将商业用房等按规定改建为租赁住房。（图片来源：安琦 王/Adobe Stock ）
【看中国2019年7月18日讯】广州传来一则重磅消息，《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》正式发布，该意见鼓励将已建成、已办理完手续的商用办公楼，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
其实商改住这个事由来已久，我们也之前多次提到过，2016年6月的时候，就出过相应的文件，说要允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。去年1月份，上海也出了试点，将三栋商住楼调整为租赁住房，重新装修后对外出租。土地属性也发生了根本调整。而这次广州的政策，更是让商改租，全面落地。
这个事的影响可谓是相当重大，很可能会改变住房市场的格局，众所周知这两年我们一直在倡导租房市场建设，但是由于租金回报率太低，房价太高，所以导致进展极其缓慢，探索了好几年也没找到商业模式，有资本试图当二房东，大量收房然后改造后高价出租，这事一下就引发了租金的大规模上涨，也被各地紧急叫停。
但是如果不涨房租，根本又没有利润，甚至收房都成为难题。所以这个痛点只能通过增量解决，而不能像存量伸手。也就是你必须要通过增加出来的房源去搞长租房，而不能让市场中已经存在的租赁住房价格提高。之前我们就提到过，那么租房市场发展，有两块是关键，一个是集体建设用地转租赁，另一个就是商业用房转租赁。这两块增量，可以给租房市场提供大量的廉价房源，也有利于集中改造，打造长租公寓。
首先，目前一二线城市有大量的商业闲置房存在，随着电商的冲击，以及商业活动转向线上，即便在北京上海这种地方，商业租金也已经开始下降。甚至一些地方比较偏僻，出现了完全闲置的情况。这些房源都可以转成租赁，做生意偏僻，但住宅并不影响。只要给出民水民电，和土地性质转变的政策，这些闲置资产就可以被盘活。
其次，为房企自持物业找出路，之前我们一直希望房企自持物业出租，但是开发商的积极性不大，回笼资金太慢，于是就出现了万科翡翠书院那样的，是自持物业出租了，但是基本也租出了天价，10年180万起。这就比较尴尬了，一般人租不起，有钱人不需要。还有一些企业，手上也有很多商业开发物业，位置偏远，配套不齐全，也不知道干什么用，现在如果能更改土地性质，也能转成租赁房，通过Reits的融资的方式回笼资金。投资者获得未来的现金流。一举两得。
当然有人会说，商业租金多贵，改成长租公寓才能租几个钱？这不是拿上好的大红袍去做茶叶蛋的节奏吗？谁会愿意干这么傻的事？其实并非如此，你要用北京金融街，国贸，上海陆家嘴的商业大厦改长租房，肯定是这样。但事实上商用房多的是，很多城市周边的商用房之前也都伪装成公寓往外卖。后来大城市开始将商住房纳入了限购，这一下商住房就彻底凉了。很多房子压根就没人买了，也卖不出去。就放在那里，一闲置就是好几年。
甚至很多开发商已经想到了租，但是由于土地性质，再加上商水商电，出租你都租不出去，现在要解决就是这部分商住房的资源利用问题。对于这些房子来说，他已经闲置了很久，机会成本是0，所以他们巴不得可以商改租呢！这样起码能够产生一定的现金流收入。
另一方面，很多资本也乐于参与这种集中式的长租公寓，因为租房市场说白了最后还是服务为王，而服务上面，集中服务肯定成本更低，可塑性也更大。居民住宅由于价格太高，他们很难去租一整栋楼下来去改造，即便开发商自持的住宅，租金也得上天。但是大量闲置的商用住宅就不同了，反正你也卖不动，所以价格就好商量了，而且这些房子土地本身就便宜，总价能低一半，对于资本入局，也提供了很大的便利，在这些物业上面，可以提供很多服务，增加长租公寓的附加值。
总体来说，商改租是个好政策，可以大量的盘活闲置资源，增加租房市场供给。有利于集中式长租公寓的发展和建设，只有长租公寓发展起来了，才有利于扭转房子必须得买的思维陷阱。对于降房租，降房价，都是个好消息，未来我们可以花不多的钱，能够享受到更好的长租公寓，房子不仅有居住属性，还应该具备社交属性。
住在长租公寓，要比你住在老旧小区，对自身的提高更有帮助。大家可以一起用餐，一起读书，一起健身，一起交流兴趣爱好，你收获的不仅是生活，还有人脉。再过10年，这可能是年轻人最喜欢的生活方式。每个长租公寓就是一个关系紧密的社群。不断的创造大家交往的机会。
但是也要注意，中国这的“聪明”人太多，留神一些商住房改了房产性质后就变脸，明租暗售，金蝉脱壳。更要防止之前买了商住房的炒家，借此机会转成住宅，然后变现逃离。所以我们一定要明确，商转租是可以的，但是直接商转住，这就得小心谨慎了。可以对开发商自持商业住宅整体开放转换条件，但是不能对个人开放。
