如果措施失当，人们有理由担心，１９９２年前后的房地产危机会再度重现。不少的业界人士及专家学者也措辞激烈地指出：房地产泡沫大破灭正在逼近！
北京：
泡沫急剧吹大销售明显趋缓
１０月１７日，在北京国贸中心举行的号称最好的房展会－－“２００２北京国际房地产交易会”上，记者发现，看房场景并非如事前想象得那么火爆，而且前来看房的多是年纪在４０岁以上的中老年人，记者采访中发现，他们购房多是二次置业，目的是投资；而本次参展的房产，除了极个别位于通州等郊区县的房子价位在４０００元左右，绝大多数四环边的房价高达６０００元以上，中高档商品房仍是主流。
根据国家统计局为记者提供的数据，今年１－８月北京市的商品房售价每平方米比去年同期平均下跌３１７元，８个月来商品房销售仅仅增长了１２．８％，而投资方的欲望似乎仍然较强，８个月共完成总投资额５１２．６亿元，相比去年同期增长２８．２％。
此间观察家分析说，国家统计局提供的数据表明，北京市居民的购买力事实上已经无力承受日益上涨的住宅高价位，北京的房产处于严重的供求脱节状态－－一方面是价位适中的商品房太少，经济适用房远远满足不了需要，一些急需改善住房条件的市民甚至连目前经济适用房的价位都无力承受；另一方面，中高档商品房开发无度。
新希望集团总裁刘永好曾经对北京畸形的房价和房产市场百思不得其解，他说，北京的房价简直高得离谱，到底凭的是什么？干房地产倒是不错，傻子都能赚到钱。但刘永好并没有把大举进军房地产的地点选在北京，而是到上海投下了巨资，其中大有深意，据透露，他是担心北京房地产市场的不规范和泡沫的破坏力太大。
８月中旬刘永好对一家媒体说，北京的房地产市场利好消息是很多，但从价值理论来讲，北京的房子不值那些钱，对于开发商来说也是拿地的成本太高。利好之后必是利空，北京的市场应该冷静。“我不是否认我会进军北京市场，但现在还没有合适的机会和合适的项目。”
全国政协委员王东批评说，北京的地产炒作现象比较普遍。截至２０００年底，北京有房地产开发企业３９２９家，其中真正具备土地开发能力的企业只有５００多家，其他企业则忙于“圈地造城”，其中相当一部分在炒地皮。一块地倒来倒去，几易其手，地价最后都摊在房价之中，而且房产开发商为了获取高回报率和高额利润人为拉抬房价。
据中国致公党北京市委员会为本报提供的调查，目前北京多数房地产公司注册资金不到位。据调查统计，目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占９２％，股东基本未投入注册资金的占１５％，而注册资金投入量在一半以上的仅占５０％左右。
有资料显示，北京９９％的施工企业都不同程度地垫资给开发商，而靠预售款带动开发的地产商占５０％以上。调查显示，存在较为普遍的违法销售，主要表现在内部认购和无证销售两方面，目前内部认购在商品房买卖中占６％－１０％左右，有３１％的房地产项目在预售时没有预售许可证，有的项目甚至连预售许可证都没有就公开预售。
北京的房地产泡沫还体现在普遍的广告虚假及承诺不兑现。致公党的调查报告显示，目前商品房销售中所涉及的广告内容，一般都包含３０％以上的虚假成分。而对于承诺兑现情况，３８％的出卖人拒绝约定楼书中的承诺，９５％左右的出卖人不能将楼书中的承诺全部约定在合同中，６８％的出卖人只能约定楼书中５０％的内容。
杭州：
新住宅区空置率达到７０％
本报记者近日对杭州的房地产市场作了一次深入调查。杭州房产实际上是成熟最晚的城市之一，真正出现“炒楼”行动还是１９９８年以后的事情。而一旦唤醒浙江８０００亿元民间资本的潜在力量，要炒热土地投放量本来就十分有限的杭州楼市易如反掌。
杭州房价从１９９８年的每平方米二、三千元现已涨到五、六千元，而上海许多住楼至今还没有突破４０００元。对杭州来说，可谓“山雨欲来风满楼”。只是因为缺乏政府部门的权威统计数据，业内人士才不敢轻言楼市泡沫行将破灭。
所以记者不得不选择了一种笨拙的办法以求获得一些真实数据：通过对自２０００年以来陆续交付使用的１０个住宅区进行实地调查发现，从晚上６点到９点看，至少有一半的住楼没有灯光，有的空置率甚至达到７０％。交付使用越晚的小区，空置率越高。记者还设法查看了部分住宅的电表，用电量显示证实了这个数据。
然而几乎所有的房产开发公司都众口一辞：楼已售完。那么，这些空置楼到底是谁的？经调查，记者得知它们大体属于三类人：一是较早完成资本原始积累的个私老板，以温州、台州地区居多；二是政府部门大大小小的官员或其亲属（他们对城市规划和房地产信息非常灵通）；三是房地产业内人士。就是他们，在短短几年时间内创造了许多“炒楼发财”的故事。
