新高，分别成交了2380套和1522套，比6月增长了近七成和三成。
“房产抵押贷款对申请人要求比较高，这类贷款很难成为主流。楼市稍有回暖，三套房贷就暂停了，看来国家对楼市的调控是不会放松的，这对买卖双方的心理影响更大，楼市可能又要回到五六月份的僵持状态了。”一位业内人士分析说。
来源:荣玺·博客
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