資本經濟研究公司向中國房地產建設部門正在復甦的觀點潑了一盆冷水，雖然中國房價看起來在今年年中已經見底。幾個星期前，渣打銀行的Stephen Green嚴密地論證了中國天量的未出售商品房庫存正在下滑。Green和他的同事預期，新建商品房的下滑和更為強勁的銷售，可能令2013年下半年商品房庫存更低，起碼在大型城市是這樣。
現在，我們沒有那麼肯定了...
第一，資本經濟研究公司首席亞洲經濟學家Mark Williams寫道，雖然中國官方1-9月的數據看起來很積極，但9月份的數據很不濟：
從銷售面積計算，房地產銷售在第三季度上升了，但9月份和去年同期相比卻下滑了3.6%。我們自己的參考指數——統計了中國50個最大城市商品房銷售套數，顯示了商品房銷售的上漲已經出現了扭轉。（如下圖）
而最近銷售價格趨勢也顯示了良好的勢頭正在褪去。中國國家統計局公布的數據顯示，70個城市銷售價格經歷了兩個月的上漲以後，上月已經穩定。雖然有證據表明一些城市的賣地情況有所好轉，但上一季度全國的賣地面積和新啟動項目仍大幅遜於去年同期。
以出售套數計算，最近的勢頭明顯出現了下滑——雖然銷售情況明顯比去年全年的大部分時間健康得多。
資本經濟研究公司提出的第二個理由是，庫存情況變得更不透明瞭：
我們對房地產市場前景保持謹慎的第二個原因是，開發商的庫存仍然在上升。從2010年末算起，現在中國未出售商品房庫存已經上漲了68%。雖然今年農曆新年時銷售情況出現了轉機，但庫存仍然處於大約三個月銷售量水平。
雖然庫存從2010年底大幅上升，但不能否認一個現實，2011年和2012年上半年的庫存水平更高，而在過去幾個月裡，庫存水平已經從極端水平滑落。起碼，根據渣打銀行中國25大城市的庫存數據是這樣：
（淺綠色為一級城市；藍色為二級城市；綠色為三級城市）
所以，過去一年裡，庫存情況明顯有所改善。
然而，Williams指出，這些庫存數據並不包括那些尚未「獲得銷售許可」的商品房。關於渣打銀行Stephen Green拿出來的相對積極的歷史數據，我們已經確認了這些商品房庫存並不包括沒有「獲得銷售許可」的商品房。
然而，我們不知道這些數據被干擾的程度，也不知道這個因素最近的影響是否更為巨大。但我們認為，發展商應該有動力主動尋求銷售許可。同樣地，地方政府因為高度依賴賣地收入，也應該有動力主動發放銷售許可。然而，Williams通過郵件反駁了我們這個看法。
首先，Williams表示，商品房新建和竣工數據只存在粗糙的關係，下圖顯示了，商品房新建面積（藍線）的大漲理應隨之而來的竣工數量（黑線）大漲，並沒有出現在官方的竣工數字中：
（藍線的新建面積被延後了24個月；三個月平均同比數據）
Williams寫道：
這可能是部分事實——發展商發現他們庫存上升會減緩開發速度。但我懷疑很多項目已經開發完成，只是沒有「說出來」而已。地方政府有動力管理這些商品房向市場供應的速度，因為大批量發售可能會推低市場價格。
根據中國國家統計局最新的房屋新建數據，如下圖，月度數據同比變化看起來相對負面。
（藍線為新建面積同比增長；紅線為GDP同比增長）
還有政策層面需要考慮——中國當局兩年前引入的防止商品房投機行為的限制政策是否出現了鬆動。Williams表示最近的報告顯示一些地區收緊了這些限制政策。而過去一些報告卻顯示，一些地方政府放鬆了這些限制政策。所以難以判斷政策面對全國的影響。今年年初，市場曾樂觀預測中央政府會放鬆這些政策，還有預期保障房的建設會令房地產投資再次上升。但兩者都沒有出現確實的證據。
此外，難以想像房地產行業已經消化完中國經濟增長的「新常態」，畢竟這個部門已經習慣了高速增長。
雖然至今鮮有中國房地產開發商破產的消息，但民間很多證據表明一些開發商正在垂死掙扎。此外，有大量證據表明中國的影子銀行體系與房地產投機密切相關（政府正在收緊對影子銀行體系的監管）。很難想像中國房地產部門會在短期內全面反彈。
来源:華爾街見聞
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