【看中國2024年8月30日訊】國內近期的「房屋養老金」話題，一石激起千層浪。
8月23日，住建部宣布「研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制」、「22個城市已試點」。
輿論嘩然，「變相房地產稅」、「以房養老變成了為房養老」等種種解讀，搞得人心神不寧。一些發布消息的官媒，直接關閉了評論區。
8月26日，住房城鄉建設部回應稱：房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，不會增加個人負擔。公共賬戶按照「取之於房、用之於房」「不增加個人負擔、不減損個人權益」的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集。目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費。房屋養老金公共賬戶建立後，會增加社會福祉，不會增加個人負擔。
這場輿論風波才算告一段落。然而，從「研究」直接跨入「試點」的房屋養老金制度，並沒有給出具體的方案，撲朔迷離。「不需要額外繳費」，就是「不增加個人負擔、不減損個人權益」嗎？不見得。
「房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成」，是制度設計的題眼。
「個人賬戶」是指「住宅專項維修資金」。《住宅專項維修資金管理辦法》明文規定，「住宅專項維修資金」是用於「住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的資金」，還特別強調了「不得挪作他用」。為了保持這一專項資金的可持續性，還規定了「業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交」。
根據上述規定，正常設立和運作的「住宅專項維修資金」專款專用，花完再交，是可以實現住宅的維護、更新和改造的資金長期閉環的。
那麼，設立公共賬戶是幹嘛的呢？專家稱，是用來「兜底」的。較早參與「房屋養老金制度」課題研究的專家、華中師範大學經濟與工商管理學院副院長陳淑雲稱，「房屋養老金是一項有中國特色的新制度，由政府主導的公共賬戶起兜底作用」。
但只有未設立「住宅專項維修資金」的房屋才有需要「兜底」。總之，有「個人賬戶」的住宅房屋不需要公共賬戶「兜底」，需要政府「兜底」的住宅房屋沒有「個人賬戶」。
那麼，「房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成」這句話，又該如何理解？這其中隱藏的關鍵詞是：「統籌」。
「房屋養老金」的提法，「個人賬戶和公共賬戶」的組合設計，靈感來自醫保、社保統籌。激發這一「靈感」的，是住宅專項維修資金「個人賬戶」的賬上趴了很多錢。錢多了就被惦記上了，這從力推「房屋養老金」制度的專家的發言中可以找到蛛絲馬跡。
上海市房地產科學研究院院長嚴榮等今年在《中國房地產金融》發表的一篇文章中提出，目前，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元，但累計使用資金僅佔累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%。嚴院長得出的結論是「大量資金沉澱未有效利用，且單項使用率不均」。
數據部分很容易理解。一般住宅的使用壽命為50年，高層建築理論上應該是100年。「住宅專項維修資金」制度實施至今不到20年。即便按照網上流傳的說法，中國商品房住宅的實際壽命僅為30年，規範設立「住宅專項維修資金」的商品房的房齡距離「大限」至少還有10年以上。沒到花大錢的時候，專項維修資金自然沒花多少。
因此，這1萬億的結余，不是「大量資金沉澱未有效利用」，這種「資金沉澱」本來就是設立「住宅專項維修資金」的設立初衷。難道房齡不到20年的房子大修三五遍，把錢花掉大半，才是「有效利用」嗎？至於「單項使用率不均」，就有點不知所云了。全國的商品房房齡不同、設計和建築標準不同，業主的需求不同，住宅專項維修資金的使用進度不同、開支項目不同是正常，本來就不存在「平均」。
嚴院長們想要的「有效利用」，顯然不是讓業主們提前大修，而是「統籌使用」。
