大陆的房产土地存在使用权70年的问题（Getty Images)
【看中国2016年12月29日讯】国土资源部释放的政策善意，却在现实中遭遇尴尬。
关于温州部分住房20年土地使用证到期问题，上周末国土资源部表态：不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。
这被舆论解读为土地使用权获得解决的信号。
国土部没有触及实质问题
12月24日，温州市国土资源局会同住建部门联合下发通知，自12月26日起，温州国土局不动产登记中心按照上述过渡期政策，办理住宅建设用地使用权到期的交易登记。
但是，据澎湃新闻报道，12月26日交易登记的第一天政策并没有达到预期。一桩已经谈了大半年的交易，也因政策不明而搁浅，买卖双方解除了合同。
买主取消的理由其实很简单，“给我换的证件上面标注的还是过期的时间，就相当于买了过期的东西，我以后去银行抵押、担保或者去二手房市场买卖，可能都是要受影响的”。
由此不难发现，国土资源部的表态其实只是解决了相关房产过户问题，但是，围绕在土地使用权续期上的是否免费续期等实质性问题，并没有去触及。买家不只是担心，将来可能还会再被征一笔钱，而且，这样的房屋作为资产的价值也不可能完全兑现。
所以，能否解决土地使用权续期，问题仍然尖锐。从国家层面来说，国土部门的最新表态，也仅仅是在不触及现行法律的前提下，执行层面做了一定的变通，而真正的问题并没有得到实质性解决。
解决土地使用权续期问题，关键还是需要修法。法律不修，再好的表态也难以起到定心丸的效果。
土地使用权续期是个政治问题
关于土地使用权续期问题，这些年从官方到学界乃至社会各界都做了大量的讨论。
这个问题的核心点就是，土地使用权是否应该免费自动续期。而是否免费续期，则关涉到土地所有权性质的改变。如果是免费续期，也就意味着国家永久出让了这块土地的所有权，这就触及了城市土地“国有”的政治问题。这会不会被指责为变相的土地私有化，也是要面临的棘手的争议。
所以，1990年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地最高使用年限为70年。而《物权法》第一百四十九条对于土地使用权到期问题的表述是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。物权法也回避了这个极为敏感的问题。
土地使用权自动续期问题，免费还是收费，并不仅仅是一种经济利益考虑，背后还有政治层面的因素。收费并不仅仅是因为政府存在牟利冲动，更是要体现对城市土地的所有权。
物权法的立法者也不是不明白这个问题，只是因为整部法律要想获得通过，面临的阻力太多，所以，回避了这个问题。中国很多法律或者制度的安排，都采取了时间拖延战术。
我们比较熟悉的说法就是，让后人用“智慧”解决。
问题还要拖到什么时候？
那么问题在于，我们还能拖到什么时候？
今年11月27日发布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
这让舆论看到了解决的希望。这份意见也只是说“研究”这个问题，并没有为此列出时间表。
而在国土部门来看，温州的问题在全国来说，可能还属于极端个案，大量的房产土地使用权70年的问题，可能还要在一二十年之后，才可能集中爆发。所以，有关方面可能还有足够的时间来解决这个问题。
不过，如果还是要继续再拖到一二十年之后，才来解决这个问题，那么，如何给全社会和公民提供稳定预期？
显然，中央下发的保护产权的意见体现了解决问题的意愿，但是从意愿与现实碰撞，能否很快就能发生化学反应，恐怕难有定论。
一般来说，中央表态说要“研究”某个问题，意味着要解决这个问题。不过，既然是“研究”，就需要经过调研、讨论、征求意见等等过程，中间可能还会先行在几个地方进行试点，然后，才有可能拿出解决方案。
如果是按照这样一个流程下来，可能又需要至少两三年的时间。
一则消息揭示土地改革的逻辑
就在大家关注国土资源部表态的时候，新华社12月25日播发的这则消息耐人寻味。
这天，新华社记者从第十二届全国人大常委会第二十五次会议上获悉，土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划，农村土地与国有土地不能同等入市、同权同价的问题有望得到解决。
审议意见显示，2015年，全国人大常委会授权国务院在全国33个县市区组织开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革试点，对实践证明可行的，修改完善有关法律。目前，国土资源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。
这意味着，农村土地改革所涉及的同地同权问题，正在有望获得法律的正式认可。
这则消息之所以值得关注，正式因为与土地使用权续期问题有内在的逻辑关联。
中国新一轮的土地改革问题，无论城市和农村，都面临着曾经的历史包袱。这需要的是摆脱土地所有权的名相之辩，而逐步坐实公民的土地权利。
通过修改土地管理法，而解决农村土地与国有土地不能同等入市、同权同价的问题，不仅仅以为着让农民分享城市化红利，让农民有获得感，从另一层意义上来说，这也是新一轮土地制度改革已经在制度层面正式启动，并开花结果的标志。
从中央文件到改革试点，再到法律修改，最终体现为制度进步。而上一次土地管理法修改还是在2004年8月，因为《宪法修正案》第二十条关于“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”的规定，土地管理法不得不做出相应的调整。
土地改革可以说是中国最敏感的领域。从农地改革来看，近年来改革路径的特点在于：一是，不纠结于名相之辩，而重在坐实农民的土地权利；二是，在整体设计下，谨慎试点，分散推进，我们可能没有看到一个一揽子解决所有农村土地问题的改革方案，却又把农村土地改革划分为具体的单项，先易后难，分步骤解决。
《土地管理法》修改提上本届全国人大常委会议事日程，对解决土地使用权续期问题，也是一种启示。
修改土地相关的法律是大势所趋，至于将来是免费自动续期，还是收费续期，关键还是在于如何通过技术性的制度设计，绕开雷区。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:冰川思想库
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