发表时间： 2006-10-14 11:11:21作者：
“大部分是空的，两年多了，还有一多半没有卖出去”。在顺义，操着唐山口音的保安指着近似荒凉的120栋别墅说，“平时很少有人来住。”
当过去几年北京的房价每个月都在快速攀升的时候，那些奢侈的豪宅也在以同样的速度拔地而起。豪宅的定义飘忽不定，一般认为，户型面积200平方米以上，总价400-500万元以上的属于豪宅，包括别墅和高档公寓住宅等。
在这个封闭的行业，外界难以窥探其中的奥秘，但是，数据不会说谎。
北京房地产交易市场内部数据令人震撼——在北京，2005年单价每平米15000元以上的住宅仅仅出售了1980套，此类住宅2006年的市场供应量为9206套，依照此速度，整个市场的消化需要至少4年以上。2004年到2006年开盘的47个独栋别墅项目大约有17641套，截至6月1日，仅售出3688套。按照这个速度，消化目前存量需要至少10年。
“别墅占地面积相当大，容积率非常低，而且空置多，解决居住功能少，是一种浪费。”国土资源部的官员说，“别墅和高档住宅的涌现也不断地推高了北京房价，容易形成泡沫”。
豪宅滞销
不管是4年还是10年——预测中这样的消化速度仍然是过于乐观。
在调控前的4月，北京别墅和高档公寓(大约单价9000元以上)预售1423套，而到8 月，月销售量仅为441套，相当于4月的1/3少。与此同时，均价由13313元/平方米下降到 12081元/平方米，每平方米下降了1212元。
也有人以不同的角度解读这些数据。第一中国房地产发展集团的市场部经理陶晶表示，高档住宅并不像普通住宅那样需求大，因此销售周期长，速度慢。同时，他表示豪宅领域的好项目很容易卖掉，不好的项目可能永远卖不出去，不像普通住宅那样即使有缺点也有需求。因此他认为，可能多年积累下来的“差的项目”，加大了供应基数，使得销售率变小。他认为一些好的豪宅还是很热销的。
而过去数年累计而成的庞大毫宅建成数目，对很多开发商来说，只不过是一部过于简单一致的投机史。
北京郊区的普通住宅价格仍然很低，而满足暴富人群财富象征的别墅以及高档职员、外国人居住的市区高档公寓项目还较少，“于是，大家扎堆进入这两个领域，都想捞一笔”。
想“捞一笔”的心态注定这些公司多是突然冒出的项目公司而非大型的地产公司。“这些公司的老板成分复杂，可能是因为关系硬到可以弄到地或者拿到贷款，也有些来自全国各地的暴发户，还有地方政府、国有企业利用资源优势纷纷介入”，王哲感叹，“各有各道，但是素质参差不齐”。
谎言的盛宴？
在已经辞职的售楼员刘红眼里，有关高档住宅和别墅的欺骗信息比普通住宅更多。
“豪宅总是强调消费者是跨国公司的CEO、高管、IT技术、文化和商业精英等高尚人士，实际上他们所占的比例并不多，北京的豪宅2/3左右都是非本地人购买，也就是说，大多数是来自全国各地的暴发户或者官员购买。”
现在做一家媒体广告总监的她说，“别墅是一种生活方式，真正想享受别墅生活方式的人大都对郊区的别墅失望，哪里的环境、交通就如农村，在中国，别墅更多是投资品”。
居住在东五环边上的一个非独栋别墅的张女士，指着乱糟糟的道路和周边嘈杂的集市说，“在郊区住并不是中产享受而是折磨”，这位在写字楼上班的律师愤愤地表示，她本来想居住于一种“生活方式”，但得到的是失落的梦想和一个夜晚不能走出大门的家。
这印证了来自唐山农村的那位保安所言，“已经入住的房主全国各地的人都有，但是很少见到他们来这里住”，他笑着说，“我们成了独守空房的人”。
