日本和东南亚各国银行曾在上世纪90年代的楼市崩盘中受重伤,之後就变得格外谨慎.因此,当美国次按贷款危机将几家银行业巨头拉下马时,房价持续下滑对其亚洲银行业的风险却要小得多.
亚洲银行普遍将购房按揭贷款比例限制在70%,而在西方国家这一数字则在80-100%之间.美国房屋抵押贷款证券化衍生品在在房主违约之後成为不良资产.而亚洲银行一般不将房贷证券化,更别说进行复杂的打包.
但与美国和欧洲相似的是,一度欣欣向荣的亚洲房市,如今也放慢了发展步伐,甚至陷入萧条.里昂证券的数据显示,马来西亚、新加坡、韩国和印度等国都有近一半的财富与房产紧密相关,因此对于各国的银行和经济来说,潜在的冲击范围很广.
"(房产业)会拖累各国经济."香港宏亚按揭公司创始人Leland Sun表示.
9月中旬,亚洲开发银行将2009年亚洲发展中经济体的成长预估由7.8%调低至7.2%.该预估是在雷曼兄弟申请破产之前计算的.而其後全球金融危机持续恶化.
香港和新加坡的住宅价格近年劲扬之後,市场普遍认为明年有15%的回落空间,因裁员浪潮将袭击这两个国际金融中心.
在韩国,位于纪录高位的韩国房价正开始下跌;而结束繁荣期印度部分城市,今年以来楼价已经缩水三分之一,明年仍难改颓势.
在亚洲各国中,房贷违约的最大风险来自于中国. 中国房地产开发商大幅降价促销,以阻止销售大幅滑坡,这也将整个房地产行业拖下水.与美国类似,若房产价值甚至低过按揭欠款时,房产业主可以选择断供.
**深陷泥沼的亚洲房市**
具有讽刺意味的是,中国地产业众多烦恼的根源,来自于该国政府试图给房市降温以避免崩盘的一系列措施,包括收紧地产开发的贷款,并出台一些限制投机行为的规定.
这引发了房产销售的大滑坡,首当其冲的是房市过热的南方城市广州和深圳,继而传染至其他城市.销售滑坡促使地产开发商大副削价出售,并带动众多地产公司的股价缩水.
而在印度,类似的情况也在重演.当地媒体报导称,在今年该国总贷款增长了26%之後,银行决定对地产业收紧贷款.
里昂证券分析师Aaron Fischer说:"中印两国的地产开发商麻烦都不小,他们大量举债用于囤地,这最终会导致一些公司破产."
中国地产业形势严峻,经济学家期望政府能够迅速扳回局势,以免该行业一蹶不振,因中国地产业占据了该国总投资额的四分之一和国内生产总值(GDP)的近10%.
美林驻香港经济学家陆挺表示,中国政府需支撑公众信心,保证地产价格将不会进一步下跌,此前已回调了30%.
"这对中国经济增长而言是一个严重的风险.一年前,中国需要紧缩政策,以保证银行系统稳健,并抑制通胀,但有谁会预料到发生了如此严重的全球金融危机?"他补充道.
**地产业贷款增长过快构成巨大风险**
但对于亚洲国家来说按揭贷款还是新生事物,在一些国家出现的时间只在十年左右,这使其风险要小于西方国家.
根据里昂证券的数据,住房按揭在亚洲各国GDP中的占比相对较小,日本为19%,中国和印度分别为12%和5%,而在美国这一比例高达105%.
但宏亚按揭公司的Leland Sun形容,中国的住房按揭增长速度就像穿上了溜冰鞋.
中国商业银行发放的贷款总额中,住房按揭和开发商贷款所占比重已从2005年的13.5%窜升至如今的18.3%.
中国银行系统的总坏账率为5.6%,但经济学家表示地产业的贷款违约率正在爬升.
Leland Sun说:"(地产业的)贷款并不保险.既然有房产做为抵押,银行根本不去考虑借款人的还贷能力."
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