二手房掛牌房源數量不降反增。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年7月3日訊】前兩天我們在盤點上半年經濟表現的時候，提到了樓市的流動性問題，對此很多人還有疑問，說應該分城市來看，今天我們就結合數據看看，各大城市的二手房掛牌量。
首先看北京，最近一年北京二手房掛牌量是增速非常快的，中介的數據顯示，2019年3月的時候，北京二手房只有55,000多的掛牌房源，到了2019年8月，這個數字就升到了8萬，12月變成了9萬，今年1月份，稍微回落了一些，但5月份又回來了，雖然有學區房政策帶動的二手房成交井噴，但是掛牌房源數量不降反增，現在已經是92,000多套。
而在北京，有一個深深的體會，現在除了學區房，賣房很困難。如果你要著急用錢，必須挂全小區最低價，再留10%的砍價空間。才能成交。而且超過1,000萬的房子，成交非常低，只佔所有北京成交量的10%幾，越貴的房子越是如此，有的高端項目，一挂就是幾年，都無法變現。主要就是因為二手房現在首付極高，按照地區指導價貸款，所以基本跟全款差不多了。北京貌似這一年房價沒跌，但其實你要賣的時候才知道，基本比你心理預期要低10-20%。
其次杭州，大家都覺得杭州的樓市很火，新房成交也經常是搶購，但2019年1月，杭州二手房只有65,000套房源，到了現在已經是12萬套了，一年半的時間，幾乎翻了一倍。但杭州成交量卻並沒有提升。而且根據最新的數據，2020年上半年杭州又是賣地第一，突破1,500億元，也就是說，杭州不斷地在加大土地供給，新房源源不斷的入市，二手房越來越多。
大家都覺得手上的房子很值錢，這就好比一碗粥，不斷的往裡面兌水，最後的結果會是怎麼樣？雖然杭州人口流入持續增加，但新房和二手房也持續增加，那麼現在有個問題了，到底是需求多呢？還是供給多？這時候我們有個指標，叫做看租金，杭州租金已經連續3個月回落了。現在空房很多，很多都還沒有租出去，杭州平均的房租水平大概是不到60塊錢一平米，要比北上深低30%，但收入也就差10%左右，所以很顯然，杭州也已經供過於求了。
第三，南京房子掛牌量從2019年初的3.8萬套，增加到現在9.2萬套，這都跟北京一個水平了；重慶更過分，2019年初是4.8萬套，現在已經16萬套；天津是從5萬套增加到了13萬套；廣州是4萬套漲到了近7萬套；蘇州2.4萬套漲到8.8萬套，還有很多朋友說的瀋陽，不明白為啥東北人口持續流出，經濟年年墊底，房價還能不斷上漲？特別是哈爾濱，長春和瀋陽，現在數據告訴你，瀋陽的二手房掛牌量，去年初是2萬套，現在已經漲到了12萬套，不知你有何感想。
第四，二手房保持平穩的城市，一個是上海，基本就是5萬多套，一直沒怎麼變，還有深圳一直是4萬套左右，這裡面上海房價基本平穩，但是深圳樓市一直在蠢蠢欲動，我們也多次提醒，深圳應該加強調控了，否則再不行動恐怕就晚了，現在那邊預期已經起來了，如果再不出招，深圳樓市恐怕還要再漲一波，這其實是非常危險的。
當然還有很多城市我們沒說到，比如成都，濟南，青島，西安，佛山等等，這些地方也大多出現了二手房難賣的情況，現在新房價格大多和二手房價格發生了倒掛，這才引發了二手房的拋售，一方面大家以為買到新房就是賺到了套利機會，另一方面，二手房持有者，也願意賣掉手上的房子去打新，所以二手房烏雲壓頂，其實已經發生了這種套利交易，價值回歸已經開始，隨著拋售越來越多，二手房價格必然向新房價格靠攏，從而縮小價差。到時候，如果新房再想促銷，還得繼續降價才行。那麼就會繼續拉低二手房價格。
很多朋友經常問，說某新盤精裝修，價格比周邊二手房便宜，問問能不能投資，這其實就是投資中的反身性，你現在看到的價差並非是真正的價差，現在買新房的，基本都是套利目的，那麼也就意味著2年以後，他們都會拋售，這些新房集體拋售的時候，這個價差也就自然消失了。
現在就是保新房，壓二手房，無論是價格還是貸款政策，都在向新房傾斜，然後限制你的二手房交易，因為新房賣掉，經濟、開發商和地方都能得到好處，而二手房只是你房主一人得利。很多人還在抬槓，說二手房不行了，新房能賣的掉？確實是這樣，如果你看到二手房不行了，新房確實也就沒戲了，但問題是，二手房和新房中間，有2年的週期差，所以你始終能看到新房和二手房之間的價差，但是卻因為這個期限，無法實現套利。讓你看得見，卻摸不著。這才是真正的高明之處。
所以別傻了，想在樓市裡投資賺錢的日子，早就已經結束了，最近3年買房的，除了極個別城市，基本都是虧的。即便房價沒跌，甚至還漲了點，也遠遠不夠你的資金成本。現在想不虧錢往外賣，基本沒可能。再等下去，新房和二手房就會越來越多，2年一個週期，2年後現在的新房也都轉成了二手房，你的賣出價就還得下降一個檔次。
責任編輯:辛荷
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