一位功成身退的地产商向记者表示，“毫无疑问，高档住宅投资消费要远远高于居住消费，因为北京成为全国富人的投资场所，中国低风险的投资机会太少，投资房产是比较安全的保值方式”。他观察，一般要求出租或者转手交易而得到一定回报率的投资客户并不多，“大部分是不计收益，但潜意识里需要保值的投资客户比较多，比如那些山西的煤老板”。“对价格的敏感度低”是这些豪宅消费者的特色，“他们看准了就买”。
但是，从2003年开始繁荣的北京楼市开始陷入彷徨。“刚开始便宜，供应也少，有升值的空间，但是现在太贵了，投资者和消费者变得犹豫不决”，一位代理商告诉记者，当时整个经济都处于非理性的火热，地产商开始满足那些暴发户的需求，“不求最好，只求最贵”。现在，经济调控措施持续强化，人们对未来预期产生怀疑，以投资为主的豪宅交易也开始大幅下滑。
“目前北京高端地产市场已进入有价无市的阶段，尽管公开的统计数据显示价格一直在涨，但是没有交易量的价格上涨只能说地产商越来越依赖房价上涨的谎言恐吓消费者买房。”
国家发改委经济研究所一位不愿透露姓名的专家说，“当那些抬高楼价的投资者退场后，这种诳骗的方法对真正为了居住的谨慎的消费者不再起作用，尤其是中央政府不断的调控楼市的政策预期下”。
黯淡的未来
“实际上，外籍人士由于工作的流动性很大，大部分喜欢租住公寓而不是购买房屋。在中国，地产交易对他们来说是一个非常麻烦的事情，真正的外国人可能只是为了居住而不会是为了投资购买住房，但居住对他们很多一部分人来说是暂时的”，上述经理分析道，“中国人一厢情愿的把外国人来中国投资房产热情夸大了”。
在陶晶看来，外国人在北京所占住宅消费大约10%略多，而上海超过30%以上，“但是，这些所谓的外国人都是拿外国护照的中国人或者港澳台同胞，真正西方人少之又少”。
当过去几年北京的房价每个月都在快速攀升的时候，那些奢侈的豪宅也在以同样的速度拔地而起。豪宅的定义飘忽不定，一般认为，户型面积200平方米以上，总价400-500万元以上的属于豪宅，包括别墅和高档公寓住宅等。
在这个封闭的行业，外界难以窥探其中的奥秘，但是，数据不会说谎。
北京房地产交易市场内部数据令人震撼——在北京，2005年单价每平米15000元以上的住宅仅仅出售了1980套，此类住宅2006年的市场供应量为9206套，依照此速度，整个市场的消化需要至少4年以上。2004年到2006年开盘的47个独栋别墅项目大约有17641套，截至6月1日，仅售出3688套。按照这个速度，消化目前存量需要至少10年。
“别墅占地面积相当大，容积率非常低，而且空置多，解决居住功能少，是一种浪费。”国土资源部的官员说，“别墅和高档住宅的涌现也不断地推高了北京房价，容易形成泡沫”。
豪宅滞销
不管是4年还是10年——预测中这样的消化速度仍然是过于乐观。
在调控前的4月，北京别墅和高档公寓(大约单价9000元以上)预售1423套，而到8 月，月销售量仅为441套，相当于4月的1/3少。与此同时，均价由13313元/平方米下降到 12081元/平方米，每平方米下降了1212元。
也有人以不同的角度解读这些数据。第一中国房地产发展集团的市场部经理陶晶表示，高档住宅并不像普通住宅那样需求大，因此销售周期长，速度慢。同时，他表示豪宅领域的好项目很容易卖掉，不好的项目可能永远卖不出去，不像普通住宅那样即使有缺点也有需求。因此他认为，可能多年积累下来的“差的项目”，加大了供应基数，使得销售率变小。他认为一些好的豪宅还是很热销的。
