图为在香港中环填海土地上兴建的高楼大厦。（摄影：庞大卫/看中国）
【看中国2023年1月27日讯】（上接地产党的前世今生（上））以上三个历史场景，由十九世纪的宝灵填海计划到玫瑰园计划，再到今日的明日大屿，其实矛盾的本质都是一样：“最初由什么人付出成本，承担风险？最终又由什么人得益？”
假如付出代价承担风险的人，最终就是得益的人，那没有问题。所以，坊间也有人提出，明日大屿以可以像发展沙田那样。由发展商造地，并且拥有一定权益。但是以目前的政治环境，恐怕就算有发展商愿意冒险，政府也可能会优先考虑透过港铁，以交通优先的模式去发展明日大屿。
虽然港铁是在交易所上市，但本质上它就是一家有香港特色的国有企业。所以，由港铁去做什么都好，最终的风险还是回到政府的资产负债表上。另外，明日大屿要是能够回本的话，总不可能左手交右手吧；所以还是要由私人发展商投入资金，最终由小业主埋单。
按照交椅洲填海计划的公开资料来看，得到的土地用于建造房屋的只是一部分，当中大多数是公营房屋。换句话说，私楼地供应不多，而且要卖得够贵，才能够让填海工程能够回本。
地少人多的神话，背后其实是一个简单的经济学理论，当政府是土地的唯一供应者，政府为了获得最大利益，必然会限制供应量，以赚取最大的额外收入，这个现象亦称之为“寻租行为”。可以说，全香港最大的寻租者，就是政府；所以那怕香港水域完全填满，在规划上，政府还是会限制土地的供应量和使用方法。
香港现时可用的土地面积，只有7%是用来兴建住宅；哪怕不用改变7%住宅用地的比例，其实只要稍为改变高度限制和地积比，一样可以增加供应；尤其是旧区重建，增加地积比就是最大诱因，这是最理性的政策选项。而且对政府来说，这是无本生利增加补地价收入的方法。
但为什么仍然要坚持要冒险“倒钱落海”，也一定要在这个时候开展“明日大屿”？除了基建工程的既得利益关系，我也实在想不到有其他的解释。
另外，必须要留意，过去三年，香港的人口出现前所未见的萎缩；那怕是八九六四后，也没有出现香港在过去几年所见到的人口变化。过去香港的造地工程，大致与人口增长相适应。除非香港政府有把握，未来香港会出现一次人口爆炸性增长，否则很难解释为什么要推动像明日大屿般的万亿工程。
又或者，答案仍是那老调重弹，说大湾区的人口移入。但今时今日大陆人口老化将堕崖式恶化，那个政府都意识到，不论人才抑或财产，都是越来越难吸引。香港要从大湾区抢人，但有没有想过主导大湾区发展的广东省政府，是否视香港是同共利益，还是体制内的竞争对手？
表面上，明日大屿是香港再一次都市扩张，但今次最大的分别，就是香港已经不再是过去的香港。究竟深植于香港基因里的土地经济，会否因为这一次而最终出现异变？明日大屿可以是摧毁香港财政的大白象，但也可以是一个赚钱的地产项目。
从目前的规划看来，包括以公营房屋为主，以铁路主导，这两个因素加起来，明显见到香港土地经济的基因在变。其实自从中国共产党的梁振英，打倒了代表香港地产党的唐英年，已经意味北京不惜以改变土地经济的本质，去打击地产党。
别忘了，自从1841年起，香港政府就是要与地产党共治这个城市；可以说香港的土地经济是英国人统治下开始的宏观体制格局；土地经济是其副产品。问题是没有土地经济的香港，又会否是一个更好的香港？（全文完）
利世民
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