美国副总统贺锦丽（Kamala Harris）近日公布了住房政策提案，引发讨论。（图片来源：Getty Images）
【看中国2024年8月24日讯】（看中国记者高芸编译）美国副总统贺锦丽（Kamala Harris）近日公布了一系列住房政策提案，其中一项是为首次购房者提供最高2.5万美元的联邦首付援助。该计划继而引发讨论，有人赞成，也有专家警告可能适得其反。
作为2024年总统大选民主党候选人，贺锦丽此举被视为她接替总统拜登后的首个重大政策宣示。她将在大选中与共和党候选人川普(特朗普)展开角逐。
据《纽约邮报》报导，贺锦丽的主打住房政策是为首次购房者提供最高2.5万美元的联邦首付援助，前提是这些购房者至少连续两年按时交租。这项政策超出了拜登此前提出的1万美元税收抵免提议，拜登的提议仅为第一代购房者提供有限的额外首付援助。
贺锦丽竞选团队声称，该计划将在四年内为多达400万首次购房者提供首付援助。
住房政策还包括其它内容：为建筑商提供新的税收抵免，以鼓励建造首次购房者住房；限制投资者购买单户住宅；禁止房东使用共享软件平台设定租金，批评者认为这是一种价格垄断行为。
贺锦丽表示，她将在四年任期内推动建造300万套新住房。这一目标看似可行，因为美国人口普查局的数据显示，仅2023年就完成了150万套新的私人住房建设。
她的主要提议，包括首付援助，需要获得国会批准。非营利政策机构“负责任的联邦预算委员会”（Committee for aResponsible Federal Budget）估计，贺锦丽提出的新住房政策在四年内将耗资2000亿美元，如果这些政策成为长期政策，费用可能更高。
贺锦丽的竞选承诺是在房价大幅上涨的背景下提出的。这次涨价让现有房主积累了大量房产净值，但同时也将许多潜在的首次购房者挡在市场门外。根据凯斯－席勒指数（Case-Schiller），今年5月全国房价比四年前上涨了48％。
“随着房价上涨，首付款也水涨船高。即使有志购房者储蓄多年，通常仍然入不敷出。”贺锦丽在北卡罗来纳州的一次演讲中说。
贺锦丽的首付提案没有具体细节，例如究竟谁有资格获得首付援助？资金将如何分配？尽管如此，该计划还是迅速引发了讨论，一些住房政策专家称赞这一提议，而其他人则警告它可能会助长房价失控上涨。
目前尚不清楚贺锦丽的计划是否会有公民身份要求，但非法居留在美国的移民不能申请传统或“符合要求的”抵押贷款。根据该计划的具体实施方式，这也可能使他们无法获得联邦首付援助。
专家对贺锦丽首付援助计划的反应
几位接受Realtor.com采访的经济学家警告说，贺锦丽的计划可能会适得其反，因为它会刺激已经火热的房地产市场需求，进一步推高房价。
密西西比大学金融学教授、沃克房地产讲座教授肯・约翰逊（Ken Johnson）警告说，广泛提供首付援助无异于“往已经燃烧的房地产市场上浇油”。
“问题的根源在于供应短缺，而且是危险的短缺。我们无法以足够快的速度建造房屋。”约翰逊说，“在房地产市场已经如此高价的情况下，你不能让人们更容易买房，也不能提供更宽松的购房信贷。”
约翰逊认为，为了使房价回到可负担的水平，政府应该做更多工作来帮助中小型独立房屋建筑商获得融资。
他解释说，一种方法是成立一个专门购买建筑贷款的政府资助企业，就像房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）购买抵押贷款一样。
私营部门首付援助提供商Arrive Home的总裁泰・克里斯滕森（Tai Christensen）承认，如果联邦对首次购房者的补贴没有与供应增加相平衡，可能会刺激房价通胀。
