在中国许多城市，购买一套房相当于一个中等收入家庭一辈子的收入，一般人根本负担不起。（Getty Images）
在中国，公众普遍认为房地产是暴利行业，但房产商们却异口同声地说房产利润合理，房价高主要是因为土地成本高。房产商的"自证清白"或许带有夸大的成分，不过当前土地成本不菲却是一个不争的事实。有分析人士指出，通过对土地供给的控制而推高房价，造成经济快速增长的假象以实现政绩，既是官员"上位"良策，又可坐享收益。那么，其运作模式的核心部分-土地成本，自然就成了不能说的秘密。
地价房价 水涨船高
今年3月，中国工商联在其调查报告《我国房价何以居高不下--房地产开发的总费用支出一半流向政府》中指出，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。在总费用支出中, 流向政府的部分 (即土地成本+总税收) 所占比例为49.42%，其中，地价占30%，税费占19%。而上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5%。由此可见，房价虚高确有"土地成本高"因素在其中。有声音据此表示，要降房价，先要降地价。
对于备受争议的"地价房价之间的关系"，中国国土资源部6月23日首次以数据给出回应：地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23%，地价推高房价之说不成立。对此，外界普遍认为这是政府推卸责任的说法。全国工商联房地产商会黄岚表示，国土资源部调查的数据，仅指土地出让金，占到房价的平均水平是23%；而工商联报告的数据涵盖范围更广，指的是土地成本和总税收等，即实际"流向政府的部分"。
地方政府是高房价的真正收益者
从1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政。从此，这笔收入成为地方政府预算外收入的主要来源。由于在房地产企业总费用支出中，流向政府的部分高达49.42%，因此，要求政府公开土地出让金收入信息的呼吁近年来一直有，然而，城市出让土地以及收取规费的情况都以各种理由不对外公开。
这种现象可以说是权力决定房价。地方政府一方面可以通过控制土地的供给而提升房价，造成经济快速增长的假象来实现政绩，另一方面，目前的土地出让政策（一次性收取未来40-70年的地租），既会给财政短期带来不菲的收入，又会给当事官员与开发商通过博弈分享地租的机会。
除了土地成本和各项税收是明写在账面上的流向政府的开支外，隐藏的"腐败成本"构成了流向政府开支的另一重要环节。有官员此前称，房价中的部分成本属开发商用于行贿，这一房地产行业的"潜规则"已不是秘密。例如，2007年，重庆揪出一系列地产腐败"窝案"，近10名厅级干部陆续因收受开发商巨额贿赂而落马。其中，重庆市规划局原副局长梁晓琦受贿次数多，受贿金额超过1589万元。
在工商联的报告中还提到，地产商每卖一套房子，卖房款中刨除流向政府的开支及其它各项开支外，留给企业自己的占房款的26%。这其中，企业还要负担员工工资、企业日常运营等成本，因此由地产企业单方面调低房价的空间已经很小。因此，有房地产业内人士戏称，地产开发商不过是政府的打工仔，而地方政府才是真正的幕后老板。
土地成本占房价比例究竟是多少并不重要，重要的是，地方政府是高房价的最大收益者。既是最大受益者，也就最有维持高房价的内在动力。至于百姓们最关心的房价，什么时候房价才能降到合理的水平？其实，如果地方政府想降房价，会很容易；但是，如果它不想降，房价就是降不下来。
来源:看中国
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