对于大多数人来说,买房是自己人生最重要的决定之一,也可能是自己到目前为止最大的一笔投资,需要谨慎考虑.既然是投资,自己在考虑回报前要首先考虑风险.买房产有没有风险?当然有.要不然哪有那么多的银行没收房(REO)和短售房 ( Short Sale). 例如,如果你自己确定2-3年会搬离目前住的城市,不要买房.一买一卖需要损失10%左右的费用,包括卖房代理的服务费,买和卖交易税和其他的Closing Costs.以目前2012年房地产市场来看 , 2-3年的回报在扣除10%的费用后也很难吸引人.何况买房/卖房是一件很费时间和精力的事情,短期投资风险回报不成比例.
有的人会告诉你:贷款利息和房地产税是免税的,可以让你每年推税省很多.这其实也不完全准确.例如,在加州60万的房子, 20%首付后48万的30年固定贷款. 4%的利率算每年利息大概是2.4万,加州1.5%的房产税($9K)中只有1%是免税的 ($6K).总共免税额总共大概有3万.30%税率算每年省$9K,刚好付房产税.租房是不用付房产税的,而且报税时也有$5.8K/人的标准免税额.
那为什么大家要买房呢?买房有以下好处: 首先是"家"的归属感. 不仅仅是对中国人,对于大多数的美国人也一样,买房是"美国梦"(American Dream)的重要组成部分.自己买的房子有更多的隐私权,更自由的决定对房子的装修,布局等等.其次,长期投资的风险/回报率可观,主要是指长期投资.从经济发展,人口增长和通货膨胀等等因素来看,房地产价格从长期趋势看是一直增长的.2007-2008年起的经济危机导致了美国许多地区的房价下跌了40%-50%,达到2003左右的价格水平.这是由于过去的货币宽松政策和不负责任次贷,导致了房价从2002-2007间不正常的疯狂增长,而现在只是回落到一个正常轨道上.房贷的月付相当于租房的租金,30年的贷款后的回报是已增值而没有贷款的房子.还有目前4%的低利率(可能持续到2013,2014年)使房贷的负担减轻了很多.例如50万贷款30年4%的固定利率每月需要付$2387. 如果利率是6%, 40万贷款每月需要$2398.从下面的2个图表可以看出,6%的利率对于30年固定贷款可不算高利率,实际上6%在30 yearfixed 中被定义为"低利率".其他因素也有很多,不一一列出了.
什么情况下租房更合算呢?个人认为有以下几种情况比较合适租房:
1). 刚工作,对未来的长期的居住工作地点还不确定.租房有很好的流动性. 2). 有孩子上学需要好学区,而自己的经济能力无法负担好学区的房屋价格.这样一来租房是一个很好的选择. 3).买房后的维护是件很繁琐的事情.院落,管道以及房屋修理都需要房主的精力,时间和金钱.如果你不喜欢,甚至讨厌"动手动脚",租房是个很好的选择.
