【看中国2017年10月25日讯】10月23日晚间，SOHO中国公告宣布，与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议。初始代价基于订约方协定的凌空SOHO项目资产价值50.08亿元(人民币，下同)厘定，主要根据于2017年8月31日目标公司及其附属公司的营运资金净值及凌空SOHO项目公司的未偿还境内银行贷款本金进行调整。
据此，建议出售事项的初始代价为29.54亿元，算上于公告日期凌空SOHO项目公司未偿还境内银行贷款本金19.90亿元，基汇资本此番接盘代价达到49.44亿元，较订约方协定的SOHO项目资产价值50.08亿元尚有6,400万元差距。
此前凌空SOHO尚未开业，SOHO中国就将其10万平方米出售给了携程，在持有三年之后，凌空SOHO仍难逃被出清的命运，而在这背后，包括双方的交易对价，该项买卖的交易本身，都显现出买卖双方在办公物业投资上的考量与博弈。
潘石屹每年一卖的惯性动作在今年似乎有所加剧，在6月底宣布以35.7亿将上海虹口SOHO售予吉宝置业、7月初宣布正式启动北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两项目整售的三个多月后，潘石屹再度出手出清凌空SOHO。
此前，潘石屹说不再卖资产，理由是外汇管制之下出售资产回收的资金没有更好的投资路径，“持有境内资产好过持有人民币”。
但不久，潘石屹就违反了“诺言”，将虹口SOHO以35.7亿卖给了吉宝置业，紧随其后还宣布将北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO纳入整售行列当中。
观察潘石屹近几年的出售路径会发现，潘石屹卖的几乎都是上海的资产，此次凌空SOHO出售完成后，SOHO中国在上海将只剩下SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目，总建面55.45万平方米。
频繁出售上海资产，是否意味着潘石屹不看好上海的办公市物业租赁市场呢？
对此，SOHO中国在公告中就表示，出售事项是鉴于中国近期房地产市场发展，董事认为，从出售凌空SOHO项目将产生的预期现金流及利润来看，建议出售事项为集团以公平值变现其于凌空SOHO项目投资收益的良机。
有意思的是，此次的交易双方，SOHO中国可以说是看空派，而基汇资本却称得上是看多派的典型代表。SOHO中国认为是卖的好时机，基汇资本却认为是买的好机会。
细数近年来基汇资本在内地的收购史，就包括联手太古地产有限公司收购北京三里屯、收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、收购北京盈科中心、与华发股份联合投资开发华发新城、收购广州西城都荟、全资收购香港洲际酒店等。
而就本次买入的凌空SOHO而言，公告披露，2015年及2016年全年，凌空SOHO项目分别录得经审核收入（即租金收入）约7,000万元及1.43亿元。截至2017年6月30日止六个月，凌空SOHO项目的未经审核租金收入约为9,000万元。
假如基汇资本的意图是未来长期持有凌空SOHO，而凌空SOHO未来年租金收入定在1.8亿元，撇除资产未来可能有的增值空间和运营成本不计，按照49.44亿元的买入价计算，基汇资本将需要超过27年才能够收回投资。
但作为著名的世界级资产炒家，基汇资本会否长期持有凌空SOHO项目仍然具有极大的不确定性，刚刚过去的7月份，基汇资本就曾将香港观塘一间商厦的半数业权10亿港元出售给一家基金公司。
或许，凌空SOHO仍难逃继续流转的命运。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
责任编辑:辛荷
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