中国住房和城乡建设部提出研究建立房屋养老金制度。（图片来源：STR/AFP via Getty Images）
【看中国2024年8月28日讯】近日，中国住房和城乡建设部提出研究建立房屋养老金制度，并在全国二十二个城市试点。这一消息迅速引发民众的关注和质疑。虽然官方强调此举不会增加个人负担，但许多民众仍对房屋养老金的资金来源、管理以及是否会变成某种二次收费的政策感到不解和担忧。那么，专业人士对此是怎么看呢？以下请听本台记者凯迪与两位专家进行的讨论。
记者凯迪：8月23日，中国住房城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，目前在上海等22个城市正开展试点。不过，住建部并未就房屋养老金资金的主要来源和用途、管理模式、增值运作机制等，提出明确的实施方案或指导意见。就此，我们邀请旅美前上海民营企业家、熟悉房地产领域的胡力任，以及经济与时政评论人士秦鹏一起讨论一下这个话题。
首先，中国政府一直在努力推广房产税，但这么多年来，房产税也只在少数几个城市试点，现在又突然推出“房产养老金”的政策。请问两位，官方推出这个政策的背景是什么？目的是什么？
秦鹏：有两个主要的原因。第一个就是，最近几年在互联网上，有（消息）很多的房子突然间会有大面积的墙体剥落或者是出现其他的问题；另外一方面，中国的房子被爆出来实际上真正的使用寿命是30到40年。而现在，中国面临大量的房地产存量房已经快到了使用寿命的这个时间了，也就是说大量的房子将来也会跟着出问题。官方的数据是到2022年的时候，已经有20%的房子是到30年了。在这样的情况下，中国当局需要去解决维修房子的这个钱怎么来这个重要的问题。
原有的这种情况下，我们看到是有一个房屋专项维修基金，是在买房的时候缴纳的钱，实际上是一笔很小的钱，就是原来相当于房子建安成本的大概5%到8%。而且有很多的钱实际上没有收回来，并且大部分是由当地政府代管的。政府管理这类的钱，我们知道，它是有很大的黑箱作业、漏洞。另外，如果房子出问题，其实是很难去找政府去报销的，所以最后出现很多的问题。那在这样的情况下，中国当局就开始试图去解决这个难题，看起来是要建立一个个人账户，还有一个公共账户。现在所关注的，实际上就是公共账户的钱由谁来出的问题。
记者凯迪：好的。那对这个问题，胡力任先生，您有什么要补充的吗？
胡力任:因为我来美国之前，一年多曾经经历一个小区维权的事件，我是参与者、负责人。中国的房产维修基金很多人认为是一笔很小的钱，但是当你了解到它的内部实质的时候，你会发现这个钱是非常大的。我这样来计算一下，打个比方，上海有3000万人口，目前上海平均每个人的居住面积大概在30到40平方米左右，再乘以每平方大概有70块钱左右的房产维修基金。这样算下来，整个上海的体量大概在5、6百亿左右。
记者凯迪:您说这个资金的额度达到5、6百亿？
胡力任:对，就上海一个城市大概在5、6百亿，整个中国整体加起来应该接近上万亿。按照这个比例来说，这个钱不是小的钱。目前的房产基金的管理模式是怎么样的呢？按照规则，应该是小区的业委会与物业、与当地的政府，也就是街道、社区这一级，把这个钱存在一个公共账户。比方说像我们小区，我离开的时候大概有3000万左右的钱就存在一个监管账户里面。这个钱中央政府是不能动的，它没有权力来管理这个钱。这个钱其实是基层政府的一块肥肉。因为银行同业之间有竞争，它需要去拉存款。这笔钱你存进银行的时候会有返点，当地的政府领导自己私人就拿到了这些钱。
一旦政府成立房产养老基金，其实这些钱全部都是统筹了。那么，这块蛋糕就拿捏在中央政府的这些官员手里。它进入统筹以后，“老破小”的房屋它也用这些统筹基金，而有很多的新房，它本身维修费用相对比较少，也用这些基金。所以，政府把这些压力就分摊了。而且,当这个维修基金低于30%左右的时候，这些业主要自己再拿钱出来，再补充到这个维修基金里面去。
我看，这个事件的本质是一个掠夺。因为进了中央政府的统筹监管账户以后，我们老百姓、这些业主就没有办法去监管这些钱了。所以，这个现象其实一个从私有制到公有制转化的一个过程。
记者凯迪：您刚才讲的这些也是我们接下来要讨论的问题。我们看到，在新的政策宣布之后，舆论反响激烈。虽然官方反复辟谣，宣称公共帐户将由地方政府筹资，但民众仍然担心，在地方财政窘迫的情况下，公共账户的钱从哪里来？我也想请二位分析一下，你们觉得这个公共账户的钱会是怎样的一种筹措方式呢？
