楼市和经济前景可预料。（图片来源：Getty Images）
【看中国2023年10月19日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）今年以来，中国官方不断发布解除限购等政策救楼市，但是房地产市场仍然危机重重，开发商债务违约事件不断爆发，二手房抛售量激增的情况下，似乎已经可以预料的楼市和经济前景。
少数一二线城市受益于救市政策
今年年初中国楼市曾出现“小阳春”，但只是昙花一现，在第二季度开始加速下滑。房地产研究机构中指研究院日前发布的报告显示，9月中国百城新盘平均价格约为每平方米16000元（人民币，下同），环比轻微增长，但二手楼平均价每平米约15500元，环比连续17个月下跌。
中国较小城市的房地产市场往往在当地经济中占有较大份额，它们已经取消楼市限购政策。进入三季度尤其是9月以来，中国迎来新一轮楼市政策调整。9月和10月是传统的楼市销售旺季，被舆论称为“金九银十”，因此官方新一轮政策密集发布。
9月初，一线城市全面执行“认房不认贷”，与此同时，取消限购正出现在越来越多的核心城市中。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对媒体表示，目前完全退出限购的城市，主要特征就是楼市下行幅度大，库存去化压力大，二手房挂牌量非常大。
业内人士认为，全面取消限购政策的举措，是官方针对低迷房地产市场提供更广泛支持的一部分，因为房地产市场占中国经济的四分之一。
实际上，只有少数一二线城市受益于救市政策。
例如，深圳“认房不认贷”新政实施已满月。深圳楼市依然是二手住宅占据主导地位，占比楼市成交总量的54%。数据显示，9月深圳二手住宅过户成交2400套住宅，环比微跌1%。”
所谓“认房不认贷”，是指不管是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。对于这些限购政策相对比较严格的城市来说，无疑是试图激活楼市。
乐有家研究中心监测显示，新政出台后，二手房挂牌量有所增加，趁着市场活跃，不少业主希望能早日出手房屋。因此9月深圳挂牌价仍然处于下滑态势，90%的业主报价下滑或维持不变。
而自上海全面执行首套房“认房不认贷”政策后，上海楼市的二手房挂牌量和成交量均出现了提升。中原地产数据显示，截至目前，上海二手房挂牌量累计超过18万套。
上海中原地产首席分析师卢文曦表示，总体而言，成交价格比较平稳，买卖双方博弈仍在，客户在“兴奋劲”过了之后，选择继续持币观望。
一名要求匿名的中国大陆房地产经纪人对自由亚洲电台表示，目前只有部分城市放开限购政策，起实质作用的只有少数一二线城市，更关键的是，松绑来得太晚。“高位保楼价其实是没有意义的，应该设定合理的价位让它平缓回落，才能实现软着陆，其实早就应该采取这样的措施，总好过束手待毙。现在还能否亡羊补牢也说不准了。原因就是已经过了最佳的救助时间。泡沫破了是无法补救的，可能要破到底。”
地方政府救市牌已经打完 后果难料
中国巨大的房地产泡沫逐渐破灭，但尽管房地产市场长期低迷，房价仍然没有大幅下跌。部分原因在于中国许多城市在过去两年里对住房价格实施了严格的管控，以保持房价稳定。可现在，中国开始放松这些限制规定，而后果难以预料。
二手房市场是楼市的晴雨表，如果楼市热度高，一般来说，二手房的去库存时间就会快速缩减，市场会有供不应求的表现，可本次救市之后的反应却和以往不同，成交量上涨幅度并没有太大，相反，二手房的挂牌量却激增了，其根本性原因，既不是购房者需要卖房置换，也不是什么炒房客急于抛售，真正的原因，其实就是二手房太多了，存量房市场的货源太多了，二手房的流通性变弱了。当二手房流通性枯竭后，购房者就会发现，买房不但不再赚钱，如果急需用钱时，房子变现也很难了。
根据中国央行的数据，截至2019年，中国城镇居民家庭的住房拥有率约为96%。对许多人来说，房子是他们最大的金融资产。
法国兴业银行(Societe Generale)首席中国经济学家姚炜说，合理的做法是允许房价进一步下跌，让市场达到新的平衡。姚炜表示，但这是一个冒险的选择，情况将如何发展还存在很大的不确定性。
经济面临系统性风险
经济学家表示，很难说如果在更大范围内取消价格下限房价会下跌多少，因为中国以前没有经历过如此严重的房地产下滑。但任何下跌都会带来风险。
“最糟糕的情况是，人们继续持观望态度，因为他们预期价格会进一步走低，”咨询公司Global Counsel高管Jens Presthus说，“这往往会形成恶性循环。”
《华尔街日报》报道指出，北京当局正面临越来越大的压力，需要采取更有力的干预措施，以恢复人们对不断下滑的房地产市场的信心。了解政府决策情况的知情人士称，有关部门正在调查负债累累的房地产开发商中国恒大集团的创办人许家印，他是否在该公司难以完成保交楼任务时试图向海外转移资产。这是房地产市场面临压力的最新迹象。
随着房地产行业的坏消息不断涌现，经济学家和投资者加大呼声，希望当局采取更多协调措施。
瑞银(UBS)前首席经济学家、牛津大学(Oxford University)中国中心副主任George Magnus说：“政府应采取更果断的措施来重整房地产行业，让开发商、银行和其他利益相关方分担损失”。
