分析指出，官方找楼市接盘侠，割最后一波“韭菜”。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2024年4月9日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）“以旧换新”的热潮蔓延到了房地产领域，超30城支持房子“以旧换新”，官媒称“三笔账”要先算清。也有分析指出，官方找楼市接盘侠，割最后一波“韭菜”。
超30城表态支持住房“以旧换新”
目前中国热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，导致房地产循环链条中断。
房地产研究人士认为，在存量房源足够多，供求关系发生重大变化的形势下，政府低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房人才房。政府授意国企大规模收购，一方面受限于财力和债务约束，另一方面也没有比市场有更大的优势来匹配供需，可能会出现收购的房源消化不出去的情况，使得这项工作难以为继。
据中国房地产权威研究机构--中指研究院统计，截至目前，已有超30城表态支持“以旧换新”，盐城、苏州、沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴，宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。苏州相城区、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。
“以旧换新”需要先算清“三笔账”
中国官媒“国是直通车”的文章称，超30城支持房子“以旧换新”，但“三笔账”要先算清：
其一，购房者“换房的账”要先算清。“老房子卖不掉，新房子买不了。”卖掉老房子是房屋置换链条的起点，只有真正解决卖房的问题，改善链条才有畅通的基础。目前这类“以旧换新”大多仅限于某城市的部分区域，可选择的商品房项目也有一定限制。在换房前，需要先看旧房是否符合条件，能否接受开发商对旧房的估价，算好账之后再行动。
其二，开发商“一买一卖的账”要算清。在房地产供求关系发生重大变化的新形势下，由地方国企或指定开发商出面收购旧房，对于启动住房改善链条来说，无疑是个非常重要的推动力。但部分开发商卖新房、收购旧房“一买一卖”是否实现盈亏平衡？这些问题关系到“以旧换新”政策的可持续性，这笔账也需要提前算清楚。
其三，地方政府旧房“利用和运营的账”要算清。收购来的旧房子如何处置才能最大限度地盘活存量、利用资源？政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。
分析：官方割“韭菜”
另有房地产分析人士以江苏省无锡市房产“以旧换新”政策为例：无锡梁溪区有一套旧房子，但是现在想换个新的、大一点的房子，政府就跟业主说，业主先去锁定一套指定小区的新房，锁定以后政府先收购这套老旧房子，然后旧房子可以抵最多60%的新房购房款。
问题是：1、把房子卖给城投和政府前，公贷和商业银行的房贷必须结清。那么，有这个钱干嘛不拿这钱直接去买新房，还需要以旧换新？
2、旧房子最多只能抵扣新房房款的60%，剩下的钱必须自己补足，没钱就只能贷款。
3、这个就是60%抵扣封顶，多了不退。
比如旧房子值300万，想买的新房子如果是500万，正好60%抵扣--300万。但如果你旧房子值300万，想买的新房子是400万，那旧房子只能抵扣400万的60%，也就是240万，多出来的60万就不退了，也不会以现金或者其它方式补偿。
结论是，中国官方想要割最后一波“韭菜”。
评论：中国房地产业加速恶化
据自由亚洲电台4月8日报道，美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田表示，中国目前房地产面对的困难，不能只靠买一送一或以旧换新等速销手法能解决，又说，再有房地产企业出状况，以及个人房贷减少等，均显示中国房地产问题正在恶化。
谢田表示，中国房地产市场继续恶化，速度似乎在加快。“一个贷款余额减少，是买房子很少，或者有的人得提前还清了，还有的停贷断供，都会造成它（贷款）的减少，也是揭示着这整个房地产市场的下滑。经济衰退，没信心，没钱，政府也无力。销售和价格现在用腰斩已经说明不了这些问题，没什么希望，会有更多的这些公司会出现问题。”
靠债务撑面子 三、四线城市找接盘侠
在经济持续低迷下，中国央行行长潘功胜上个月称中国房地产市场已经出现一些积极信号，并有能力实现全年经济成长率5%的目标。
分析人士表示，中国这段期间做的很多努力并没有真正化解房地产债务危机，而是把债务做了隐藏或转移。换句话说，中国实际上是靠着债务在撑面子，而想要达到GDP增长5%更是几乎完全没有可能。
台湾致理科技大学国际贸易系副教授张弘远在接受美国之音采访时表示，如果从恒大和碧桂园发生债务危机的过程来看，主要是三、四线城市的房产布局出现问题而造成资金链断链，以致无法偿还借贷而面临破产的危险，所以整个问题的核心点就是在三、四线城市。
他说：“它这个问题应该是要在三、四线城市的房地产能顺利脱手，或者是那里的呆帐或建案能够顺利地了结，可是现在看起来就是它没办法在三、四线城市找到接盘侠。”
他表示，三、四线城市并没有明显回温迹象，中国整体的房地产市场还是在衰退当中。
台湾东华大学新经济政策研究中心主任陈松兴表示，从过去的恒大、碧桂园到现在的万科，基本上状况都很不好，过程中还有一些中小型的开发商也陆续出现了倒账现象，中国房地产行市的情况实际上恐怕没有办法像中国央行行长所讲的这么理想。
陈松兴表示，棘手的主因在于地产开发商的债务远远超过中国GDP的规模，“所以你要去救它很难。”
陈松兴说：“换句话说，中国实际上是靠着债务在撑面子，但是那个潘功胜作为一个行长不能（说实话），当然必须要讲比较正面的话”。
