【看中國2024年9月2日訊】8月23日晚上，萬科舉行2024年中期業績會，透露了這家龍頭民營房企的現狀。
最扎眼的一點，是其上半年虧損98億，同比下降199.8%。這是萬科上市以來首次中報虧損，而且還是如此大的程度。
不到兩個小時的業績會，氣氛顯得嚴肅。萬科董秘代表管理層幾次道歉，表示誠懇接受外界的批評和質疑。這一幕可不常見。就算當天萬科股價大漲8%，都沒起到什麼作用。
萬科的姿態，可以說放到了很低。
如果要說萬科的現狀，套用一個詞——「緊平衡」就可以概括。
一方面，萬科上半年營收1400多億，回款率超100%。第二季度，萬科的經營性現金流終於回正，達到42億。此外，上半年的新增融資和再融資，合計超過600億。這些數字說明，萬科現在能賣出去房子，融資渠道也比較順暢。
但另一方面，資金壓力還不小。截至上半年，萬科有息負債為3312億，佔總資產的23%。其中一年內到期的有息負債1019億，而其持有的貨幣資金則是924億。也就是說，萬科雖然資產規模龐大，負債率也不算高，但能即插即用的自由現金流，規模相對有限。未來一段時間內，這會繼續考驗償債能力。
經過一系列的閃轉騰挪，萬科公開市場的信用至今未破。整個上半年，萬科兌付了73億境內公開債和約104億境外公開債。今年年內，只剩下9月份一筆20億的境內公開債需要兌付。據管理層透露，這筆錢已經準備好了。
就在中期業績會前幾天，萬科還剛剛獲得了一筆融資。具體情況是，萬科兩家子公司將持有的一家北京房企的股權，轉讓給了第三方。這家北京房企曾持有海淀區一塊地，後來把地退回了屬地，因此能拿到一筆土地應收款。萬科實際上是以這筆土地應收款做抵押，從第三方融了一筆資。這筆融資的數額，恰巧就是20億。所以，償還9月份那筆債券，應該夠用。
其實，今年萬科類似的操作不少，核心就是退出非主營業務，清理和轉讓非主業的財務投資，按照郁亮的目標，他希望每年能回籠200億。
過去多年，萬科的戰略可以說一連幾變。最早的2014年，萬科開始摸索轉型，在地產主業之外尋求新的可能。當時有著名的「萬科X」，就是為轉型而進行的一系列業務嘗試。彼時的郁亮絲毫沒有資金壓力，相反萬科的資金流「空前充裕」，他甚至表示「有錢就要任性一點」。
2019年，喊出活下去的萬科決定收縮，要鞏固提升基本盤。不過到了2021年，萬科又提出經營性業務和開發性業務並重，所謂經營性業務，就包括物業服務、商業、物流倉儲、長租公寓、冰雪度假和教育等。似乎又有搞多元經營的苗頭。等到今年，由於經營困難，萬科又決定堅定瘦身。考慮到經營性業務佔用大量公司資金，只能忍痛割捨。
萬科今年的新提法：聚焦主業、瘦身健體，成了當前核心工作思路。除了綜合住區開發、物業管理和租賃住宅三大主業，其他的業務或投資，統統可能被擺上出售貨架。如果市場沒有根本性逆轉，這個大戰略短期應該不會再變了。
除了這次頻頻道歉的萬科，其他幾家房企龍頭，也正各自面臨不同境遇。
據融創剛發布的上半年財報，淨虧損高達150億。上半年，融創的銷售金額同比腰斬，跌幅超過行業平均水平。孫宏斌只能在業績會上表示，行業調整的深度和時間都超出預期。他可能比較頭疼，由於對融創的持續經營能力產生重大疑慮，核數師在這份半年報上出具的是「無法發表結論」。
碧桂園則繼續延遲公布2023年度業績，按照其說法，由於行業持續波動以及正在進行債務重組工作，需要更多時間才能落實財報信息。同時延遲發布的，還有今年的半年報。這已經是碧桂園今年第二次發布業績延期公告，目前其股票仍然停牌，債務重組進展不明，留給外界揣測的空間更大。
相比之下，狀況好一點的是龍湖地產。
和萬科一樣，龍湖至今也沒有出險。不僅如此，龍湖還好幾次提前還債，在業內堪稱另類。今年上半年，龍湖淨利潤達58億，這個表現格外突出。值得一提的是，龍湖的商業板塊貢獻越來越大，按照管理層的預計，到2028年左右，經營性收入佔比能夠過半，從而超過第一曲線。
別人都是忙著聚焦主業，龍湖這是要創造新主業了——這就是國內房地產市場的真實寫照。
