年初,不断有人问我,房地产调控今年会有效果么？去年号称是“史上最严厉”的调控,结果房价还是上涨。本来我还有点犹豫,但1月26日“新国八条”一出来,我就可以肯定地回答了:2011年房价非跌不可。
2010年房地产调控的效应,确曾让人惶惑。4月份启动的第一波调控,到了8月份似乎就失效了,成交量大幅反弹,房价也蠢蠢萌动。没办法,9月底调控部门只好再发起一波。可是,到了11月份,成交量又上来了,价格也没得商量。这种势头一直延伸到新年1月。
这是市场在向决策层施压,硬生生地又“逼”出了一个“新国八条”。不过,“逼”只是开玩笑,有心的人士想必留意到了,国土资源部和住建部领导此前都暗示过,有关部门早就储备了其他调控政策。千万不要天真地以为调控部门会无计可施。
去年两波调控后的反弹期间,我借鉴了一个“政策叠加效应”的观点,用于观察稍长时期的调控效果。我当然不会自大到这是发明了一种规律,但我很欣慰地看到,房地产调控将产生“政策叠加效应”的观点,今年得到了更多人的同意。
“新国八条”是“政策叠加效应”的强力助推剂。8条内容里最具杀伤力的,不是二套房首付提高到6成,而是限购令的全面升级。不仅限购范围可能会扩大到数十个城市,更重要的是,有两套房的本地居民、有一套房的外地居民,统统禁止再买。这已不再是限购令,而是禁购令。你不是有钱么,有钱也不卖给你,全款也不卖给你,让你坐在一堆银行卡上憋死——不想憋死的,就去买黄金、买股票,或者苹果、绿豆。
过往5年,推动房价上涨的主要因素之一,就是收入差距背景下的高收入家庭对房子的热爱。简单地说,高收入家庭推高了房价,越买越涨,越涨他们的财富(资产)越多。而已拥有两套商品房,还能买得起第三套商品房的家庭,在当地应该算是较高收入或高收入吧。
现在,已有两套房的,不准再买,意味着将一大批高收入家庭(我不敢说是所有高收入家庭),暂时阻挡在商品房市场之外。因为,如你所知,这些高收入家庭,绝大部分已购买了两套以上住房。
推动房价上涨的高收入家庭的住房需求,被举手拦截,剩下的,支撑房地产市场的,就是首次置业需求和部分改善性需求。但连这些需求银行也不放过,要各砍一刀。
对首次置业需求,不仅90平方米以上的首付提高至三成,而且利率优惠也一缩再缩,最后干脆不给优惠。改善性需求,提高首付和利率,大部分居民忍气吞声地接受了,如今,银行还要打存量二套房的主意。这就太过分了。过去多年,房奴们为银行的利润作出了巨大贡献,现在货币政策紧缩,还要房奴买单,有点不讲理了吧？
综上所说,几方面的住房需求,或者被堵截,或者被限制,银行信贷和资本市场再融资的水龙头也被拧到最细,地产商的资金源就非常有限了。至多再撑两个季度,到下半年,一批中小地产商就将被迫打折、降价,其他地产商将跟进。他们坚决不降价？等着吧,还会有新的政策使出来,直到他们滴血。
我为什么说上海会先降价？理由很简单,因为上海开征房产税。上海楼市的投机投资份额要远高于重庆,所以上海降价要先于重庆。别小看了这0.4%-0.6%的税率,它对购房者心理预期的影响,要远远大于每年交的几千元房产税。结果是购房需求再被抑制一层。
有朋友说,限购令有什么了不起,拥有两套房的居民就敢去买期房,因为期房一般要一年以上才交房,那时限购令已经取消了。地产商也这么鼓动消费者。窃以为,房地产部门不会没想到这一点以至于束手无策吧。