不过，她认为贺锦丽提出的房屋建筑商税收抵免可以通过刺激新建筑来抵消通胀风险，而首付援助将是平衡竞争环境和提高房屋所有权机会的重要一步。
“任何能增加房屋所有权的措施，特别是在边缘化的中低收入社区，我们都完全支持，”克里斯滕森说，“对大多数美国人来说，房屋所有权是创造财富的首要途径，我们完全支持任何能让更多美国人享受这一利益的机会。”
全国住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）赞扬贺锦丽将住房和房屋所有权作为其经济议程的核心。
“我们很高兴她的计划基础呼吁建造300万套新住房单位，因为解决国家住房可负担性危机的主要方法是增加国家的住房供应。”全国住宅建筑商协会主席卡尔・哈里斯（Carl Harris）在一份声明中说。
他表示，新的建筑商税收抵免将有助于促进建筑，但警告说：“任何支持建造首次购房者住房的税收激励措施都必须针对当地市场条件，并广泛实施。”
卡尔・哈里斯还重申了他的组织长期以来的呼吁，即削减他认为对住宅建筑商来说繁重且昂贵的联邦法规和规范。
“魔鬼藏在细节中”
如果贺锦丽获得国会批准实施首付援助计划，这将不是联邦政府第一次补贴购房者。
2009年，在全球金融危机最严重的时期，国会通过了一项类似的为首次购房者提供8000美元信贷的计划。但2009年的情况与现在大不相同，当时由于需求大幅下降而房价暴跌，需要大量买家进入市场来稳定行情。
现在，许多经济学家认为我们正处于相反的危机：房屋供应不足以满足需求，将房价推高到许多家庭无法负担的水平。
“房地产市场仍然远远偏离它应有的状态，”约翰逊教授说，在大衰退之后，“我们在美国和世界各地几乎十年没有建造住房产品。所以我们落后得很远。”
从1996年到2006年，美国每年平均完成160万套新住房单位。在随后的五年里，建筑量骤降，2011年跌至仅超过50万套。此后，建筑量每年缓慢攀升，但尚未恢复到2007年房地产市场崩溃前的水平。
随着建筑商在崩溃后建造的房屋减少，他们也开始专注于利润更高的大型、更昂贵的房屋。2015年，新建单户住宅的中位面积达到2473平方英尺的峰值，高于2006年之前十年2088平方英尺的平均水平。
新房大小自那以后缓慢下降，但去年仍远高于金融危机前的平均水平，为2238平方英尺。
贺锦丽可能希望，通过为建筑商提供税收抵免和专门针对首次购房者类别的买家补贴，将刺激首次购房者住房市场，并鼓励更多建筑商转向更适合首次购房者的可负担住房。
Arrive Home的克里斯滕森表示，如今，首次购房者住房类别可能经常包括多户住宅物业中的单元，如四户住宅，这些比独立住宅更便宜，但仍允许低收入买家开始积累资产。
“当人们想到首次购房者住房时，有时他们脑海中会有这样一个画面：白色栅栏、三居室两卫的平房和院子，”她说，“但规划的城市开发通常比普通郊区邻里便宜，特别是对首次购房者来说，这至关重要，因为他们只需要在房产阶梯上站稳脚跟。”
布法罗大学建筑与规划学院房地产开发项目助理院长、临床助理教授马修・罗兰（Matthew S.Roland）表示，对于3.5％首付的FHA抵押贷款，25000美元的首付信贷可以覆盖高达715000美元房屋的首付。
然而，以20％首付来看，该信贷只能覆盖最高125000美元房屋的首付，这个价格范围除了一些公寓单元外几乎不存在。
罗兰说，该计划的关键问题仍有待回答，包括购房者如何获得资格，他们是否还需要自己支付部分首付，以及资金是以税收抵免还是直接支付给贷款方的形式分配。
“总的来说，我认为这是一个有潜力帮助人们的计划。”罗兰说。“但是，魔鬼藏在细节里。”
