现在美国的房子几乎已经卖爆，配套方便的城市近郊独栋屋最受欢迎（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2021年1月29日讯】在很多国内媒体的渲染下，在很多国人的眼中，美国现在好似人间地狱，国家马上要完，股市楼市马上要崩。这几天，就在中国楼市加紧调控的同时，美国楼市开始急速飙升，可以说彻底爆了！S
一
我们先来说一下房价。其实从2020年6月，美国楼市就开始涨！全美181个大城市的房价都开始涨，西部像凤凰城、西雅图、圣地亚哥涨得最凶，连纽约这种万年房价不动的都涨了5%。12月，美国成屋均价超过310800美元，连涨106个月，为50年有记录以来的史上最高水平。
确实，不仅是美国的股市，美国的房价，现在也已经创造了历史！
更猛的是二手房，2020年6月至10月，美国二手房均价连续五个月创50年有数据统计以来的历史最高值！未经调整的二手房均价在去年12月份达到至30.98万美元。可能大家对美国房价没什么概念，给大家打个比方，2007年，美国房价达到顶峰时候，均价也不过23万美元。如今均价31.06万美元的水平，比那时候足足多了近40%！
现在的美国房屋均价比2019年同期上涨15%，刷新有史以来的最高值。巅峰的巅峰，可以说，住宅价格已攀升至历史最高水平。
美国楼市的火爆，除了体现在房价上，还体现在房子销量上。现在美国的房子几乎也已经卖爆了，一房难求。
从2020年7月就开始疯涨，7-9月美国新屋销售折年数同比增速分别为46%、40.8%、32.1%！2020年10月，美国成屋销售季调后年化总数为685万户，创15年以来新高！2020年8月，二手房屋销售增长量更是冲到600万套，并且环比上月增长24.7%，刷新了1968年有纪录以来的史上最大月度涨幅！2020全年，美国成屋销售年化总数为564万户！2020年12月，二手房销量按年折算高达676万套，高于全球几乎所有经济学家预测——彻底脱销了。
除了房价和销量，我们再来看一下库存。房地产市场，通常库存量不足5个月，都被视作供不应求！12月，美国的成屋库存周期为1.9个月，是40年以来最快去化速度。截至2020年第三季度末，美国楼市的待售空置率仅为0.9%，而出租空置率为6.4%，双双创下50年以来的最低水平！而美国房屋总体空置率，正处于历史最低水平！
二手房挂牌可售房产下降23%至107万套，按照当前的销售速度，市面上的二手房供应只能维持3个月。我身边就有很多做房产经纪的华人，开始以为2020年疫情爆发，中国人到美国买房的少了，生意会很清淡的。但是自下半年开始，美国的房产市场彻底爆发，生意好得不得了。豪宅当然不太好卖，但是一般的房子都是要抢的，有时一套房子下OFFER的一般都是几十个，就像拍卖会现场，非常火爆。
二
那为什么美国楼市涨这么猛呢？原因有以下几点：
1、印钞
自去年三月起，美联储开始巨量开闸放水。从三月份到十月份，美联储的资产负债表疯狂增长3万亿，扩表了75%，这是在过去几十年的货币扩张速度，但在去年一年之内就完成了。而且，美联储每个月还在市场上购买近2000亿的债券资产，向市场投放流动性，可以说美元印钞机彻底启动。
未来，美国会持续倾向于宽松积极的财政政策，拜登一上来就在去年4万亿的刺激基础上，又搞了一个1.9万亿的刺激方案。2021年美国财政部可能还会有近4万亿的刺激方案会出台（完全就是滔天洪水）。万物暴涨的时代即将到来，这让很多人看到了资产暴涨的信号，疯狂抢购房地产抗通胀。而就美国的百年房地产价格走势来说，美国的房产一直都是跑赢通胀大概1个百分点的，所以作为长期投资的抗通胀产品是非常理想的（笔者当初在美国买房的一个主要目的就是抗通胀）。
2.利率