「房屋養老金」制度鬧得沸沸揚揚後，嚴院長發了一段視頻，其中一些提法頗為耐人尋味。在視頻中，他先是強調了「公共賬戶是針對公共部位帶來的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集，主要的來源包括城鎮土地出讓收益……另外還可以來自於老舊小區改造資金以及其他財政資金」。這和住建部的政策解釋一致。
嚴院長後面的話就需要細品了，他說：「當前研究建立公共賬戶並不需要老百姓直接出錢。當然，在管理模式上，公共賬戶要實行統籌管理，與個人賬戶有區別」。
一個「當前」、一個「直接」，很值得玩味。
「試點」階段乃至運行初期，公共歸公共、個人歸個人。但是，財政壓力積累到一定程度，個人賬戶會被公共賬戶「統籌」掉了。社保、醫保個人賬戶統籌，就是這樣的軌跡。
統籌住宅專項維修資金的「個人賬戶」，的確不需要老百姓「直接」出錢，但是個人賬戶的錢會統籌進「公共賬戶」，被「間接」花掉，比如，你繳納「住宅專項維修資金」就可以用到別人家的房屋維修、改造上了，相當於繞開了《住宅專項維修資金管理辦法》「專款專用」的原則。這也是社保、醫保的老配方、老味道。
這並非腦洞大開的妄自揣測，而是有跡可循的。試想一下，要是「公共賬戶」的資金來源自始至終都是城鎮土地出讓金等財政資金，那就是財政資金籌措和使用的「家務事」。所謂「公共賬戶」無非是財政資金的專項賬戶，政府想怎麼設就怎麼設，該怎麼用就怎麼用，不會有人反對。財政為缺乏維修資金來源的住宅兜底，也談不上什麼「特色制度」。財政對缺乏維修能力的貧窮社區進行專項補貼，是各國通行的做法。這是政府公共服務兜底作用的應有之義，並不是什麼「特色制度」。各國的這種財政補貼，都不牽扯到歸屬業主、專款專用的住宅專項維修資金。
「房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成」的「特色制度」，是欲語還休的意味深長。然而，真要用設立公共賬戶的方式，把個人賬戶的「住宅專項維修資金」統籌進去，於理不合，且存在明顯的風險。
實際上，住宅專項維修資金並不是「個人賬戶」，是與房屋綁定的專項賬戶，是房屋產權不可分割的部分。根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，住宅專項維修資金是「按房屋戶門號設分戶賬」，而不是以業主個人名義開設的賬戶。即便業主賣房走人，也不能把賬戶裡的錢帶走。
因此，無論出於怎樣的目的，用怎樣的方式，把「住宅專項維修資金」弄到其他賬戶挪作他用，都是對房屋產權的侵犯。
這種以「公共」之名，化私為公的「統籌」在實踐中已經出現了大量的問題。不是減少了財政缺口，而是擴大了財政缺口。被統籌的社保、醫保就是如此。統籌之後，「個人賬戶」不再獨立核算，而是和「公共賬戶」攪合在一起，該補貼的沒補貼，不該花的卻花了，成了「多軌制」的糊塗賬。以至於資金缺口迅速放大。目前社保、醫保的統籌都存在這樣的問題，「住宅專項維修資金」統籌就能做得更好嗎？
更有一種專家意見，統籌後「引入金融工具」以實現資金「增值」。這就有點睜眼說瞎話的意思了。「金融工具」又不是包贏不虧的點金石，而是有風險的。以目前「資產荒」的金融形勢，什麼樣的「金融工具」可以實現增值呢？一旦造成虧損，豈不是又要「兜底」了？為了「兜底」搞統籌，結果還得另外再找「兜底」，那就很尷尬了。
當然，專家把主意打到了住宅專項維修資金的良苦用心，可以理解。房地產行業現在這個樣子，原來靠房地產帶動的大量內需消失了，土地財政出現疲軟，專家們「急地方政府所急」。但是，也不能病急亂投醫。「急公好義」可以有，「急功好利」是危險的。
1萬億的全國住宅專項維修資金看上去很龐大，和土地財政流失的大窟窿比，那就是一點「蚊子肉」。而且，這些有住宅專項維修資金的商品房過不了幾年也要進入大修高潮，自顧不暇，哪有餘力供財政「統籌使用」？真把這筆錢「統」沒了，「老破小」缺乏維修資金的問題沒解決，大量商品房的維修資金缺口又冒出來，還得找財政兜底，窟窿只會更大，安全風險更高。
即便從當下提振房市的角度看，市場心態高度敏感，任何損害房屋產權的做法都會引發嚴重的負面反應。房市風雨飄搖，就不要再搞什麼小動作了。
總而言之，僅僅是「不需要額外繳費」，並不能保證房屋養老金「不增加個人負擔、不減損個人權益」。增加保障房、推進城市更新，無疑需要大量投入資金，這應該由財政負擔，而不是轉嫁給個人。這些所謂「專家學者」的心思最後別用在明修棧道、暗度陳倉的「乾坤大挪移」，不要把主意打到住宅專項維修資金頭上的歪腦筋。
