【看中国2018年5月17日讯】“有时候原本是好意，结果往往却是恶意。”这句话用来形容现在的楼市调控再合适不过了。
一 疏而不堵
然而，就当大家心中默默坚持这份好意“房住不炒”大基调一年多的今天，却华丽丽地遇上了南京、杭州、成都等地的万人抢房高潮，这还了得？
于是，成都、西安两城，再加上“五一”前的十个城市，共计十二个城市被紧急约谈。但是谈来谈去有意义吗？无非就是调控加码，四限升级，堵死开发商。然而堵来堵去也堵不死炒房客的疯狂，事实证明，过去4个月房地产销售又刷新了历史记录。
这个其实笔者讲过了，调控过分压制供给端，肯定会引发需求端恐慌，只要房价上涨预期还在，供需失衡下的房价就不可能被调控下来。
“房住不炒”，什么时候才能在中国真正兑现？（图片来源：Getty Images）
如果真正想让楼市退烧，房价降下来，唯一的方法就是改变预期，破坏“房价永远涨”的神话，来一次彻头彻尾的大崩盘。像日本那样，用事实告诉大家，炒房是有代价的，并不是只要买房就一定暴利。只有这样，楼市才能回归理性，今后无论是自住还是投资，都会趋于良性。
然而，按照目前中国的国情来说，别说是崩盘，就连出清伪刚需也是万万不能的，搞不好就是整个经济跟着一起完蛋，经济本身抗压能力太过脆弱。
就拿这几天的金融监管来说，资管新规一落地，拔掉了实体经济企业的输液管，结果直接导致的是各种大型企业纷纷到底身亡。事实证明，中国这几年高速发展的房地产已经让市场经济结构变得畸形，严重挤压了实体经济的生存空间，这个问题已经非常严重！
所以又想保盘又想让房价下来，就只能选择剩下的最后一条路，也是老祖宗大禹告诉我们的治水道理。
治水，在于疏而不在堵，楼市亦如此。
事实上，“疏解需求”这项工作早已施行，就是配套“房住不炒”战略的长效机制。长效机制分为租赁市场，共有产权房还有房地产税。
房地产税出台保守估计还有五年，并不是立法不好立，而是阻力太强。要知道第一步就是全国实名联网登记，到时候那些五套房的、二十套房的、五十套房的“社会精英”们就都重见光明了，谁愿意？
而发展长期租赁市场前段时间本来大家的期许很大，希望能解决刚需大众的住房问题，结果万科自持的租赁房直接喊价最低180万，要求10年一次性付清，租金约2万，吓破了刚需们的胆。
这个数字都赶上一套商品房的月供了，是个人都能算明白，辛辛苦苦供了10年的房子结果还不是自己的，谁又愿意？
最后就只剩下共享产权房了，这也是本文的重点。很多人其实对共享产权房并不了解，其实如果在一二线城市生活，深刻了解它是必要的事情，因为它绝大可能是未来城市住房的一个趋势。
目前北京就是一而再再而三的试点共享产权住房机制，用来疏解住房需求。尤其是5月初北京出台“限转共”政策之后，又一次引起了业界的广泛关注。那么这次“限转共”是什么意思？共享产权的真正意义是什么？现在大家要不要买共享产权房？共享产权能不能降低房价？
二 “限转共”后绝望的开发商
众所周知，北京城的房地产市场无论是房价结构还是市场成熟度绝对是全国的首位，同时也是各大房企开发商的兵家必争之地。在这波大调控中，北京顺理成章成了被调控的标杆，对全国起到上行下效之意。然而只要有调控，就一定会有伤亡，例如北京的房企开发商们。
首先是限竞房政策。限竞房的意思是“限房价，竞地价”。房价我给你设定好了，那么地价大家随便争。那么导致的结果就是，地价越高，中间的利润越低，限竞房成为了「自残房」。之前大家拼的是谁的建设品质高，谁的品牌影响力大，现在拼的是看谁血厚，敌死一千，自伤八百。所以，想拿地的房企们就必须参与到这个比赛中，像极了黑社会争地盘的样子：本来说要决斗，觉得太过低级，现在比谁狠，先给自己来一刀，看谁更狠谁更猛，活下来的算胜利。
