中国官方发布房地产史上最大规模救市政策。（图片来源：Getty Images）
【看中国2024年5月17日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）5月17日，中国国务院副总理何立峰针对烂尾楼等风险召开会议，随后中国央行等部门连续发布房地产市场救市政策，包括取消商品房利率下限，下调公积金利率等。但楼市下跌速度九年多来最快，以旧换新也开局不利。
何立峰：打好商品住房烂尾风险处置攻坚战
港台时间5月17日，据新华社报道，全国切实做好保交房工作视频会议17日在京召开，中国国务院副总理何立峰出席会议并讲话。
何立峰称，“深刻认识房地产工作.....政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”
何立峰表示，当前要全力支持应续建项目融资和竣工交付，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
中国央行等部门连续发布救市政策
在会议结束后，为提振楼市，中国央行17日中午连放三个“大招”：取消商品房利率下限，下调公积金利率0.25%，首套首付比例降至15%，在市场引发热议。
17日下午4点，中国住房城乡建设部（住建部）和自然资源部、中国央行、国家金融监督管理总局齐聚国务院新闻办召开会议，介绍保交房工作配套政策有关情况。
中国央行表示，将设立3000亿元（人民币，下同）保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
中国住建部副部长董建国在发布会上表示，“对穷尽办法仍然无法交房的，该走司法途径走司法途径。”
中国金融监管总局副局长肖远企表示，对不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，在控制风险的前提下，可采取新增贷款、存量贷款展期以及发放并购贷款等方式，予以融资支持。
中国自然资源部副部长刘国洪表示，按照做好保交房工作要求，在广泛调研的基础上，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。
中国住建部主管媒体《中国房地产报》发文称，2024年5月17日，注定是中国房地产史上最浓墨重彩的一天。
具体政策方面，5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
对此，多位业内人士对媒体表示，新的通知除适用于新购房且用公积金贷款的购房者外，也同样适用于已购房且用公积金贷款的购房者，即在重新定价日，已购房且用公积金贷款的购房者的住房公积金贷款利率也会相应下调，至于具体的重新定价日期，还要依据各地政策及贷款合同而定。
有消息称，中国住建部、国家金融监督管理总局、国有商业大行等各部委及机构已分别抽调各自在房地产领域内的骨干人员，成立联合工作组；“保交房”救助范围将进一步扩大，收购存量住房的办法也在酝酿中，杭州此前已经发布收储政策措施，在全国先走一步。
房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑
当前，中国楼市仍处于深度下跌中。5月17日，中国国家统计局发布了2024年1～4月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑。
“从4月份房地产领域主要数据情况看，房地产继续处于调整期。”中国国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在当日该局召开的新闻发布会上表示。
从投资端来看，1～4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，降幅比1～3月扩大0.3个百分点。
从销售端来看，1～4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，降幅比1～3月扩大0.8个百分点；新建商品房销售额28067亿元，同比下降28.3%，降幅收窄2.4个百分点。
从房价来看，1～4月份，全国商品房销售均价9595元/平方米，环比上涨1.8%，但同比降幅仍高达9.2%。全国房价出现一定增长，这在业内人士看来，主要是一些城市高端项目销售不错，客观上带来房价企稳表象，但基础并不牢固。
房企新开工及投资意愿均处于低点。1～4月份，房地产企业房屋施工面积同比下降10.8%；房地产新开工面积同比下降24.6%，该指标已出现连续31个月的下跌态势。
资金端也不乐观。1～4月份，房企到位资金34036亿元，同比下降24.9%，降幅较1～3月收窄1.1个百分点。房企融资环境依然较弱。
4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。去库存任务进一步加大。
从4月份房企到位资金来源看，个人按揭贷款、定金及预收款下滑幅度最大，分别同比下降39.7%和37.2%，这两大指标是销售回款的主要组成部分，占房企资金来源的40%以上，为开发商提供主要造血功能。这两个指标的大幅下滑，正说明居民购房意愿仍然偏低。
中国央行数据也证明了这一态势。4月份，新增人民币贷款7300亿元，同比多增112亿元；但社会融资规模减少了1987亿元，出现罕见负增长。实体信贷需求不足再次得到印证。人民币贷款中，住户贷款减少5166亿元，其中，住户短期贷款减少3518亿元，中长期贷款减少1666亿元。其中，住户部门中长期贷款主要是受两方面因素影响，新发放（购房贷款）和偿还，目前看最新的两个指标数据都在下降。
4月份，企业债券融资新增规模仅493亿元，同比少增2447亿元，背后是城投新增融资受到严格限制以及地产债发行依然困难。
房地产研究机构克而瑞的数据亦显示，4月份，65家典型房企的融资总量为280.07亿元，环比减少29.5%，同比减少56.5%；前4个月融资总量为1247亿元，同比降幅达58%。这其中，又以央企国企的发债量占多。
与此同时，2024年仍处于房企偿债高峰，债务偿还压力以及债务置换需求均较大。机构数据显示，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期规模均在1500亿元以上，上半年房企债务压力依然较大。
“一个月内，东原和雅居乐两家房企债务违约，反映出以弱二线、三四线城市布局为主的房企在市场超跌背景下所面临的经营困境。此前大部分违约房企也和上述因素关联度非常高。因此，建议强二线城市应该有更大力度救市政策出台，以尽快激活楼市需求去化楼市库存。只有这些城市楼市基本面好转了，整体楼市才算真正的好转，企业经营压力才会降低，才有可能降低企业违约风险。”镜鉴咨询创始人张宏伟建议。
商品房以旧换新开局不利
中国的房地产业2021年年中陷入债务危机。自2022年以来，一波波的政策措施都未能扭转房地产业的颓势。房地产业是中国经济的支柱产业之一，占经济的五分之一，全行业的低迷状态仍在持续拖累消费者支出及信心和整体经济复苏。
据路透社5月16日报道，中国官方鼓励民众以旧换新、用新住房置换老旧住房的呼吁，吸引了许多人的兴趣，但是却面临一个主要的障碍：参与以旧换新的购房者很难变卖现有的住房。
分析人士、房地产经纪人以及开发商都表示，民众购买二手房的兴趣非常有限，令人对“以旧换新”去库存方案的成功产生质疑。这表明，中国房地产业的下滑会进一步恶化。
中共中央政治局在今年4月底一次重要会议上推出的以旧换新行动计划，旨在帮助中国各地的城市清除不断增加的未售住房的库存，并向陷入债务危机的开发商提供关键的现金流。
报道说，据中国指数研究院（China Index Academy）的一项调查，截至5月6日，全国50多个城市启动了各自版本的“以旧换新”方案。
但是报道援引一位经纪人的分析说，最大的问题是，有兴趣以旧换新的买主无法卖掉现有的住房，因此，尽管有够人打听，但很少有人能置换新房。