2020年美联储将联邦基金利率降低到0之后，2020年10月，美国房贷利率已经降至2.81%，这是有数据以来的近50年的最低水平。如果大家对这个贷款利率还没有什么概念的话，我以自己两栋房子的房贷利率给大家作一个对比。2016年的房贷利率是4.8%，而2018年初的第二栋房子房贷利率是5.7%，基本上是现在房贷利率的两倍。大家想想，现在贷款买房可以说资金成本相当低，这也是美国人都疯狂抢房的主要原因，资金太便宜了。
不仅借钱的成本越来越低，放贷条件还越来越松！2020年，美国房屋贷款发放额达到3.18万亿美元，这是20年以来的最高水平。在低利率、低借贷门槛的刺激下，美国人的杠杆热情重新燃烧。很多人纷纷加入供不应求的房产市场。所以，以后别再说外国人不喜欢买房了，这种论调太不了解国外了！外国人和中国人一样，有机会赚，肯定要干！特别是贷款利率这么低，政府一轮轮发钱，可以说完全是没有尽头。大家当然抢房子了。
3.供应
现如今，因为疫情缘故，美国的建房速度放慢了，美国待售房源数量降至历史最低水平，正面临严重的库存短缺。高收入人群向郊外转移，购屋需求偏向密度较低、木材结构的独栋房屋受到追捧，但是从2020二季度以来，因为疫情原因，诸多伐木场关停造成的木材短缺，叠加加州野火，导致木材价格的急剧上涨，供不应求！
自1959年以来，美国平均每年新建150万套住房。但是2020年，美国新建房屋少得可怜，作为供应端的重要指标，美国的成屋月供应量目前正处于40年来的最低水平。房子供应减少，那么价格当然会上涨。这是基本供需关系的常识。
4.刚需
国内新闻都是美国人因为疫情死了多少人，日子有多惨。但是美国政府给民众发钱企业减税发钱，这让很多美国民众的收入不降反升。而且很多美国的在高科技公司就职的年轻人收入是大幅度增加的。美国刚需开始爆发，美国梦的一部分当然是拥有自己的一套房子。
兜里有钱了，利率又低，预期又好，这时候不买，不是傻吗？这时候美国老百姓纷纷上车入市，其中迈入三十岁的中年人占抵押贷款人数比例近来首次超过50%。
5.投资
2020年，堪称人类有史以来富人财富增长最快的一年。钱，最能刺激人性需求。
除了刚需，很多投资客也开始入场！2020年第三季度，高端房地产的销量同比大增41.5%，创出2013年统计这项数据以来的最大增幅记录。50万至75万美元的成屋销售同比增长65%，售价在100万美元以上的房屋销量几乎翻倍。从中可以看出来，诸多富人开始进场！
2019年4月-2020年3月的12个月中，外国买家在美国购买了共约15.4万套房产，来自中国的买家再度成为美国最大的海外投资群体，共购买了18400套房产，约合115亿美元；外国买家最热衷投资的州包括佛罗里达、加利福尼亚、得克萨斯、纽约和新泽西等，而这些州恰恰又是美国疫情最严重的地区。不得不说，真的有种！
嘴里都喊怕，害怕美国疫情，但是身体都很诚实。美国房子不仅是永久产权，一栋房子管上百年基本没问题。比起国内30年左右的房子就会倒塌，投资价值不知道高到哪里去了。
三
最后总结一下：
1.美国这一轮房价上涨，完全是由刚需拉动（后来投资客才入场的）。
2.美国东北部工业大州新房销售最为强劲，销量增长率为86％，而美国旅游胜地比如佛罗里达州的新屋销量增了84％。
3.远郊的新房更受欢迎，通勤方便，距离疫情区较远，环境配套方便的近郊独栋屋最受欢迎。
4.未来，美国劳动力和建筑材料成本还要上涨，房屋产能的提升有一定滞后性，不会太快跟上需求，供应不足、价格升高的情况还会持续。
5.除了美国居民，持有绿卡和居留签证的海外买家也可以使用银行贷款，拿钱去投资。
6.外国人持有旅游签证也可以买，前提是你的首付资金要在美国呆满两个月。
7.美国房地产的短周期跨度在3-5年间。未来美国房价，主要取决于美债长期端利率走势。
