【看中国2018年12月22日讯】1 真正的“勇士”
对菏泽的印象，好像还停留在上个世纪：电视里一个充满正气的男声反复朗诵：山东菏泽，白癜风消失的地方～～～
第二个印象，肯定是这几天的菏泽，被媒体称作勇敢的“寒冬破局者”。与其说是“勇士”，倒不如说是被媒体过度消费的牺牲品。
12月18日，菏泽住建局在官网上偷偷发布了一条楼市解除限售的通知，这个信息源首次被易居小编用机器捕捉到，然后转手一编：易居房地产研究院副院长杨红旭表示，自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽将成为全国第一个取消限售政策的城市！
山东菏泽取消去年楼市调控的相关规定，舆论大哗…（图片来源：Andrey/Adobe Stock）
几乎在同时，全国媒体纷纷响应，立刻传读为打响楼市调控松绑第一枪！全国购房者陷入焦虑……房价又要涨？
作为一个负责任的楼市研究者，现在不敢跟风，在任何事情确认真相之后才敢撰文解读，现在对于此事件，下面子木用自己的话来全面解释一下。
2 生不逢时
菏泽是此轮房地产周期第一个放开调控的城市吗？
可笑。
都不用翻官网信息源，百度一查也知道，在这轮大周期里，第一个放开限售的是山西太原！2017年10月，太原市对二手房发布“限售令”，规定取得产权证两年内的住房不得交易转让，2018年7月开始不再要求，但当时重申了限购。
那为什么太原没火，菏泽却火了？用土话来讲，这叫“生不逢时”。
太原取消限售是在今年7月份，菏泽取消限售是在12月。而中国楼市主要转折点准确来说是9月份。7月31日，中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”的调控精神之后，8月史上最强调控“问责制”出台，楼市哑火，随后金九银十不再，楼市掉头向下进入寒冬。
所以你就明白了，7月房价涨，任何地方放不放松调控都无所谓，因为大家都不关注。但是12月不同，房价好不容易被政策摁住，房价没跌几毛钱呢，又要放松了，这是几个意思？
菏泽放松信号会不会传导到其他城市？我们的房价是否又要涨？如果菏泽放松调控，那中央“房住不炒”的决心又在哪里？
一连串的疑问集中爆破了购房者的焦虑情绪，换句话讲，中国的房价，真是把人涨怕了……这才是菏泽事件发酵的真正原因。
3 政策松动不等于房价上涨
赶得早，不如碰得巧。
菏泽事件后，12月19日广州住建局发布通知：决定放开公寓买卖限制，允许个人入市购房（之前不允许个人买卖商服物业）。12月19日，珠海媒体爆料，珠海的金湾、斗门两区放松限购调控政策，只需要一年社保就可以购买一套商品住房，虽然没有正式文件下发，但政府已经默认。紧接着，深圳宣布四大行放松购房者首套房房贷利率，北京首套房贷利率也调低了房贷利率，为上浮10%，之前是15%。
近期，珠海也公布了放松购房门槛的政策（网络图片）
一时间，感觉全国楼市迎来了春天……
近日有一位媒体人和我辩论，限售取消，限购放松，利率调低……所有新闻都在佐证，“菏泽是中国楼市放松调控的第一枪”是完全正确的，你凭什么说房价不会上涨呢？
我反问他，政策放松和房价上涨有必然联系吗？政策放松一定会促使房价上涨吗？他就讲不出话来了。
要知道，楼市出调控政策到底为了什么？
——调稳。
目前经济下行，而房地产牵连百业，上至钢铁水泥建筑，下至家具家电家装，为了稳就业，房价会允许下跌太深吗？目前，房地产业还在深度绑定中国经济，对GDP的贡献大概是12%左右，有的地方财政50%多的经济来源都是房地产，间隙换挡的新经济还没有起作用，房价下跌，没人买房，地方的城镇化会不会出现断层？
这就像一个重度吸毒患者站在你面前，你狠心直接没收烟枪，他可能熬不过一个晚上，如果先把他病情稳定住，循序渐进着治疗，也许还能活下去，戒除烟瘾。
这些真相不必细讲太多，虽然倍感无奈，但是谁都避不开，你站在操盘者的角度思考，就通透很多了。