值得注意的是，这股力量的主流－－最早涉足杭州楼市的温台老板们在大赚一笔之后，已经觉察到了潜伏着的危机，他们开始逐步撤身了。近期举行的浙江第九届房交会上，人头涌动的抢号炒楼大军中，已难得找到他们的身影，倒是杭州本地居民跃跃欲试者在增多。
针对杭州楼市的泡沫，房地产商们应该比谁都有发言权。浙江名城房地产开发有限公司总经理张民一接受记者采访时说：“最近楼市上是有一些泡沫。我认为，主要表现在受前几年房产投资者获利丰厚示范效应的影响。这些炒房子的，准确地说是在炒号子，他们不一定是有钱人，资本量不大，一旦进入真正购房阶段，没有资金实力而退出，楼盘一时虚假的泡沫被挤掉了，剩下的还是直接消费者。所以，总体来看，目前杭州楼市泡沫不大。但泡沫倾向已经出来了，炒号子造成楼市虚假的繁荣，同时把后面的价格也给挖空了。”
杭州中庆置业有限公司总经理曹福明说：“杭州房价一直在涨，自有道理。因为它不仅是杭州人的市场，还是浙江人的市场，甚至可能是周边一些城市的市场。现在的问题是杭州楼市目前出现了‘三高’，开发量大，房价高，成交套数也高。这就需要注意了。从经济学角度分析，价格高到一定程度，需求会减少。然而，在杭州房产一级市场，房价在涨，需求还在上升。房价高了，势必挤出一批杭州购买群体，我担心：外地的需求能不能源源不断地跟进接盘？如果不能接盘，目前这种入住率支撑下的楼市会不会出现异常现象？”
浙江中大集团房地产联合有限公司副总经理李国强说：“杭州目前的房价存在一定泡沫。现在大部分客户都通过按揭购房，是银行在买房。按揭购房刺激了消费，本身带有一定泡沫，同时也方便了一部分人去炒楼盘。这种现象在杭州特别严重，由于受着南宋遗风的影响，杭州人消费比别的城市超前。”
据一些资产管理公司的情况反映，目前房地产投资招致的银行不良资产规模非常大，很多是集中在南方地区。由于房价过高、空置率上升过快、投资增速和市场消化能力不匹配，房地产投资出现了泡沫破灭的危险。
房地产泡沫将轮番破灭吗？
中国房地产协会副会长顾云昌告诉记者，目前中国的房地产市场确实存在区域性过热现象，投资增长率大大超过了销售增长率，房屋积压严重。北京、上海、广东、杭州、武汉、山东等地都面临着同样的问题，业内已经弥漫起对房地产泡沫的忧虑。
上海外来购房者已达到53％，这些投资者多以投资为目的。目前上海人抱怨房价过高的声音一浪高过一浪，政府最近也频频出招扬汤止沸。而在山东济南，今年1－8月份，商品房的空置面积同比增长了95.7％。
广东省今年上半年，房地产开发投资保持较大增幅，但销售增幅下降。1至6月，广东销售面积增幅12.92％，比去年下滑18％，而完成土地开发面积和新开工面积分别比去年同期增长127.88％和37.58％。武汉也是如此。去年武汉楼市创下了几个新高：住宅开发投资95亿元，同比增长27％，住宅建设在房地产开发投资中的比例高达85％，房价涨幅超过10％。但过高的房价与城市居民收入水平是不大适应的，因而背离了主流消费群体。
那么，到底是什么力量在助燃房地产市场的虚火呢？建设部房地产业司的张峰博士认为，首先是由于房地产投资与投资增幅对地方GDP增长的贡献率较高，有些地方把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做，还有相当多的地方把房地产作为支柱产业加以重点扶植，过度依赖房地产投资来拉动经济增长，政府与开发商在一条船上。其次，银行作为房地产开发的主要资金来源，一直在添油加柴。每次治理整顿房地产市场秩序，金融总是首当其冲，但银行始终在用各种方法为房地产输血。
另外，就是今年以来房地产市场“三外”现象的产生，即外地投资商、其他行业的投资商和海外投资商资金的大举进军，又为过热的房地产加了一把火。
近日，央行发布了《2002年第二季度货币政策执行报告》。报告指出，就去年对中国GDP增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。这表明，中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。央行在报告中预期，房地产业经过了几年的快速增长后，存在调整的可能。
张峰最后指出，当前房地产市场真正需要的是调整结构性矛盾，具体地说，开发商仍然热衷于开发销势已经减弱的高价位住房，而经济适用房却不能引起他们的兴趣，这需要政