但是最后，有人发现限竞房还是有问题。因为限价房政策下，北京市场新房二手房的房价倒挂价差严重的已经达到1万多了，这要是放开销售，抢购者就不是以万计数，而是十万百万。因为这就是量级秒杀成都的摇大奖购房，绝对会引起社会恐慌性购房，这是绝对不允许的。
于是一拍脑门儿，干脆转成“共有产权房”算了，既解决了恐慌性购房问题，又给共有产权试验打下了基础，简直是一箭双雕！这下已失血过多的开发商们想集体跳楼的心都有了。因为本来还可以靠微薄的利润回回血撑一撑，但现在被强制转型到共有产权房，直接就是亏损。因为政府回购为期10个月的回款期已经是亏损了，但是如果额外配套货值（地下、车位等）没有被回购的话，那将是一场噩梦。
所以，当购房者还在和开发商争执房子是你的还是我的的问题时，有人站出来说，吵什么吵，告诉我房子到底是谁的！
限竞房一部分转成共有产权房后，将会使原本稀缺的商品房资源再度紧缺。市场供给匮乏，需求又旺盛，稳住房价成为了世界级难题。这时候可能有人会问，共享产权房不是有效供给吗？大家买共享产权房就可以了！
这个问题，很多粉丝问过我了。我现在再说明一下，现在的共享产权房是真不能买！接下来我感觉有必要给大家剖析一下共享产权的真正意义，以提高辨识能力。
三 共享产权的真实意义
研究房地产的人应该都知道。所谓的共享产权其实就是照搬了新加坡的组屋制度。
新加坡的房地产模式，在整个世界都是首屈一指，值得称赞的。1965年新加坡独立之初，国土面积仅600多平方公里，人口却高达250万，80%以上的家庭居住在简陋的木屋，其中贫民窟更是超过半数。在心系国民的李光耀总理力推组屋制度短短20年后，新加坡85%的居民都住进了政府出资建设的组屋之中，而且95%实现了自有产权。
（图为新加坡组屋）
其中三轨制模式有效地解决了所有人的住房问题，对占居民人口总数80%的中低收入群体提供政府出资建设的组屋，对15%的高收入群体提供商品房，对5%的社会最底层提供政府廉租屋。
其实对弱势群体的最大尊重，间接体现了一个社会的文明程度。
新加坡用这种方式保护了底层刚需的居住需求。建国之初财政拮据，政府和国民共同建设了40平米至70平米的小套型组屋，后来随着经济发展和国民收入提高，逐渐建设成50到125平米套型的组屋。但是坚决不建更大平米的组屋，这是为什么呢？
因为组屋交易是在一个内封闭的环境里低位运行，后来大家都有钱了，就慢慢把政府占有的权益买了回来。当然，为打击投机的缜密手段必不可少，但对全体国民一视同仁，官员并没有得到丝毫以权谋私炒房的机会。
得益于政府严格推行的“组屋内循环制度”，每户居民只能拥有一套自己的房子，如果居民收入提高，需要购买更大套型的组屋甚至是商品房，政府回购其现住的组屋，再转售给其它需要这一价位档次组屋的居民。
这种做法首先保障了政府建房资金的高效使用，客观上稳定了房价。道理一看都明白，严格控制在15%以内的商品房比重，无论房价怎么涨，根本不足以撼动占据85%比重的组屋价格。
其次有效的分离了社会阶级，有钱人就买商品房，中低收入就住政府投资共建的组屋，井水不犯河水。当然穷人也可以通过努力成为商品房的持有者，显得非常公平。
相对于中国，社会阶级也是存在的。只不过大家不愿意说出来，谁都不愿意承认自己比别人低一级，有的甚至还在高喊无产阶级万岁。但事实是很残酷的，欺骗不了人。
单拿买房这件事来说，中低等收入群体永远是弱势群体。富人买了好几套房，囤货居奇把房价炒高，穷人连上车的资格都没有。那些凑够车费上了车的，随着红利涨起来还可以置换更好的房子。而一开始没上车的，就可能这辈子也与房子无缘。
