香港房地产建筑（图片来源：看中国摄影图/庞大卫）
【看中国2024年8月13日讯】楼市持续回落已成为共识，而相比起住宅楼价下滑，商业物业市场更出现初步“爆煲”迹象，而结果很可能会拖累整个银行体系。这由近日部分银行业绩可见一班，说的是恒生银行2024年上半年业绩，不良贷款大增86%至460亿元，令不良贷款比率由2.83%几乎倍增至5.32%。以恒生一向保守经营作风，恐怕坏帐上升不是单独事件，事实上金管局都承认问题有恶化迹象，以近日公布业绩的地产收租股看来，问题只会日益转差。
翻查恒生的不良贷款率，在2021年前是平稳地保持低于1%，但之后三年却出现三级跳，累计是升了足足五倍。恒生称目前的香港商业房地产贷款组合约1400亿元，占整体贷款多达16%，相反之前被视为高风险的中国内地商业房地产的贷款规模就按年降21%至280亿元，占比仅3%。
显然香港商业地产市场濒临“爆煲”，包括写字楼及商铺价值急跌，是恒生不良贷款急升原因，相反住宅物业按揭仍属较稳阵。为减低市场负面影响，恒生称在被归类不良贷款的为香港商业房地产贷款之中，三分之二是有抵押贷款，当中归类为“违约”的贷款金额相对抵押品价值是低于60%。至于无抵押贷款客户方面，大部分则是上市公司，90%具有投资级别信贷评级。
可笑的是，恒生面对不良贷款率飊升至十多年新高，但管理层却淡化问题，反映银行为坏帐作准备的“预期信贷损失”，在上半年不升反跌，减少了22%至15亿元。这个做法明显是严重低估问题，甚至是管理层出现了缺失，因为预期信贷损失只是银行一个主观制定的前瞻风险因素，根本不能作为坏帐是否见顶的指标。而由投资市场的股价表现，业绩后恒生被投资者大举抛售，就是表明市场以脚投票，亦证明对管理层的解释并不信任。
金管局料不良贷款率下半年趋升惠誉指或损银行生存能力
一个月前我在此栏撰文《银行问题贷款创二十年新高 破产源于Call Loan酿结业潮》，当时已指出根据金管局数据，银行体系的问题贷款已出现恶化趋势，反映问题贷款的“特定分类贷款比率”由去年底的1.56%进一步升至今年3月底的1.79%，为2004年以来最高水平，是创出了二十年的新高。
对于银行不良贷款问题恶化，金管局只是不断淡化有关负面影响。副总裁阮国恒称，外围不确定因素偏多，高息环境及内房问题仍未解决，令港银贷款质素持续承压，相信下半年特定分类贷款比率，会高于今年首季的1.79%，但由于银行盈利和拨备能力均强，相信可妥善管理信贷风险。
但这种“居安不思危”的处事手法，无疑是没有正视问题。评级机构惠誉早前已警告，商厦空置率上升，会为亚太区银行的贷款带来考验，甚或对香港个别银行的生存力评级有影响。惠誉预期，今年地产相关贷款仍会出现贷款损失或拨备，指出虽然香港总体银行的信用评级基本稳定，但地产风险敞口相对较高的银行，例如恒生银行和上海商业银行则有可能恶化。
商业地产“爆煲”银行接管抵押物业逾百亿元
说商业地产濒临“爆煲”，恐怕不是主观印象，因为愈来愈多资深投资者或小型地产商，因为面临高息重担，已经变成违约，被银行全面追收贷款Call Loan，多项大额物业变成银主盘。其中资深投资者“铺王”邓成波家族持有的观塘骆驼漆中心已遭接管。资料显示，骆驼漆中心去年5月推出放售，当时意向价约14亿元，今年1月意向价已调低至约11亿元，但一直未能售出而终沦为银主货。另外邓成波家族持有的荃湾海滨花园海滨广场停车场及商场部分，2023年中减价至12亿元，10月再减至9亿，惟仍未有承接，最终亦难逃被银主接管命运。
另外，由深圳祥祺集团主席、全国政协委员陈红天旗下持有红磡的祥祺中心，亦是被恒生银行接管为银主盘，上址现为永明金融香港总部，去年市场估值高达约50亿元。据被委托成接管人的罗兵咸永道表示，多项被接管的银主物业总估值已超过100亿元。
罗兵咸永道称过去6至12个月，很多银行已把抵押品纳入破产管理程序，未来接管数字或继续增加，意味着市场上会有更多破产案例。又指出，金融机构一般在贷款人现金周转困难初期，会让其有喘息空间，但随着时间过去，发现客户还款能力仍然有问题，银行自然要启动破产管理程序，并要求如罗兵咸永道等经理接管相关抵押品。
收租股物业估值下跌拖累业绩九仓太古租金大跌一成六
由近日地产股公布半年业绩，看到一些以收租物业为主的企业，已经开始面对难关：持有时代广场海港城的九龙仓置业，上半年受累投资物业公允值减值转盈为亏，股东应占亏损10.5亿元，集团要削派息4.5%。集团透露第二季零售商户销售下滑，而上半年反映商户生意表现的租金按年大跌16%。主席吴天海表明，香港通关后“人已复常”，但“复常还复常，市场还市场”，目前整体仍未完全复苏。
同样要面对现实减租以保着出租率有太古地产，第二季租金继续录双位数跌幅，其中太古广场写字楼租金大减16%，与首季时17%的跌幅相若，出租率较去年底降1个百分点，至97%。
而刚完成接捧，由陈启宗交予儿子陈文博的恒隆地产，中期业绩亦令市场大跌眼镜，基本纯利按年减少22%，至17.35亿元，远逊市场估计跌12%至19%；更让外界忧虑的是公司罕见大削派息33.3%，可以说是应验了陈启宗的“临别赠言”：“所有人（地产商）都在地狱”，惟一可做就是要“保命保本”。
上周经民联副主席、行政会议成员林健锋与地产界代表与金管局副总裁阮国恒会面，诉说经营苦况，促请当局以开放态度放宽按揭措施，纾缓业界燃眉之急，林健锋更于会后见传媒时感触落泪。
但林健锋流下的“男儿泪”恐怕是白流，因为由恒生银行的不良贷款飊升，绝非单一例子，或许过去廿年我们的金融体系都过得风平浪静，即使在08年雷曼兄弟倒闭也只是衍生出一个迷债风波，未有损及整个银行系统。但今次银行面对商业物业市场崩溃以至整体楼市出现“插水式”加快下跌，银行体系的稳健已经不止是一个“远虑”，还可能加速成为金融市场的“近忧”，甚至会损害到整体银行体系。但请恕我直言，以今天的财金官员的“料子”，恐怕是无力应对，甚至连承认问题的勇气也没有，香港人真的要自求多福。
