全球刚刚从美国楼市暴跌引发的金融和经济危机中稍稍镇静下来,可央行官员已经为如何应对下一轮泡沫而苦思冥想了.此前各国政府为抵御危机而纷纷采取超宽松货币政策,让金融市场充斥着大量现金,都给新一轮泡沫埋下了伏笔.
就在一年前,许多央行官员如美国联邦储备委员会(美联储,FED)主席伯南克和他的前任格林斯潘等,都还认为泡沫无法识别或缓和.
但澳洲央行却迎难而上,在2002年全球经济放缓而国内楼市却一片火热的"冰火两重天"里,拒绝减息,转而透过口头言论来为房地产市场降温.
"其他国家将澳洲视为非常正面的典型,从中可以学到一些经验,"麦格理分析师Brian Redican说.
美国楼市在经历一番无拘无束的疯涨後于2007年泡沫破裂,将全球经济和金融市场拖入泥沼.而澳洲楼市则一直颇具韧性,支撑了消费者信心,并令澳洲成为发达经济体中躲过衰退的少有"亮点".
"直到危机爆发,普遍认可的观点是央行应将重点放在通胀上.目前看法开始迅速转变,"汇丰控股(香港)的地区分析师Frederic Neumann说.
譬如欧洲央行(ECB)就开始想,也许需要对资产泡沫做出应对.
目前,中国、香港和韩国被视为最容易出现新的地产和股市泡沫的地区.上周澳洲央行亦警告说,当地利率处在历史低位可能吹起房价泡沫.
**更加密切关注房地产行情**
央行除了注意通胀之外,是否也应该留意资产价格,长久以来一直是货币政策的争议焦点.以往的看法认为央行对资产价格的关注,应该只限于其对通胀的影响.
这是因为泡沫不易察觉,而且对于怎样才算是泡沫,经济学家根本莫衷一是.
泡沫的定义通常是指价格涨得太高,长期背离了经济基本面.但并非所有价格涨势都是缺乏充份理由的.
"现实世界中要精准辨识出来是极为困难的,"Neumann指出."等到你发现'我们面临一个泡沫'时,情况发展极为迅速,基本上已经太迟无法阻止了."
而澳洲央行则是迂回地不作正面讨论,强调楼市迅速膨胀的经济面风险,巧妙地躲过了这个问题.
"我们不应该过多纠缠在试图决定什麽是'泡沫'上,"澳洲央行总裁史蒂文斯在2003年一篇论文中指出,当时他是央行副总裁."这容易造成一种想法:如果我们可以认定某件事不算泡沫,那我们就可以不理它了."
为了证明房价在逐渐失控,加上对官方数据不够及时感到不满,澳洲央行罕见地委托民间业者调查楼市.
澳洲央行的关注焦点集中在一些比率上,像是收入/房价比,以评估购房者的举债水位,以及为投资目的而增加的房屋贷款数量.
银行放款门槛下滑,抵押贷款业者不断推陈出新且竞争加剧,也都传递出市场爆热的警讯.
这些因素让澳洲央行在2002-2003年没有跟着其他央行降息,当时因为911事件、严重急性呼吸道症候群(SARS)疫情及伊拉克战争,造成经济走弱.
澳洲央行以强有力的口头攻势压抑楼市,许多人甚至猜测房地产价格主导了央行货币政策,但央行否认.
**"笨蛋,问题在杠杆"**
澳洲央行的努力奏效,2004年6月的房价年增率约为9%,由六个月前的逾19%腰斩.到2005年3月时,年增率仅有0.1%.
这与美英两国放任房价飙升的後果迥然不同.
根据标准普尔/Case Shiller房价指数,与2006年7月触及的纪录高位相比,美国20个都会区5月房价下跌将近三分之一.
在澳洲,官方数据显示,第二季平均房价只比2008年3月的纪录高位下跌2.2%.
澳洲央行认为自己的积极应对是必要的,因为楼市泡沫是由债务催生,且对经济的杀伤力较股市泡沫等更大.
"套用一句话,'笨蛋,问题在杠杆,"史蒂文斯在2003年时写道.
平心而论,澳洲央行的成功也有一部分归功于好运气.
澳洲楼市很容易受到央行政策利率的影响,因为有八成的抵押贷款是采取浮动利率.相较之下,美国有八成抵押贷款是固定利率.
此外,2004年起大宗商品价格大涨,也让澳洲免于因为2001-2007年连续升息而导致经济成长放缓.
一些经济分析师指出,澳洲房地产价格在2004年之後继续上涨,成为全球房价最难负担的地区之一,这一点足以证明澳洲央行并非完全成功.
不过大多数人都认为在澳洲央行的行动之後,澳洲经济发展地更好,这一点就值得赞许一番了.(完)
