中国房地产市场近年以来持续升温，成为全球热度最高的房地产市场之一。有中国专家认为，中国规模巨大的灰色收入是房地产市场持续高温的主要原因。本台记者石山邀请旅美中国学者程晓农和美国南卡罗来纳州大学管理学教授谢田讨论中国灰色收入和房地产市场的关系问题。
记者：“英国有一个房地产经纪公司叫莱坊 ，最近发表了一个经济报告它说，中国第一季度房地产价格上升了68%，几乎是全世界其他国家地区的二倍，也是全球房地产最热的一个市场。中国有媒体采访了 国内的一些专家，改革基金会国民经济研究所的副所长叫王小鲁，他提出一个观点是中国房地产市场这么热跟中国灰色收入比例非常高有关系。我想先问一下程晓农 先生，灰色收入指得是什么收入？灰色收入在中国房地产市场里面真的有这么大作用吗？”
程晓农：“灰色收入主要指的是各级干部在工资收入以 外的其它收入，包括接受的贿赂，还有各种以馈赠名义赠送的礼，以及以招待的形式帮他支付的各种费用，包括公费旅游、公费出国、包括帮他们国外的子女支付各 种费用，这都算灰色收入。所谓灰色是说这些收入从来不申报个人所得税。特别是地方干部，他们的灰色收入中很多确实是用来买房子了，买了住宅。”
记者：“我们经常看到有一些报道说一个局长，一个科长就有十几处房产等等这些消息。”
程晓农：“对。”
记者：“我想问一下谢教授，在其他国家比如在美国是不是也有灰色收入？”
谢 田教授：“有的，但是不是很多。一般人们打比方说美国的灰色收入比方我的邻居一个小男孩给我割草，那我付给他十块钱（美金），这种收入的话不会上税，像晓 农讲得不会上税，但是也进入了经济领域。但在西方社会或正常社会一般它支付手段都比较发达的，灰色收入永远会有但不会占很大的比例。”
记者：“程先生你觉得灰色收入到底有多少呢？”
程晓农：“我印象中，王小鲁在他的研究报告里指出大概只占整个中国居民收入可能要占百分之几十以上。但是我现在记不准确这个数，其实灰色收入应该是指就官员这个群体，工资内的收入和灰色收入的对比。那我想凭一般的概念来讲恐怕都是在十倍、甚至更多。”
记者：“为什么他们认为这种收入是支撑中国房地产市场这个热度的一个重要的原因呢？”
程 晓农：“实际上在中国的贪官们或者是各级官员们，很多人都知道不能在他们所任职的地方或者是故乡购买大量的房地产。那样的话会被当地的民众很快识别出来。 所以他们都希望把灰色收入得来的钱财转变成在好的城市或者沿海的环境比较好的地区那里的房地产。所以产生一些效果就是乡一级干部到县城买房子；县城的干部 往省城买房子；省城的干部就到沿海买房子。”
记者：“那为什么要买成房地产呢？是不是有膨胀的情况在里面呢？谢教授。”
教 授谢田：“我倒觉得不都是全放在房地产里边来。实际上有很多这些钱已经转成其他渠道或者转成外汇已经汇出中国了，逃出中国了。还有一个王小鲁的研究 ，他说‘中国家庭平均的灰色收入占到家庭收入的接近一半。而最富有的10% 的家庭已经占到三分之二强’。这个是和我们外界的估计是差不多的。虽然这种收入在中国……, 我倒是想跟晓农商榷一下，我倒觉得这已经不算真正的灰色收入了。已经算是黑色的，实际上已经算是非法的收入了。只不过是被中国社会普遍默认和接受、认可 了。但是实际上更大的一个对房地产影响的另外一部分还是灰色收入中从这个银行贷款的比例。他通过这个权力，他可以从银行支配的钱可能没完全转移到名下，但 是可以随时转移到名下。这种可能产生更大的效应。
记者：“谢教授的意思是说房地产市场在中国不仅仅是灰色收入可以流入的地方，它也是制造灰色收入的一个来源。”
教授谢田：“这实际上我都确实觉得在正常社会来讲，这已经是黑色的了、已经是贿赂、已经是挪用公款、已经是挪用贷款、已经是非法的黑色的收入了。”
程晓农：“我赞成他的说法。如果我们不从反贪污腐败、贿赂这个角度，光是从税法的角度，凡是没有合法纳税的收入，这都是非法收入。这就已经构成非法了。当然我们可以理解国民经济研究所的这么一个准官方机构的研究人员他是不敢用这样的术语的，所以它只能用灰色收入。”
记者：“程先生您觉得应该是怎么样去管理呢？”
程晓农：“其实中国只要实行存款实名制，就像中国实行互联网实名制一样，把存款变成实名制。这一个很简单的程序，全国电脑一联网，所有的灰色收入立刻曝光。但是中共中央是坚决不能做这件事的，如果这件事一做，可以讲中国共产党就不存在了。”
教授谢田：“所以说这个社会腐烂到传遍全社会，要修正和改变的话是非常非常困难的。”
