经济学家称美国多数地区的房屋价格在2009年都将继续下跌,某些市场的跌势可能持续更长,程度比预期的经济衰退更严重.
此外,美国也陷入失业率上升,工资下降,和贷款利率不断升级的忧虑中,所有因素都在削弱买主的能力. "影响住房价值的第一要素就是收入."宾州大学华顿商学房地产副教授西奈(Todd Sinai)说, "当收入下降,对房屋的需求也会下降."
目前银行有待出售的空屋物业数目,已徘徊在半世纪以来的最高水平,尽管政府也努力提振银行业,但是贷款利率仍然不断上升.以30年期固定利率贷款为例,其利率在10月中旬一周内就从6.06% 6.75%上升到.
截至今年6月,原为屋主拥有的空屋比例高达2.8%, 10每个出租物业中就有一套找不到租客,这两个数字已接近1956年以来的最高点.与此同时,失去工作机会或面临收入下降的人数也不断上升,失业率从 2007年年底的攀升至4.4% 6.1%还保有工作的人其工资仍无法跟上通货膨胀.
在纽约等大量依靠金融产业的城市,经济学家预计,不仅裁员人数将大幅增加,年终奖金也将大幅下降.
一项重要指标-房价租金比-显示,在许多城市的房价仍然相对过高.例如根据穆迪的Economy.com分析,目前迈阿密房价约是年租金的22 倍,但过去20年来平均仅是15倍.这两者的差异显示,今天定价50万的房屋,事实上应该只值34万.房价租金比也可看出买家宁可购买或租用房屋的倾向.
目前楼市低迷已影响了全国性的范围,严重程度胜过战后任何一个时期,次贷风暴则是此波衰退的引爆点.今天,法拍屋问题已在经济转淡之前开跑,与往 年的情况都不相同. "我们正处在未知的水域中." Global Insight的经济学家白求恩(Brian A. Bethune)说.
加州橘郡的房产经纪人佩斯坦娜(Colleen Pestana)表示,目前南加州许多失去房屋的人,过去都是贷款和房地产的从业人员,他们在房地产中赌上太多,每几年就升级到更大的房子.现在,这些人 有不少都失去了他们的家园.佩斯坦娜还说,许多打算买房的客户都难以取得贷款,有人甚至得到了预审合格的资格后,银行却在最后一刻反悔借钱.
假若房价下跌, 9月份被政府接管的"两房"为了减轻潜在损失,开始针对信用优良(非最佳)的借户增加贷款收费,甚至是投入高达30%首款的贷款人也要面对费用的增加.这 些费用通常是看不见的陷阱,因为银行用不同方式转嫁在贷款利率中,比如虽然目前30年固定利率约在6.75%,但对于佛州西南部的借款人来说,利率可能高 达8%,特别是那些"两房"不愿收购的大额贷款.
更高的利率将决定了更高的月付额,使得更多潜在买家退出市场.比如一笔30年固定利率在6%的45万贷款,月付额是2700元,当利率调高至7%,月付额立刻变为3000元,对于买家的负担无疑是大增.
10月份"两房"针对房价不断下跌的市场,取消了一项欲收费用,但他们仍有许多收费将开始执行.为了帮助压低利率,财政部已经宣布计划购买由"两房"担保 的住房贷款,并且增加公司可以购买和持有的贷款额.但是这些努力还需要时间来发挥作用,是否足以使银行贷款更加自由,这一切都尚无定论.尤其在大型贷款比 重很大的地区,如纽约,加州,佛罗里达州等,经济学家认为它们的房价还会进一步下跌.
某些地区还出现了一种情况:法拍屋销售大增,促使一般房价产生下跌.达拉斯一家拍卖公司指出,银行现在已逐渐接受他们在一年前完全不会考虑的价格.
以最近在拉斯维加斯售出的110个法拍屋为例,银行接受买家出价的比例从一年前的60%,大幅增加到现在的90%.拉斯维加斯的单家庭住宅价格自2006年的高峰至今大跌34%,圣地牙哥的房价也从2005开始出现31%的跌幅.
虽然这样的跌幅让屋主痛苦不已,但加州大学洛杉矶分校的经济学家认为,价格快速下降可能有助于市场更快达到底部,加速房市的周期循环.回顾前一波的周期,洛杉矶的房价在1990年到达顶峰,直到1996年才触及底部,花了一年的时间终能回升.
在佛罗里达州,地产顾问杰克比(Jack McCabe)说,虽然一些城市如迈尔斯堡表现出初步反弹迹象,但迈阿密,劳德代尔堡等地却仍受到压力.比如后者在2005年售73价万的房屋,现在掉到 了40万,跌幅高达44个百分点. "火箭燃料用尽,现在下跌回落到了地球."杰克比形容. (林紫乔编译)
来源:多维社
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