上海等22個城市目前正在進行試點房屋養老金。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2024年8月26日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國住建部表示，中國將研究建立房屋養老金制度，目前已在上海等22個城市試點。官方信息表明將建立公共賬戶，從土地出讓金和政府財政籌集資金，但經濟下滑、財政等收入下降，錢從哪裡來？
上海等22個城市目前正在進行試點房屋養老金
中國國務院新聞辦公室8月23日舉行新聞發布會。中國住房和城鄉建設部副部長董建國在會上說，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在進行試點。
董建國說，房屋養老金個人賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經建立，試點的重點是政府將公共賬戶建立起來。
上海市房地產科學研究院一份報告指出，目前，中國住宅專項維修資金結余超過1萬億元（人民幣，下同），上海、北京、杭州等城市結余超過百億元，但累計使用資金僅佔累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金沉澱未有效利用，且單項使用率不均。
中國房地產研究機構中國指數研究院（中指院）分析師認為，隨著中國房地產市場逐漸進入存量時代，需要維護、改造的老舊房屋佔比快速提升，僅依靠住宅專項維修資金已經難以滿足小區維護改造需求，亟需增量資金入場。
中國大陸媒體引述分析人士報導，認為此次中國住建部表態後，房屋養老金制度的試點已邁出關鍵步伐，預計隨著試點的進行，房屋養老金制度後續有望進一步推廣到更多城市。
房屋養老金制度是什麼？
綜合中國澎湃新聞等媒體8月26日報導，房屋養老金制度備受關注。有觀點認為，房屋養老金是衝著「老破小」來收的，併發布「老破小趕快賣」等言論。
「老破小」一般指那些在主城區30-60㎡的老房子，經過房改的房產或是職工房、安置房之類的，年代久遠，戶型簡單，沒有電梯，沒有物業管理，居住密度高，小區環境差，沒有停車位等。
從公開信息來看，目前中國關於房屋養老金還沒有統一的定義。
中央財經大學教授、法學院院長尹飛發文表示，房屋與普通商品相比，其生命週期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作「房屋養老金」。目前制度設計中涉及的房屋養老金，僅限於城市規劃區內、以區分建築物形式存在的住房。
文章表示，這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬戶。目前，房屋養老金公共賬戶的款項來自於公共資金，按照「不增加個人負擔，不減損個人權益」的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。
尹飛在接受澎湃新聞採訪中表示，房屋養老金制度並非針對「老破小」。通俗理解，房屋養老金包括個人賬戶和公共賬戶。其中，個人賬戶即現行的住房專項維修資金；建立公共賬戶是目前這項制度要解決的重點。
尹飛表示，舉例而言，小區電梯等共有部分壞了就使用個人賬戶即住宅專項維修資金；但如地震之後需要對相關區域裡的房屋進行檢測，或者某樓盤出現涉及人民群眾生命財產安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來出。
「從出發點來說，房屋養老金的核心是通過設立公共賬戶，使用公共資金來解決涉及公共安全的問題。」尹飛說。
房屋養老金是變相的房產稅？
中國的社交媒體上還有議論稱，「加強版房產稅來了」，「建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度是換個說法的房產稅」，「無免征額、見房就收」。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，房屋養老金不是房產稅。房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶組成。其中個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經建立起來，而公共賬戶是後續會加快建立的，是政府自己籌資的，不需要個人出資。
8月26日，中國住建部主管的媒體《建築雜誌社》發布社評文章稱，「連日來，早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養老金制度，被嚴重誤讀。」
官媒文章表示，這裡的公共賬戶並不需要老百姓出錢，「個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了」。
官媒文章表示，養老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可以通過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。
錢從哪裡來？
雖然官媒文章列舉了資金來源，但中國經濟下滑、土地出讓金和財政等收入下降，錢從哪裡來？
中國財政部8月26日發布數據顯示，今年1-7月，全國一般公共預算收入135663億元，同比下降2.6%；1-7月，全國一般公共預算支出155463億元，同比增長2.5%。
按照歷史數據推算，7月，全國一般公共預算收入19750億元，同比下降1.9%；一般公共預算支出18892億元，同比增長6.6%。
收入方面依然是受到稅收收入下降的拖累。7月，稅收收入錄得17160億元，同比下降4%，非稅收入2590億元，同比增長14.6%。
值得注意的是，包括罰款在內的非稅收入常年處於兩位數增長狀態，對稅收收入下降起到了一定的彌補作用。
從中國財政部的第二本賬--「政府性基金預算」來看，1-7月，全國政府性基金預算收入23295億元，同比下降18.5%。其中，地方政府國有土地使用權出讓收入17763億元，同比下降22.3%。
按照歷史數據推算，7月，國有土地使用權出讓收入2500億元，同比下降40.3%，降幅較6月擴大5.0個百分點。
東方金誠國際信用評估有限公司研究發展部總監馮琳表示，7月土地出讓金收入降幅擴大的背後是房地產市場仍低迷，房企拿地需求大幅下降。1-7月累計，土地出讓金收入同比下降22.3%，降幅較1-6月擴大4個百分點，也較去年全年-13.2%的同比降幅明顯擴大。
銀河證券宏觀經濟研究員聶天奇也指出，年初以來，土地收入的持續偏弱是掣肘財政收支的主要因素之一，年初預算目標制定時，對於全年土地收入的預期目標較為樂觀，但與當前運行情況存在較大差異。
他指出，按目前財政數據大致測算，全年一、二本賬的合計收入缺口或在萬億元左右，將使全年財政政策力度進一步降低。按目前收入進度測算，今年財政欠收規模或大於2023年，僅次於2022年。