秦鹏：我觉得就会像电影《让子弹飞》里面的那个黄四爷他们一样，当地的恶霸土财主先出钱，然后是骗穷人们出钱，最后把穷人的钱再瓜分掉。目前，中国政府肯定是没钱，但它既然宣称公共账户是由政府来出，它也一定会装模作样拿一部分钱出来。但这个比起真正需要维护的钱，比如说上万亿，这样的钱实际上是杯水车薪的。但最终目的还是会想方设法骗更多的企业或老百姓，把这个钱给填进去。我觉得，最终一定是这样子。
记者凯迪：你觉得最终还是”羊毛出在羊身上”，对吧？
秦鹏：毫无疑问是这样的。
记者凯迪：那胡先生的意见呢？
胡力任：其实，现在的房屋维护基金都是在各个地方的账户里面，存在各个银行里。假如说把这些钱合并起来存在一个共同的账户里面，由政府来监管、分配，那么我想政府是不需要出钱的。目前所谓的私人账户，其实是一个虚拟账户，只是告诉你在这个公共账户里面，你有多少钱。我想，现在舆论上宣称的“政府来出钱、来建立公共账户”是在欺骗老百姓。
秦鹏：那你认为，最终政府的目的是要去动用个人账户的那个部分拿来做统筹，对吧？
胡力任：对，这个钱本身就是统筹的。比方说，上海以前有几千个账户，它把这个钱全部归拢在一个账户里面。
秦鹏：全国的这个上万亿最终会由各个地方政府象个人养老金一样，最终做全国性的统筹，对吧？
胡力任：对。
秦鹏：那我明白了。官方现在所谓的这些”辟谣“，说个人账户就是个人账户，做各自小区的维护，其实这种说法是骗人的，对吧？
胡力任：对，你根本没有一个个人账户的，你到银行去查，查不到账户的，只是告诉你，你的个人账户是虚拟的。
秦鹏：感觉官方在做一个舆论战，但最终盯着的是大家这个上万亿的个人账户里的钱，而且也盯着说，未来这笔钱消耗光之后，像收税一样，最终也要让你再去缴纳个人账户的钱。
胡力任：对的。按照统筹的比例，我们小区是这样的，就是用到30%。我们大家都在交钱进去的，把另外的70%要补足。那么，将来政府可能会提高到50%。当这个账户到50%左右或者到60%左右，那么我们大家都要交钱进去。所以不存在个人账户，只是有一个大的公共帐户，它就能解决这些事情。所以政府不需要出这个钱，政府也不可能出这个钱。
秦鹏：我看之前有的媒体报道说，中国普遍性地放着这个个人帐户，在需要的时候，能动用的比例是不到10%的。像山东，它能动用的比例是百分之三点几。也就是说，即使小区确实想做一些维修，它其实也是经常拿不到这笔钱的。所以，也许最后可能只是小区想方设法由业委会或者物业再去筹一笔钱，去解决他们真正需要的维护费用。
我当时还奇怪，你让大家动用起这些钱来更容易不就可以了吗？为什么现在“脚出了问题要去医头”，要去增加一个公共帐户呢？看起来，它最终惦记的还是这笔钱要由中国政府最终来去做一个更大的全面性的统筹。
记者凯迪：我想继续问一下，那么根据中国住房和城市建设部的数据，截止到2002年底，中国有接近20%的城镇房屋建成超过30年，进入使用年限中后期了。那么他们预期到2024年后，将有近八成的房屋成为“老小区”，也就是说，房屋状况存在像结构安全隐患，屋面渗漏，设施老化等等这些问题。那么在中国房屋整体质量并不乐观的这种情况下，你们觉得这个房屋养老金制度,是否能够解决现在所面临的这些困境呢？
胡力任：我觉得，在中国做任何事情都是政府一家独大。到了30年、40年以后，这些小区的维修的量越来越大以后，我想中国政府是不可能出钱，最终出钱还是老百姓。作为一个统筹的话，老百姓其实增加了一笔非常大的负担。假如说，让你缴你不缴，那么政府会采用一些行政手段，甚至于会采用一些刑事手段来对你进行惩罚。
记者凯迪：秦鹏，对这个问题能够总结一下你的看法吗？
秦鹏：有人说，中国的养老金其实是一个“庞氏骗局”。那同样的，现在这个房屋养老金，我觉得也是一个“庞氏骗局”。因为现有的情况下，中国的房地产400亿平米的建筑面积，它整个的建造成本在未来几十年最终需要50、60万亿，这么庞大的一笔钱去做各种各样的维护。所以现有的情况下，个人缴纳的账户里边的1万亿是远远不够的。我觉得，中国政府一方面惦记着大家缴纳的个人账户里边的这笔钱，另外,其实是惦记着将来一定会通过各种强制性的、法律性的方式，去想方设法榨取房屋拥有者身上的钱。这也是一个非常庞大的、邪恶的“庞氏骗局”。
记者凯迪：好的，谢谢两位的分析。
