上海商品房存量已登顶12万套。
近日,《东地产》从世联和新聚仁获得的房产研究机构数据显示,截至5月1日,上海商品房存量面积达1813.98万平米,存量套数120831套。
即使是在没有新增商品房的情况下,按照前12个月的销售速度来计算,上海商品房存量套数大概需要12.9个月才能消化。其中商品住宅(配套动迁房源除外)存量面积达801.84万平方米,存量套数56053套。
《东地产》发现尽管统计口径不同,但是各种统计结果都显示,去年4月新政以来商品住宅库存量面积基本都维持在600—700万平方米左右。目前上海待售商品住宅数量仍是庞大,机构预计全年新增供应将与去年的1106.98万平方米持平。
但市场成交持续低迷,业内人士认为新一轮的拐点或将再临。
市中心耗时最长
消化存量市场的时间在各区表现不一,整体来看上海市中心因限购政策消化耗时最长。
从区域来看,按照目前各区前12个月住宅销售数据,静安区、卢湾区住宅销售压力较大,存量套数分别需要63.1个月、26.4个月才能消化,消化存量面积分别需要56.2个月、29个月。
根据此前的销售资料显示,在过去的12个月,静安、卢湾两区月均销售套数分别是22套和5套。其中,4月初开盘的远中风华园成交依然不见乐观,网上房地产数据显示,开盘至今仅成交7套,而在2009年高峰期,该盘曾一个月就成交有41套。
“由于高端物业购房者大都已拥有两套以上住宅,因此受限购政策的影响,大多数购房者已经不具备购买资格,上海高端住宅市场成交急速萎缩,甚至陷入停滞。”新聚仁市场研究分析人员认为。
而在接下来的7个月,上海市中心预计还将有徐汇苑二期等楼盘上市。
外郊环间新增供应巨大
相对于市中心较长的消化存量耗时,外郊环间市场估算耗时普遍在10个月以内。
据世联地产统计,宝山、嘉定、闵行三区,消化存量套数的耗时分别在4个月、8.2个月,8.7个月。
尽管耗时相对市中心低,但这并不意味着外郊环间市场销售并无压力,相反在接下来的7个月,外郊环间面临大面积新增住宅上市冲击。
在过去的4个月,外郊环新增供应面积为192万平方米,占全上海新增供应面积60%以上。以此推算,上海全市预计新增供应将与去年的1106.98万平方米保持持平,也就意味着外郊环间年内将推出超过660万平方米面积。
“商品住宅不管是存量面积还是新增供应,外郊环间区域所占比重最大,”新聚仁市场研究分析人员认为,“由于国家楼市调控政策特别是限购政策的持续严厉执行,作为首次置业或者首改型等刚性需求所青睐的外环外区域在年内无疑是新增供应的主要集中区域,尤其是嘉定、松江、闵行、奉贤以及宝山等区域。”
拐点加剧
业内专家预计,充足的库存量以及二三四季度可以预见的全市新增供应,或将使得楼市整体价格进一步下跌。
那么,摆在买房人面前的难题是,如果说存货越来越多,房价到底会降多少?什么时机最适合出手?在专家看来,现阶段,寄希望房价大跌并不可能,对于上海市场,确实有个别楼盘已开始出现房价松动迹象,但房价整体下跌幅度很难超过10%。
“在可以预期的二三季度,货币政策保持从紧的可能性较大,还将加息和提高存款准备金率;房地产政策也难以放松;在这种政策背景下,若不出意外,接下去3-6个月,房价下跌城市数量将继续增多,而一线城市必将出现房价下跌。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看空未来半年的房价,但并不悲观,他认为上海等多数城市房价整体下跌幅度很难超过10%。
