中国开发商在加拿大买了一大堆地，却因政府审批时间过长，只能申请破产保护。财经人士指出，主因是高杠杆快周转之风险隐患。图为加拿大房子。(图片来源:Pixabay/公有领域CC0)
【看中国2019年2月11日讯】人生最痛苦的事是什么？有人说是人死了钱尚在，也有人说是人活着钱没了。但是对中国开发商王先生来说，人生最痛苦的事情就是买了一大堆加拿大地产，政府却需要用42个月的时间审批，然后由于资金链断了，只能申请破产保护。财经人士指出，更深层次的原因是中国资本高杠杆快周转背后之风险隐患。
杠杆加太高，无力还债务
据海外中文媒体报导，2019年1月，王先生名下Forme Development Group Inc.已正式申请破产保护。起因是2014年时，王先生开始重金收购多伦多大片的土地，截至2017年总计投入了1.54亿加元，其中很大一部分是来自银行贷款、其他金融机构贷款和个人贷款。按照行话来讲，就是杠杆加的太高了。
黄三水说，这并不奇怪，因为中国排名前100乃至前1000的地产开发商均是这个德行，用别人的钱发自己的财，滚动式开发用信贷资金一期推着一期走，赚盆满钵满的，所以这种操作在逻辑上没毛病。
尽管王先生的投资也受益于多伦多土地增值，在帐面上已升值到3.54亿加元，浮盈高达到2亿加元。但自2017年开始，多伦多地产陷入了低谷，再好的地也不能以估值卖出去了。
而更倒楣的是王先生并不明白加拿大地产开发的周期有多长，长到一个政府的审批就需要42个月，更不要说开工建设还需要几年时间。
因此王先生的公司只能背着金山要饭吃，尽管他拥有价值3.54亿的土地储备，还顶着2亿加元盈利的帽子，却陷入了深深的债务危机，约有2.2亿加元的债务到期无力偿还。他为了避免破产清算全部土地被拍卖的境地，不得已向法庭申请破产保护。
根据法庭的文件显示，王先生在安省总计囤积了18块土地，其中比较典型的的是万锦太古广场附近土地，起初以2080万加元价格买入，最新估值达5,560万元！但是为了还债，他只能以3,000万加元的价格将土地挥泪让出，而割韭菜的买家也是一位中国投资者。
财经人士黄三水说，螳螂捕蝉黄雀在后，地产开发必须得落袋为安，纸上富贵都不能算数啊。
加拿大不是中国，“水土不服”
与Forme集团合作过多个项目的建筑师Alan Tregehov表示，该集团显然对加拿大的规划审批时间估算不足。
举Danforth Square共管公寓为例子，该专案一共有279个单位，售价从17.8万加元起跳。地段、户型、售价都无可挑剔。即便市场冷淡，但该项目如果能顺利上市也能成为抢购的焦点。
然而该项目于2015年起预售楼花，但直到申请破产保护时为止，审批工作还没有结束，后果就是Forme集团仅拖欠地产经纪的佣金就达到39.2万加元。
黄三水表示，水土不服是王先生开发失败的直接原因，但是更深层次的原因是中国资本高杠杆快周转背后之风险隐患。毕竟在游戏规则完全不同的地产市场，简单地套用中国地产开发的经验有害无益。
这个案例被媒体视为华裔商人炒地皮失败的典型，在他们看来，一个开发商自己没有钱，却向银行和高利贷，甚至个人借款，然后强行囤地开发，摆明就是投机牟利。所以资金有限的个人投资者，若要投资加国地产要慎用杠杆。
