南京的“地王”项目因资金链断裂而停工。（图片来源：Fotolia）
【看中国2017年12月18日讯】（看中国记者文龙综合报导）近年来中国各地“地王”频出，并引发诸多质疑。如今“地王”的前景不妙，日前更有南京的“地王”项目因资金链断裂而停止开发。中国社科院学者指出政府在楼市中应该解决的问题
进入2017年以来，中国各地实行了近乎严苛的“限贷、限购、限价、限售、限商”调控政策。身陷调控风暴中的“地王”们，如今现状如何呢？日前，南京“京奥港未来墅”停工的消息引发舆论关注，出人意料地打响“地王”崩盘的第一枪。
一位不愿具名的知情人士透露，“停工缘于拖欠施工方工程款数千万元，此外，该项目一笔逾30亿元的融资即将到期。”开发商为了回笼资金，每个项目的开发周期一般控制在3年内，如碧桂园、万科等成熟开发商，从拿地到预售最快半年。但南京“京奥港未来墅”从2016年4月拿地至今，资金链一直偏紧。
12月16日，据《中国证券报》报道，上海易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，过去两年“地王”频出，当限购、限价、限制流通等政策密集出台后，开发商回笼资金的周期会拉长，一旦资金链断裂，项目就陷入停罢的泥潭。“南京的案例并非极端个案，而是行业性现象的开始。”
据克而瑞研究中心的统计数据显示，2016年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中，有50宗属于典型案例，截至目前，其中14宗处于未开工状态，整体开发进度较为缓慢，有相当一部分项目选择延迟入市。
业内人士介绍称，“地王”项目的开发速度非常缓慢原因有三：
1、“地王”地块一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市基本也是2017年楼市调控的重点区域，交易受限；
2、限价政策“地王”项目当前入市必然亏本。以东莞颐和翡翠花园为例，虽然目前处于已开工状态，但预计2018年5月才会入市销售，目前区域限价标准为20,000元/平米，远低于房企拿地楼面价25,264元/平米；
3、融资门槛提升、限购限贷等调控政策使得房企资金回笼的速度变慢，所以部分房企也选择延缓“地王”项目入市。
中原地产首席分析师张大伟认为，当前调控环境下，高价地块项目入市难度高，这些地块拿地时对市场过度乐观，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。整体来看，高价地面临市场与政策双风险。
拉长的销售回款周期和即将到期的债务，是悬在开发商头上的两把利剑，对房地产开发企业的资金链是严重考验。随着时间推移，越来越高的资金成本使得“地王”项目越来越难盈利。
一边是逐渐增高的财务成本，一边是融资越来越难。今年来，房企融资难度较往年大增。2016年11月以来，多家房企的公司债发行处于停止状态。资金链状况对于中小房企来说，就没那么轻松了。项目少、资金紧，意味着腾挪空间就小，一旦项目无法及时销售回笼资金，现金流一断裂，就只能待价而沽或破产。
中国社科院经济所研究员汪丽娜分析楼市认为，很多人将房地产税作为抑制房价的一种长效机制，但是从国际经验来看可能达不到这种效果。日本、美国这些出现房地产泡沫的国家，都有房地产税。但是并没有征收房地产税抑制房价上涨。“中国和国际上房地产市场最大的区别是，中国的土地市场是政府垄断的，且是城乡分割的市场，这才是政府应该解决的问题。”
什么是“地王”？
所谓“地王”，是社会舆论对在房地产开发土地招标活动中以巨额资金拍得地块的称呼。目前，中共政府采用招标拍卖挂牌方式出让住宅用地，往往竞出天价，而这一天价又必然作为成本带进了房价，也把房价推向天价。这也是由于政府部门高度垄断的土地单寡头供应市场与土地需求者的竞争性市场存在着不对称和不平衡所造成。因此，社会对于一些“地王”的产生，往往会产生对于房价又会重回新高的担忧。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:辛荷 来源:看中国首发
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