所以共享产权的真正意义就是保护刚需，让所有不同阶级的奋斗者都有房可住，让大家在奋斗人生的同时，能得到一份发自内心的安全感。也是“房子是用来住的，而不是用来炒的”生动体现。
四 周而复始的共享产权
值得注意的是，中国在98年第一次房改的时候就借用了新加坡房地产模式，可以说是，在98年中国就进行了共享产权房的试验。而那时候，也真正体现了“民生的归民生，市场的归市场”的指导思路，具体政策如下：
对于实在没有购房能力的10%最低收入家庭，政府直接划拨土地，财政出资建设托底型保障住房，通过廉价租赁的方式实现居者有其屋。对于有一定经济基础、占城市总人口80%的中低收入家庭，政府低价征用、转让建设用地，监督开发商建设经济适用房。落实缜密的配套法规，对购买人的申请条件、购买程序、转售程序等进行严格限制，一个家庭只能购买一套，不能转做商用，购买后N年内不得出售，即使出售也只能卖给政府，卖出后才可以再次购买同类房屋……只为限制投资、投机性购房。
怎么样？是不是和新加坡的组屋制度是一样的？当年这种公平公正发展高效的房地产制度深得人心。虽然每年房价略有涨幅，但是大家都认为是一种很正常的现象，因为货币超发下，一定会引起物价上涨通货膨胀。
然而，在2003年的时候，这个与新加坡最接近的房地产制度一夜之间消失了。
因为经历了二次房改。
二次房改的主张让80%的经济适用房名存实亡，成为了地地道道的商品房，赋予了其保值、投资、投机属性，这一举措直接引发了“全民炒房大运动”。从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。
原因大家应该都明白，就是全国取用了香港的土地出让金模式，相对于新加坡模式而言，这个模式实在是太赚钱了！！！
五 难以回头的模式
土地出让金模式加速了中国经济的发展，但同时也解除了房子的「民生封印」，缔造了一批又一批悲怆的房奴。而如今，再把共享产权拿出来的时候，却失去了当年的初心。
从去年开始，共享产权在北京落定，但是弃购率非常高。原因是：失去了投资属性而且价格还很高。
拿这次“限改共”政策来说。之前有一套限价商品房是500万，购房者买了它之后拥有100%的产权，限售5年是没有问题的。而如今“限改共”，这套房变成了共有产权房，被评估方评估为600万。那么，买房人依然花费500万，却占了83%的产权。而共享产权房是无法市场化交易的，必须符合政府监管，买卖给「圈内人」，所以不具备投资属性。所以，同样是花了500万却失去了两份收益。一份是17%的产权，而另一份是房子未来的投资收益。在整个北京目前的上涨行情来看，谁又可能会只坚持自住错过这趟投资红利呢？
所以这样的共享产权房，并解决不了刚需的住房问题。除非政府能真正让利于民，把共享产权房设定在一个大家都可以接受的价位，并用监管措施封死投机客入场，用庞大的共享产权房和保障性住房对冲纯商品房市场，那么，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个口号，也许才能真正的实现。
至于很多人说“共享产权房”可以影响市场，降低房价的。
送你个反向思维——共享产权房越普及，政府手里握着的房屋产权越多，那将是一笔很大的市值。
又是裁判，又是运动员，这场比赛怎么玩你懂的。况且只握着土地出让金的时候就不想让房价跌了，如今有这么大的市值，谁会搬起石头砸自己脚呢？
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:宇真
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