今年1-7月，大陆近百家房企库存总量大增（看中国配图）
【看中国2014年08月28日讯】截至8月27日，包括“招、保、万、金”四大地产巨头在内的中国大陆近百家上市房企均已亮出中期“成绩单”，上市房企财务状况轮廓已基本清晰，未来走向形势严峻。
报告期内，98家上市房企业累计实现营业收入从上年同期的2130.26亿元略增至今年上半年的2298.78亿元，增加了168.52亿元，同比增幅7.9%。然而，企业增收不增利。2014年中期，上市房企实现利润总额和归属母公司股东的净利润却并没有同步增长。其中，98家上市房企利润总额基本不变，从去年上半年的403.42亿元微增至403.44亿元；但是净利润总额却从去年同期的265.42亿元下降至今年中期的259.03亿元，减少了6.39亿元，降幅为2.4%。
其中，“招保万金”四巨头中，金地集团今年中期净利润降幅接近五成，位居四巨头垫底位置，招商地产则以三成的净利润降幅紧随其后。相比之下，面对房地产行业调整的态势，保利地产和万科两大房企龙头期末分别实现净利润为38.22亿元和48.09亿元，同比分别增长12.19%和5.55%。
同时，98家上市房企整体经营活动现金流情况进一步恶化。数据显示，上述98家上市房企整体经营活动现金流量净额，从去年同期的-428.40亿元减少至今年中期的-824.78亿元，同比大幅减少92.53%。
对此，国金证券分析师曹旭特表示，“按我们对2014年行业资金流入和流出项的预测，今年房地产企业资金盈余将接近2008年，即历史最差的水平。”
二线城市库存超高
由于今年以来房地产市场持续调整，导致上市房企去化进程也明显放缓。数据表明，截至2014年中期，上述98家上市房企库存从去年同期的3.34万亿元增加到了3.56万亿元，同比新增库存2246.64亿元，增幅达6.7%。但令人不解的是，上述房企累计提取的跌价准备却从去年上半年的66.21亿元减少至53.87亿元，反而减少了12.34亿元，跌幅为18.64%。
从绝对量分析，现有库存处于历史较高水平，一线城市合计库存仅比上轮周期高点低 11%；二线城市库存则在2013年下半年就开始快速上升，目前已经超过上轮周期高点26%。
曹旭特称，考虑到供求双方力量对比变化的指标，目前去库存的过程并不明显。“静态来看，行业现有库存量已经接近历史峰值，二线城市的绝对与相对库存都比一线城市更为严峻。尽管二线城市销售好于一线，但由于前期形成供给更多，所以去化周期水平仍高于一线城市。”
就上市房企而言，如果用存货占总资产比重来衡量上市公司库存水平的话，从2012年第2季度去库存过程开始，到2013年3季度开始加库存，目前该指标为 65.7%，已创下历史峰值。
瑞银证券特约首席经济学家汪涛直言：“尽管短期形势有所改善，但我们认为本轮房地产下滑背后是结构性拐点，政策持续放松虽可使短期活动企稳，但无法扭转行业下滑的大趋势。预计到四季度和 2015年，房地产新开工和建设活动将进一步放缓，将给整体经济带来越来越大的拖累。”。
对此，一位万科内部人士也称，目前的房地产行业已经由“黄金时代”进入“白银时代”，过去那种行业高速成长、所有人都能轻松赚钱的时代已经结束。就万科而言，由于去化现房库存56 亿，导致今年中期公司毛利率出现下降。这位人士表示，随着行业进入“白银时代”，市场去库存将会以时间来换取空间。
行业实际负债接近最高水平
从中报披露的数据中可以看出，上市房企整体资产负债率从去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%，呈高位上升的态势。而上述98家上市房企今年中期全部财务费用，合计已飙升至61.86亿元，较去年同期数46.15亿元相比，增幅高达34.04%。
以万科为例，其年化借债成本已经超过9%。对此，前述公司内部人士表示，公司利息支出较大，主要是股东贷款部分（给合作方）的回报记在了利息支出中。公司的利息支出还包括银行、信托、海外融资。
8月13日，中国国家统计局公布的1-7月房地产开发和销售数据表明，由于销售低迷，今年前7个月房企的资金来源中，定金及预收款同比降10.2%，个人按揭贷款同比下降 3.7%。在 2009 年之前，上市房企平均资产负债率水平相对稳定，而2009 年之后企业加杠杆经营现象比较明显，负债率中枢不断上移。目前，整体资产负债率水平基本处于峰值。
平安证券分析师王琳认为，偏紧的信贷环境持续制约地产销量，央行虽出台定向降准和定向贷款等政策，但7月份信贷投放规模和M2增速均大幅低于市场预期，因此从资金来源情况看，地产商资金面情况的改善将会十分有限。
