深圳對房價上漲下跌給予限制，要控制在15%以內。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年11月27日訊】11月23日晚，深圳規劃國土委員會、深圳市政府法制辦公室在官網發布《深圳市房地產市場監管辦法徵求意見稿》。其中主要內容包括四點。
首先就是對房地產的上漲下跌給予限制，要控制在15%以內，這就規避了部分房企在年底因回款需要大幅度降價，也放鬆了部分新盤價格管制。
其次，對於房地產開發企業資本金賬戶提出要求，提出房地產開發項目申請預售前，項目資本金賬戶餘額應當不低於項目資本金10%。這就對開發商的資金鏈提出了更高的要求。
第三，限制捂盤惜售，取得預售許可證後10天，一次性公布預售房源，時間，地點，還有價格。並公開預售不得內部認購。這就是逼著開發商盡快推盤。增加市場供給。但是這招作用其實有限，人家先不辦預售許可證，同樣可以捂盤惜售。
第四，對於違規銷售進行明確，對於無證銷售，或者內部認購的變相銷售行為，一套房罰10萬。
此外還有一些針對房產中介的租房規定，比如人均居住不得低於6平米，禁止將原有臥室起居室再次分割出租，不許捆綁租金貸，還有合同訂立和交易總價的一些限制。
這不就是要在房價上加上漲跌停板嗎？也就是說新房銷售不能大漲也不能大落。其實完全可以這麼理解，儘管這個做法很糾結，但是他的目的很明確就是進一步限制樓市的流動性，不願意看到大幅的上漲，但更不願意看到大幅度的下跌，由之前的全力防止上漲，到現在雙向調控，既要防上漲，也要防暴跌。而現在看似乎上漲已經控制住了，防止暴跌可能更重要，從15%這個數字來看，似乎每年跌這麼多，是可以被接受的。
股市設置漲跌停板，讓市場交易的活躍度遭到了極大的抑制，在大家興奮的時候，漲停你就買不到了，而在大家悲觀的時候，跌停你就賣不掉了。那麼樓市設定漲跌停板，能起到同樣的作用嗎？這其實是個巨大的問題，因為其實這次政策只限制了買入價，也就是新房的價格，上下設置15%的漲跌停板，而賣出價則不受限制。什麼是賣出價，二手房的價格是賣出價，所以樓市的漲跌停板是有缺失的。那麼他會帶來什麼作用呢？
首先，有利推盤，開發商的限價被打開了，有了一定的利潤空間，而他們的預期也穩定了，今年不賣，明年也一樣頂多漲15%，所以拖著對自己並沒有什麼好處。既然給你了利潤空間，大家也就可以放心推一些盤了。有利於增加一些市場的供給。
其次，加大了回款難度，開發商想通過大幅降價回款促銷，這條路將面臨跌停板限制，並不能大幅降價吸引購房人了，當吃的有限，一次吃不飽的時候，你會怎麼辦呢？肯定是搶先去吃，所以空間有限，那麼如果真有資金壓力，就只能用時間換空間，爭取早降價。所以這一招可能會起到敲山震虎的效果，造成開發商的兩極分化，情況好的開發商，會放出自己的優質盤，意圖漲價銷售，而資金鏈不好的開發商，則會選擇搶跑，率先降價15%進行銷售。最後到底誰能影響誰，情況並不確定。還需要市場給出一個明確的選擇。
第三，對於購房人來說，預期也開始變得混亂，你可能會面臨一個情況，有的樓盤漲價，有的樓盤降價，你看好的樓盤漲價於是你不想買了，而你不看好的樓盤降價，價格激發了你的興趣，所以需要權衡，剛需一族來說，更多的會考慮降價樓盤。而炒房一族則會選擇觀望，畢竟一旦樓市開始降價，就會影響整個市場預期，哪怕是每年只有15%，也足以帶來風險。萬一自己買進去了，明年周邊新盤全都降價，那就虧死了，所以他們寧願去考慮漲價的地方。最後就形成了降價吸引剛需，漲價吸引炒房換房的情況。
第四，有利銀行進行風險控制，銀行最怕剛辦完的貸款，一下開發商就降價30%以上，那樣銀行的風險敞口就完全暴露了，會引發大量的斷貸情況，這樣每年跌15%，2年也跌不到30%，也就是先保證了兩年不會斷貸，這就為銀行處理風險留下了時間。
所以，綜合來看，很可能是短期內，政策的作用不會特別明顯，但會進一步限製成交量，起碼讓炒房，換房的人觀望情緒增加。樓市繼續價穩量縮。繼續穩步回落，但幅度仍然很小，不過房子已經越來越難成交。一開始新盤漲跌互現，但是並不好賣，隨著時間的推移，降價的會越來越多，而漲價的越來越少。但成交會持續低迷，房子越來越難賣。於是反過來刺激更多的開發商降價銷售，進而影響到二手房價格。所以，我們只能說在現有政策不變，樓市調控不放鬆的情況下，樓市的漲跌停板，中短期會起到穩定深圳房價的作用，一年以後會引導房價繼續持續回落。為了達到金融穩定的目的，北京上海這種超一線城市，也可能會跟進。效果也基本類似。
責任編輯:辛荷 来源:雪球
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