那么年关将至，2019年楼市怎么走？为了让大家有一个明晰的概念，笔者决定换一种方式为大家预演一下2019年楼市趋势，做个明白人。
4 惊人的相似
以史为鉴，方能知更替。
从2018年往前推，你会发现，历史上每当房地产行业各项基本面指标出现下行风险时，就是政策放松之日。
查了大量的资料，可以很坚定地告诉大家，2012年和2019年的楼市行情将会一模一样。
我们先来研究2012、2019年的前夕表现。
2011年第四季度和2018年第四季度是一致的，都是楼市严控最强力的阶段，房地产各项指标纷纷下行，房销售面积单月同比增速和百城土地成交价款增速，均首度由正转负。
国庆期间各大开发商出现新盘降价销售，业主掀起售楼处维权潮。在一二线城市新房限价的情况下出现折扣优惠，部分城市、区域的去化压力巨大，房价停涨甚至开始显著下跌，土地流拍严重，财政压力和稳增长、保就业的压力再次凸显。
那么随后2012年，楼市进行了怎样的调整呢？
2012年2月，央行微调房地产信贷政策称满足首套房贷款需求，并下调存款准备金率、释放流动性；3月，首套房贷利率“基准内”定价房地产贷款审批被责令提速；4月，公积金条例修改进入调研期，同期杭州首家房地产公司申请破产；5月，央行再次下调存款准备金率；6月、7月连续降息25个基点。
随后，在2012年7月，商品房销售面积单月同比增速由负转正。当年12月召开的中央经济工作会议称，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
是不是熟悉的味道？
一边坚持楼市调控政策不动摇，一边开始边际改善，让刚需入场拖底楼市：一些城市限价政策取消，一些城市以“引进人才”的名义放松限购，部分按揭利率最紧的城市在第四季度悄然下降。
重要的是经济环境也极度相似，2012年，政府为了降低经济对房地产的依赖，对冲房地产调控导致房价下滑对经济的负面影响，也出台了各种扶持其他行业、扶持民营经济的政策以及区域振兴政策。
然而，2012年即使放松了政策调控，房价涨了吗？并没有，且一直在冷暖之间悠荡徘徊。因为大家的房价预期碎了。
所以大家放心，历史上还没有出现过一波大涨后又接一波大涨的现象发生。而每次大涨都是像2014年那样，经过长达一年的“超级宽松”促成的。而三四线房价只能由货币化棚改促发，而现在中央已经严令要求去化周期低于18个月的地区采用实物安置，不会再大涨了。
4 2019年趋势
所以对于2019年，笔者认为：一线城市由于其具有楼市风向标意义，为了响应调控政策不动摇，调控宽松空间不大，会继续着手建立长效机制。二线城市将很有可能实行有针对性、有分寸的政策宽松，大概率会通过人才引进破除限购，将是房地产市场供需博弈的主要战场。至于三四线城市存在一定的改善住房需求，但由于过去一段时间房价过快上涨叠加未来人口持续净流出，为了防止房价极速回落，会全线放开政策调控。
顺便说一句，根据目前的数据显示。过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2015年年底商品房库存的6倍还多。
也就是说，上一波房价周期，小城市房地产销售变好后，不仅把原来的高库存消化了，还把新建的很多房子也卖出去了。但是卖出去的库存并没有凭空消失，仍是房地产市场的潜在供给，只不过从开发商到了老百姓手里。对于一个在2014年就供给过剩的市场，当前的过剩状况是更严重的，这个大家想一下。
2019年是一城一策，也是一城一价，“一刀切”的政策方式不再适用，也无法再用了。那么理性市场下，供需结构紧凑的城市，例如一线城市和热点二线城市会加速触底，三四线城市会掉头阴跌。
至于一二线会不会规模性反弹上涨，这个还得看到时候的经济形势如何，毕竟现在老百姓连手机都换不起了。
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