上海等22个城市目前正在进行试点房屋养老金。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2024年8月26日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国住建部表示，中国将研究建立房屋养老金制度，目前已在上海等22个城市试点。官方信息表明将建立公共账户，从土地出让金和政府财政筹集资金，但经济下滑、财政等收入下降，钱从哪里来？
上海等22个城市目前正在进行试点房屋养老金
中国国务院新闻办公室8月23日举行新闻发布会。中国住房和城乡建设部副部长董建国在会上说，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在进行试点。
董建国说，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。
上海市房地产科学研究院一份报告指出，目前，中国住宅专项维修资金结余超过1万亿元（人民币，下同），上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。
中国房地产研究机构中国指数研究院（中指院）分析师认为，随着中国房地产市场逐渐进入存量时代，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。
中国大陆媒体引述分析人士报道，认为此次中国住建部表态后，房屋养老金制度的试点已迈出关键步伐，预计随着试点的进行，房屋养老金制度后续有望进一步推广到更多城市。
房屋养老金制度是什么？
综合中国澎湃新闻等媒体8月26日报道，房屋养老金制度备受关注。有观点认为，房屋养老金是冲着“老破小”来收的，并发布“老破小赶快卖”等言论。
“老破小”一般指那些在主城区30-60㎡的老房子，经过房改的房产或是职工房、安置房之类的，年代久远，户型简单，没有电梯，没有物业管理，居住密度高，小区环境差，没有停车位等。
从公开信息来看，目前中国关于房屋养老金还没有统一的定义。
中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。
文章表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
尹飞在接受澎湃新闻采访中表示，房屋养老金制度并非针对“老破小”。通俗理解，房屋养老金包括个人账户和公共账户。其中，个人账户即现行的住房专项维修资金；建立公共账户是目前这项制度要解决的重点。
尹飞表示，举例而言，小区电梯等共有部分坏了就使用个人账户即住宅专项维修资金；但如地震之后需要对相关区域里的房屋进行检测，或者某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患或者说涉及公共安全，这部分资金就需要公共账户来出。
“从出发点来说，房屋养老金的核心是通过设立公共账户，使用公共资金来解决涉及公共安全的问题。”尹飞说。
房屋养老金是变相的房产税？
中国的社交媒体上还有议论称，“加强版房产税来了”，“建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度是换个说法的房产税”，“无免征额、见房就收”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房屋养老金不是房产税。房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，而公共账户是后续会加快建立的，是政府自己筹资的，不需要个人出资。
8月26日，中国住建部主管的媒体《建筑杂志社》发布社评文章称，“连日来，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度，被严重误读。”
官媒文章表示，这里的公共账户并不需要老百姓出钱，“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了”。
官媒文章表示，养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。
钱从哪里来？
虽然官媒文章列举了资金来源，但中国经济下滑、土地出让金和财政等收入下降，钱从哪里来？
中国财政部8月26日发布数据显示，今年1-7月，全国一般公共预算收入135663亿元，同比下降2.6%；1-7月，全国一般公共预算支出155463亿元，同比增长2.5%。
按照历史数据推算，7月，全国一般公共预算收入19750亿元，同比下降1.9%；一般公共预算支出18892亿元，同比增长6.6%。
收入方面依然是受到税收收入下降的拖累。7月，税收收入录得17160亿元，同比下降4%，非税收入2590亿元，同比增长14.6%。
值得注意的是，包括罚款在内的非税收入常年处于两位数增长状态，对税收收入下降起到了一定的弥补作用。
从中国财政部的第二本账--“政府性基金预算”来看，1-7月，全国政府性基金预算收入23295亿元，同比下降18.5%。其中，地方政府国有土地使用权出让收入17763亿元，同比下降22.3%。
按照历史数据推算，7月，国有土地使用权出让收入2500亿元，同比下降40.3%，降幅较6月扩大5.0个百分点。
东方金诚国际信用评估有限公司研究发展部总监冯琳表示，7月土地出让金收入降幅扩大的背后是房地产市场仍低迷，房企拿地需求大幅下降。1-7月累计，土地出让金收入同比下降22.3%，降幅较1-6月扩大4个百分点，也较去年全年-13.2%的同比降幅明显扩大。
银河证券宏观经济研究员聂天奇也指出，年初以来，土地收入的持续偏弱是掣肘财政收支的主要因素之一，年初预算目标制定时，对于全年土地收入的预期目标较为乐观，但与当前运行情况存在较大差异。
他指出，按目前财政数据大致测算，全年一、二本账的合计收入缺口或在万亿元左右，将使全年财政政策力度进一步降低。按目前收入进度测算，今年财政欠收规模或大于2023年，仅次于2022年。
