房子有很強的地域屬性，樓市出現了分化。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2019年10月7日訊】房子有很強的地域屬性，現在因城施策之後，確實樓市出現了分化，很多城市房價都過了高點開始下跌，但是也確實不排除一些地方，房價還在上漲。甚至一些房價下跌城市中的某些小區，房價也是不跌反漲，那麼這又是為什麼呢？主要有這麼幾個原因。
首先，看一個指標叫做新房二手房比率，也就是一個城市賣新房賣的多還是賣二手房賣的多，如果新房賣的多，說明這個城市還在建設期，他的房價確實還要上漲，之前我們說的棚改貨幣化安置大多都是你這種情況，開發商大量蓋新房，而購房人則拿到拆遷款，當成首付去不斷的買新房，在這些棚改城市絕大多數人都是買的新房，二手房幾乎無人成交，所以城市的房價就由新房決定，而二手房其實就是財富幻覺，房價看起來不斷的上漲，但其實那只是紙面財富，因為沒人把房子套現。
喊上去的價格都是虛假的，舉個例子，一個周邊的小區開盤，賣1萬5一平米，那旁邊的小區也跟著漲價到1萬，這兩個小區可能有幾千套房源，都在跟著漲價，但卻沒有一套二手房成交。所以你感覺房價一直在漲。而相反如果二手房賣的多，比如北京上海這樣的城市，二手房買賣已經多過新房了，那麼他就已經進入飽和了，房價很難再漲了。
比如美國歐洲這些國家的主要城市，基本都是1:3或者1:4，也就是說賣一套新房，就意味著3-4套二手房成交，這種地方房價就基本到頭了。樓市進入供大於求的時代。所以我們看到，北京上海的絕對房價，跟紐約和洛杉磯都差不多了，但人家的收入是我們4-5倍，也就曼哈頓這種核心的不能再核心的地方，比北京要貴。
其次，看人口流動，比如同樣是一線城市，深圳就好一些，因為他還在積極的擴張，也還在吸引人口不斷的流入，人口流入肯定是房價上漲的主要推動力量，原來北上廣深漲了10年，而每年的人口流入量都能達到1%，幾十萬人進入城市，而新建商品房數量跟不上人口流入速度，那麼就形成了供需缺口，所以房價就會上漲。所以如果你那裡房價還在上漲，看看是否是人口流入造成的，如果是人口在大比例流入，那麼房價上漲可能還會持續。
即便現在房價不漲了，只要人口持續流入，未來他也一定還會上漲。人口的因素是長期的決定性因素，非常重要，怎麼查看人口，你去翻每年年底的當地兩會，通常都有當地的政府工作報告。都會有關於人口數量的介紹。另外其實有的地方都能感覺的出來。
第三，迴光返照，有些地方房價不跌反漲，不是因為人口流入，也不是因為城市建設，而恰恰是因為沒有工作機會，經濟也十分不好。在當地沒什麼人做生意，都在抱著房子等升值。這在很多的大城市的某些小區也會出現。房價下跌，一定是賣出來的，而在房價看漲的時候為什麼要賣呢？一個是他想換個更大的，一個是他確實急用錢，通常這種急用錢的都是生意上出了問題，所以做生意多的，經濟活躍的地方，房價對於經濟的敏感度就會很高，賣房的人多，搶跑道的多，所以價格就會殺得比較狠。
比如北京，一些高檔小區，最近有降價千萬甩房的，業主直接就打8-9折，你要是全款還有談的空間。相反一些老破小的小區，或者一些經濟欠發達地區，大家都是賺工資的，甚至領退休金的，沒什麼急需用錢的地方，也就都抱著房子不賣，沒人賣出，沒人急用錢當然價格也就暫時不會跌下來，但恰恰說明這個地方比較沒落，對經濟不敏感。缺乏經濟活力。房價上漲都是假象，背後可能根本沒有流動性。一旦他們預期逆轉，就不會有人再去買房。所以這種迴光返照的地方千萬不能再買了，進得去出不來。
第四，棚改餘溫，最近3年由於棚改這個影響太大，房價漲幅太多，有的地方房價從無人問津，到出現翻倍，所以形成了一個非常強烈的預期，購房人的心態被拉崩了，從無所謂，到貪婪，再到恐懼，這麼大的漲幅下來，恢復平靜需要時間，大多數人都是後知後覺的，所以需要很長時間平靜下來，矯枉過正往往有慣性。棚改貨幣化從去年年中停止，棚改也從今年開始逐漸放緩，今年很多地方其實已經開始出現了房價下跌，二手房出售艱難，但有些地方停止的比較晚，所以還有預期，頂多明年這些還在上漲的地方，都會逐漸降溫下來。
所以，通過我們今天的分析，你大概也就知道，現在能夠支撐房價的因素，有且只有一條那就是人口，除了人口大比例流入的地方，房價可能都不太會有繼續漲的潛力。從這個角度來說那些新一線，和頭部的二線城市，可能還有機會，但是他們之間也存在著博弈，都在吸引人口，但是誰能最後成功也是個未知數。城市的吸引力拼到最後，拼的還是產業。沒有產業支撐，人口即使進去了，也會再退出來。
責任編輯:辛荷
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