港府今年2月宣布楼市撤辣后，楼市短暂反弹后又再度下跌。在楼价跌势未止下，市民宁租不买。图为香港城市风光。（摄影：庞大卫/看中国）
【看中国2024年6月20日讯】（看中国记者张信燕、李净瑶采访报导）港府今年2月宣布楼市撤辣后，楼市短暂反弹后又再度下跌。在楼价跌势未止下，市民宁租不买。《看中国》就此采访经济学家罗家聪博士。他表示，许多港人移民后，港府敞开大门让大陆人进来香港，但大陆人大多趋向于租房，所以租房的需求才会上升。租金处于高位将导致房子难以出租，他预测将来租金和楼价会慢慢接轨。
香港楼市在港府2月底撤辣后，出现短暂“小阳春”，上升近2-3%，成交宗数倍增。但反弹势头后颈不足，中原指数在4月开始下跌，创了七周低位。
楼价指数连跌六星期，撤辣之后的反弹升幅几乎全部蒸发，楼价是2017年以来最低，由高位计跌幅逾24%。
据悉，香港去年售出了1.1万个单位。截至去年底，发展商的一手房存货有2.3万个，创下20年新高。加上今年的2.8万个新盘，存量高达5万个单位。
根据摩根大通的分析，今年预计可出售约2.2万个，需要2年半时间才可以消化完潜在的库存。
罗家聪表示，撤辣是政府刺激楼市的一个措施。之前，地产商不满楼市的辣招，但辣招撤掉后，楼价的方向也不见得有大改变。始终资产价格有其背后的因素，这些因素和行政措施的关系不是很大。“你可以在制度上改变游戏规则，你也可以摧毁市场，但价格的运行，背后有一些基本因素，这和撤辣没有关系。”
撤辣之后，市场的发展都在我们的掌握之中，没有很大的变化。地产商最关注的是卖不卖出，这和价格有关系。“价格在上升，个个都追着买；价格在下跌，就很难吸引人买。我们可以估计，接下来地产商会要求政府托市，希望政府有新的干预。”
如今香港楼市出现一个现象，市民宁租不买。根据香港差估署统计，香港的楼价指数和租金指数在过去大致相同。但2020年过后，楼价指数和租金指数渐渐脱轨。今年4月份楼价指数较2020年1月下跌18.7%，同期租金却微升0.7%。在过去，楼价和租金本应同步下跌，但租金却微升，这显示部分人转买为租。
对此，罗家聪认为这现象有点怪异，“有一段时间我们看到租金在上升，但楼价却下跌。”
他分析指，香港有一批人离开了，而港府也敞开大门让大批内地人进来香港。对一些大陆人来说，香港很有吸引力，因为香港是第一步离开大陆的地方。
“这将托住香港的租金，所以租房有需求。大陆人不想买房子，因为他们未必想长期留在这里。有些想留在这里，但却没钱买房；有钱的却觉得现在的市价买不过，很多原因使到入市兴趣减低。
人们想住这里却未必付得起租金，这个问题令香港出现一个情况，租房的需求很大，但未必付得起租金。香港的通胀其实不高，租金不升，通胀就会低。如果付不起租金，租金最终将下跌。我想慢慢地租金会跟楼价接轨，一起下跌。”
香港自2020年实施《港版国安法》后，基本自由与人权受到压制。如今加上23条，香港的法治更加受到挑战，预计移民潮将持续。香港的政治环境变化，也是导致大量投资撤出，经济进一步衰退的因素。港人都对前景感到不乐观。
据《自由亚洲电台》报导，美国投资银行摩根史丹利前首席经济学家及亚洲区主席罗奇（Stephen Roach）再次评论中国及香港的现况。
罗奇说，在过去一周曾在北京和香港度过，与大陆的企业家、大学生、前港府官员，以及恒隆集团董事长陈启宗等人见面，观察到两座城市“火花消失了”（the spark is gone），弥漫着越来越沉重的气氛。北京和香港两地年轻一代几乎陷入绝望边缘，昔日的积极进取的正能量已被一种“放弃感”（sense of resignation）取代。