而过去数年累计而成的庞大毫宅建成数目，对很多开发商来说，只不过是一部过于简单一致的投机史。
北京郊区的普通住宅价格仍然很低，而满足暴富人群财富象征的别墅以及高档职员、外国人居住的市区高档公寓项目还较少，“于是，大家扎堆进入这两个领域，都想捞一笔”。
想“捞一笔”的心态注定这些公司多是突然冒出的项目公司而非大型的地产公司。“这些公司的老板成分复杂，可能是因为关系硬到可以弄到地或者拿到贷款，也有些来自全国各地的暴发户，还有地方政府、国有企业利用资源优势纷纷介入”，王哲感叹，“各有各道，但是素质参差不齐”。
谎言的盛宴？
在已经辞职的售楼员刘红眼里，有关高档住宅和别墅的欺骗信息比普通住宅更多。
“豪宅总是强调消费者是跨国公司的CEO、高管、IT技术、文化和商业精英等高尚人士，实际上他们所占的比例并不多，北京的豪宅2/3左右都是非本地人购买，也就是说，大多数是来自全国各地的暴发户或者官员购买。”
现在做一家媒体广告总监的她说，“别墅是一种生活方式，真正想享受别墅生活方式的人大都对郊区的别墅失望，哪里的环境、交通就如农村，在中国，别墅更多是投资品”。
居住在东五环边上的一个非独栋别墅的张女士，指着乱糟糟的道路和周边嘈杂的集市说，“在郊区住并不是中产享受而是折磨”，这位在写字楼上班的律师愤愤地表示，她本来想居住于一种“生活方式”，但得到的是失落的梦想和一个夜晚不能走出大门的家。
这印证了来自唐山农村的那位保安所言，“已经入住的房主全国各地的人都有，但是很少见到他们来这里住”，他笑着说，“我们成了独守空房的人”。
一位功成身退的地产商向记者表示，“毫无疑问，高档住宅投资消费要远远高于居住消费，因为北京成为全国富人的投资场所，中国低风险的投资机会太少，投资房产是比较安全的保值方式”。他观察，一般要求出租或者转手交易而得到一定回报率的投资客户并不多，“大部分是不计收益，但潜意识里需要保值的投资客户比较多，比如那些山西的煤老板”。“对价格的敏感度低”是这些豪宅消费者的特色，“他们看准了就买”。
但是，从2003年开始繁荣的北京楼市开始陷入彷徨。“刚开始便宜，供应也少，有升值的空间，但是现在太贵了，投资者和消费者变得犹豫不决”，一位代理商告诉记者，当时整个经济都处于非理性的火热，地产商开始满足那些暴发户的需求，“不求最好，只求最贵”。现在，经济调控措施持续强化，人们对未来预期产生怀疑，以投资为主的豪宅交易也开始大幅下滑。
“目前北京高端地产市场已进入有价无市的阶段，尽管公开的统计数据显示价格一直在涨，但是没有交易量的价格上涨只能说地产商越来越依赖房价上涨的谎言恐吓消费者买房。”
国家发改委经济研究所一位不愿透露姓名的专家说，“当那些抬高楼价的投资者退场后，这种诳骗的方法对真正为了居住的谨慎的消费者不再起作用，尤其是中央政府不断的调控楼市的政策预期下”。
黯淡的未来
“实际上，外籍人士由于工作的流动性很大，大部分喜欢租住公寓而不是购买房屋。在中国，地产交易对他们来说是一个非常麻烦的事情，真正的外国人可能只是为了居住而不会是为了投资购买住房，但居住对他们很多一部分人来说是暂时的”，上述经理分析道，“中国人一厢情愿的把外国人来中国投资房产热情夸大了”。
在陶晶看来，外国人在北京所占住宅消费大约10%略多，而上海超过30%以上，“但是，这些所谓的外国人都是拿外国护照的中国人或者港澳台同胞，真正西方人少之又少”。
