李嘉诚旗下长实集团公布，以超过207亿港元出售豪宅项目。（图片来源：Getty Images）
【看中国2022年9月30日讯】（看中国记者文龙综合报导）香港金融风险不断增加、楼市低迷的情况下，房地产市场再传出警报，李嘉诚旗下的长实集团公布，以超过207亿港元，出售山顶一个超级豪宅项目152个住宅单位及车位等。
长实集团9月28日发布的公告称，公司拟以207.66亿（港元，下同）的价格，将全资附属公司Aim Clever Holdings Limited全部股权售予新加坡公司华瑞资本。
根据公告，此次所出售公司拥有长实旗下香港半山西部超级豪宅项目21 BORRETT ROAD，该项目包括152个住宅单位、242个住宅停车位及31个电单车停车位。
公开资料显示，长实集团于2011年6月以116.5亿港元购入该地块，每呎（0.092平方米）楼面地价达26763港元，可建楼面面积约4.04万平方米，总价创下当年香港第二高价纪录。
因地理位置优越，该项目被长实集团主席李泽钜称为“一级靓地”。据悉，该项目曾以2.7亿元价格成交一套面积约273平方米的住宅，以此计，该套房源单价达98.69万元/平方米。
分析人士指出，以李嘉诚为首的长和系，过往出售资产都“时机准确”，交易后不久，市况往往便转变。例如，2014年开始从中国大陆撤资，在2017年，长和系以402亿元出售中环中心权益后不足一年，便出现中美贸易战。另外，长实及同系的长和系在7月前出售伦敦商厦和减持英国水厂的25%股权、电讯发射塔资产，套现超过500亿，而英镑近日则出现加速贬值之势。
据法广RFI报道，银河证券业务发展董事罗尚沛表示，长实以远低于该楼盘近月成交价出售余下单位，反映长实不看好未来数年香港豪宅以至整体房地产市场，豪宅市道十分珍贵，现在市道虽不好，但数年后下一个楼市周期来临，呎价便可重上10万，但“诚哥都唔等，你都知乜嘢料啦(意即‘发生什么事’)”，反映长实不看好楼市后市。
据中国财联社9月29日报道，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，李嘉诚此时出售香港资产应与香港楼市下跌有关。位于香港半山的豪宅项目原本为抵抗通胀和经济波动的优质资产，但目前香港市场需求不足，加之大幅加息带来经济增长压力等，香港楼市出现整体下跌趋势。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，今年前9个月，受疫情反复及美国加息双重影响，香港物业市场成交低迷，二手成交量仅2.5万余宗，较去年同期减少40%，一手情况亦相若。
9月27日，香港差饷物业估价署数据显示，8月全港私人住宅楼价指数报368.2点，较7月的376.7点再跌2.26%，按年则跌7.37%，创下自2018年12月以来45个月的最大单月跌幅。
毋庸置疑的是，香港的金融风险越来越高。
美联储9月21日再次加息75个基点，将其联邦基金利率上调至3%-3.25%，并暗示继续加息。
9月22日，香港金管局宣布将基本利率上升75个基点，至3.50%。这已是今年第5次加息，和美联储动作一致。
金管局总裁余伟文表示，由于今年底前美国仍有机会继续加息，本地银行很有可能提高存贷利率，包含最优惠利率，呼吁民众做贷款决定时要小心评估风险，尤其是利率风险。
更高的利率也给经济增长带来一些风险，由于疫情的封控措施和全球经济的趋缓，港府今年已经2次下调经济成长预测，并预料GDP可能萎缩。
香港的特殊性在于：在经济周期上，香港跟大陆越来越同步；但由于联系汇率制的原因，香港事实上没有独立的货币政策，必须跟着美国走。
美联储快速加息、缩表，是因为美国出现了高通胀，CPI（消费者价格指数）飙升到了8%以上，甚至超过了9%。而香港的CPI只有1.9%，看起来接近于通缩。一个接近于通缩的经济体，被迫跟一个出现了“世纪大通胀”的经济体一起加息，其痛苦可想而知。
在全球最难负担的楼市，几乎所有购房者的按揭贷款与浮动利率挂钩，也最容易受到货币政策紧缩的影响。
根据金管局7月发布的新增贷款数据，香港将近97%的按揭贷款与香港银行同业拆借利率(Hibor)挂钩。这一比例位居全球前列，英国的这一比例为将近17%。
彭博行业研究分析师Patrick Wong和Francis Chan称，加息可能使香港住房市场的可负担性达到24年来最差。
