自5月1日起，房贷利率优惠取消并有所上调。（图源：Wikimedia Commons）
【看中国2017年5月1日讯】4月28日晚上8点多，中国大陆官媒新京报在其官网发布了一条重要新闻：从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。
这条突发新闻传递出一个重大信号：央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。所谓“定向加息”，有两重含义：第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；
第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。
而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。
比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：
1、如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18,441元，累计总还款442.6万元；
2、如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19,633元，累计总还款为471.2万元；
3、如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21,286元，累计总还款为510.9万元。
最低和最高的月供差距达到2,845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率要一直进行下去。
可见“定向加息”威力巨大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。从供给侧（增加土地供应）和需求侧（从资金方面抑制炒房需求）两端，扼住了高楼价的咽喉。
这就是北京楼市调控的全部吗？当然不是，事情还没有完。
4月21日，银监会召开一季度经济金融形势分析会，银监会主席郭树清在会上表示：房地产相关贷款已经超过总贷款的1/3，目前银行业的总贷款在110万亿左右，房地产相关贷款规模在36万亿，其中按揭贷款19万亿。
房地产体量这么大，如果政府不从房地产头上来收税，一些去库存的地方政府已经停止供地，政府要花钱的地方多，又从哪里来找这么多钱来填补地方政府的财政空缺？
房地产收税了很可能实行差别税收，就是房子越多税率越重，或促使投机房地产的人抛售，市场房子多了，房价就会下跌，房价下跌，是那些炒房的人吃亏，普通居民的住房只是纸上财富感觉减少了。
即使居民要换房子，卖的房子价格跌了，但买的房子价格也会降低，也损失不到哪里去。
还有一个值得注意的信息就是去库存战略，库存小的一二线城市限购甚至限卖了，但资金一定会流向不去库存的地方去，现在库存大的三四线城市已经停止供地，甚至有一些三四线城市也出现限购。
据悉，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%；多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。
链家研究院数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。个别房源降价400万元。
其它城市目前房价也不容乐观。
上海：据统计局公布的数据显示，在调控政策的持续作用下，上海房地产市场并没有出现快速上升的势头。数据显示，新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点。
深圳：Wind资讯数据显示，自从去年11月份以来，深圳新房的成交量已经连续5个月下滑，其中，3月份月度成交量803套，创下2011年9月有数据以来的新低。此外，深圳房价也在下降，从去年10月开始，价格环比指数已经连续负增长5个月。
在系列调控措施中，有一类房子受到的冲击尤其严重。这得从调控政策说起：
在今年2月后，北京开始严控学位房。措施主要有两个方面：第一，是搞大学区制，区内抽签获得学位，让更多的小区来摊薄“学位红利”；空挂户、集体户、户口挂靠等情形，不能获得学位。
第二，收紧学位房的定义，过道房、车库房，及租住违法建设房屋、办公用房、地下室、多人合租等情形，均不作为入学资格条件。
这种学区房、学位房的调控力度不容小觑。以“过道房”为例，新政全面实施之后，这类“房子”首先失去了学位，其次不能转移登记，不能落户口。这类房产，只能在未来的拆迁时获得补偿。如果没有拆迁，则将长期沦为“死资产”！如此一来，一平米15万元的单价，至少腰斩一半。
楼市的调控仍在继续。投资者在购买房子时，不能过度追求学位等特殊性因素，要综合考虑才不至于被调控大潮裹挟。
