海南省三亚市港口附近的渔村，这里将很快被每平方米2万的豪华公寓取代。目前已销售的高价楼盘中，海南本地人认购的不足5%。Getty Images
中国政府在去年年底批准了海南省提出的“国际旅游岛”规划书。至此，中国2009年批准的区域发展规划已达11个，从海南到甘肃天水，再到黄河三角洲，掀起了新一轮特区与规划的浪潮。但自上而下的振兴规划除了推高政府财政税收之外，能否激发民间潜力，进而实现民富，并不令人乐观。
规划遍地开花 领导一句话就变
中国人大财经委的一位官员分析，目前获批的区域发展规划往往是基于当地经济利益，考量的是财政税收等，有些甚至纯粹是依靠人为因素获批，并不是从宏观大局上着眼，对整体经济发展并不利。
无论是西部的天水，还是远在“天涯海角”的海南岛；无论是已批复的，还是正在积极申请的，遍地开花的区域发展规划多数都停留在文字的定位上，能明确获得金融、财税等实质性配套政策支持的屈指可数。
纵观中国地方区域发展，会发现父母官们存在着“规划惯性”与“投资冲动”。每当新官上任或者需要政绩之时，总会搞各种“×年规划”，动辄上亿投资，各种项目一涌而上。至于是否真的符合该地区需要，是否能达到效果，该任领导走后，再无人关心，更无处问责。
这种“政绩驱动”之下的规划，“首席规划师”往往是不具备相关专业素养的地方官。为了追求政绩，城市规划犹如领导手里的橡皮泥，想怎么捏就怎么捏，“政绩工程”、“形象工程”、“短命工程”，甚至边规划、边设计、边施工的“三边工程”，都是这些地方政府领导的作品，城市规划陷入了“领导一句话就变”的规划怪圈。
海南房价狂飙 杜拜殷鉴不远
“海南国际旅游岛”规划获批前后，海南房价正以令人难以置信的速度狂飙突进。
正在建设国际旅游岛的海南，究竟是谁的海南？现任中国国务院副总理的王岐山，当年主政海南时曾对此有一个定位，他称海南为“中华民族的四季花园，全国人民的度假村”。最近海南省政府在后面加了一句：“海南人民的幸福家园。”问题是，土生土长的海南和三亚百姓，能从这个美好的远景中得到多少实惠呢？
1月11日，三亚凤凰岛公寓开盘，一天之内两栋楼就卖了50亿元。还有分布在海南漫长海岸线上，能数得出名字的百亿大案至少数十家，投资过亿、销售过亿的房地产公司不下百家。统计数据显示，仅海口和三亚两市2010年1月的单月销量就达到110亿元。
面对狂热的海南，杜拜危机殷鉴不远。在杜拜房地产最热时期，出现开发商在尚未购入土地前就开始卖房的行为，这与海南的现状极其相似。杜拜和海南都是常住人口很少，“候鸟式”生活群体所占比例庞大。
杜拜就像一面镜子，映照出海南楼市的泡沫化隐忧。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在《观点地产》1月7日举办的年度论坛上说：“杜拜是为全世界的富人准备的，你要是没在杜拜买套房，你就不算是真正的富人！海南，就是第二个杜拜！”
上海大学教授葛红兵认为，海南建设国际旅游岛或导致新一轮房地产泡沫，而泡沫的破灭由老百姓来承担，泡沫利益则被特权阶层占有。
郎咸平：要向拉斯维加斯取经
香港中文大学讲座教授郎咸平警告说，“海南岛的开发要多向拉斯维加斯取经，千万不能学杜拜。”以地产开发带动旅游产业开发的模式并不完全可取，因为据他观察，这种观光区能否成功和地产开发的比例是成反比的，即地产开发越多，越不容易成功，地产开发越少，就越容易成功。
“人们去拉斯维加斯就是去赌钱，去旅游的，在拉斯维加斯基本看不到大片豪华的商品房。在美国政府的监管下，大量资金只能投入到专业旅游设施方面，不准炒地产。为什么拉斯维加斯的成功不能被复制到杜拜呢？就因为杜拜太依靠地产开发了。”而炒房客炒的房地产，既不可能独自经营，也不可能用来自住，最后只能成为岛上的负担。
与房价跳涨形成鲜明对比的是，海南本地人收入不高。2008年三亚城镇居民的年平均每人可支配所得为7，142元人民币（约合3万3千元台币），以现在新盘动辄每平方公尺2万元的均价来算，一套90平方公尺的房子总价180万，一个三亚人不吃不喝也要250年方能买得起。事实上，在海南一些海景房的购买者中，很少有当地人。
海南人买不起房，那海南人住什么？答案是“政策性住房”。根据海南省的计划，海南将在2009年完成的75，798套“保障性住房”建设的基础上，2010年新建不少于10万套保障性住房。但在一些海南当地人看来，这种高价房对外，政策性住房对内的模式，会造成另一个尴尬。10年后的海南或许由两个世界组成，一个是海景豪宅里由外地人组成的富人世界，另一个是政策性住房里由本地人构成的真实海南。
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