【看中國2024年8月23日訊】如果不是走投無路，相信沒有人願意自己辛辛苦苦買的房，最後被拿去法拍。
房地產研究機構克而瑞最近發布的數據顯示，2024年上半年全中國住宅類法拍房挂拍量超過20.2萬套，同比增幅超過12%，但法拍房成交率逐年下滑，2024年上半年的法拍成交率僅有17%，較上年同期下降了7個百分點。
從折價比例來看，今年上半年成交法拍房的平均折扣比例達33%，同比增加3個百分點，在房屋交易量持續收窄的背景下，法拍房的折扣力度也在進一步擴大。
但即便33%的折扣比例，但成交率也僅有17%，樓市不吃香，法拍房也沒人願意買了。
這不是一個好信號。
從供給端來看，什麼樣的房子會被法拍？
要麼是房貸違約，要麼是經營負債欠款，總而言之，一定是債務出現了破產，才會被法院下令房產拍賣，以抵消欠款。但從成交率來看，大部分的法拍房經過一拍二拍三拍，房產價值也越來越低，這也反映出隨著房地產的下行，在房價下跌的預期下，人們過去對房地產的痴迷，如今已然到了祛魅的時刻。
而這一輪法拍房的數量上升，實際上也是國內房地產市場一系列變化的綜合性結果。
首先，法拍房可以說是早期爛尾樓的遺產，在樓市下行的過程中，新的房子都沒人要買了，爛尾樓也處在一個供過於求的狀態。疊加一年買房比一年便宜的預期下，消費者的觀望心態也在大大增加。
以最近買房的人群為例，所能夠使用的貸款優惠，會比兩三年前買房的人好很多，這也意味著，在兩三年前或更早之前買房的人，他們的貸款壓力會更大，如果遇到了爛尾樓，那麼財務壓力也就會更大。
克而瑞的報告也提出了類似的觀察。報告說，國內樓市目前仍處於下行階段，加上經濟承壓，前些年高槓桿買房的群體將面臨較大的還款壓力，貸款違約風險將增加，這也代表著國內住宅類法拍房的供應規模，還會繼續上升。
說到底，買房這件事從來就不是剛需。
比起買房，租房顯然是更划算的買賣；國內房屋租售比依然較高，這意味著租房是比買房更經濟實用的做法，但為什麼過去那麼多家庭對買房趨之若鶩呢？
答案還在於，買房不僅僅是買房，還可以起到增值保值的作用。
儘管過去買房貸款利率較高，但每年房價的上漲，依然可以抵消貸款利率，因此買房在過去，從來就不僅僅是剛需，更是增值保值一體的綜合性消費行為。
現在，隨著房價的下跌，前幾年高位接盤買房的家庭，不得不承受更大的財務壓力，在預期收入下滑、就業機會減少之下，一旦出現房貸違約，就有可能面臨被法拍的命運。而法拍房供應不斷增長，在房價預期下跌的陰影下，願意買法拍房的群體也在觀望，進一步導致了法拍房的成交低迷。
克而瑞的報告中，還表明瞭二線城市的法拍房增幅最為突出。在鄭州，2024年上半年的法拍房挂拍套數達5178套，較去年同期大增43%；另外廈門、蘇州、福州等城市的住宅類法拍房掛牌量也同比增長超過40%。
二線城市的法拍房數量暴增的背後，也說明瞭，一旦遇到宏觀經濟增長放緩，抗不確定性風險最弱的，依然還是二線城市。
反觀一線城市，法拍房數量反而有所下降。
在上海，2024年上半年，上海法拍房挂拍量1111套，較2023年同期下降了63%，在法拍房規模較大的城市中，合肥、成都、長沙、天津挂拍量也明顯下降，法拍房規模快速收縮。
這表明，二線城市中的債務群體也呈現分化效應。在成都、長沙這樣的地方，地產下行週期帶來的法拍房數量暴增，已經開始慢慢下滑，而在鄭州、廈門這樣的地方，效應才剛剛開始。
法拍房數量增長背後，反映的還是結構性問題。經濟下行壓力增加，直面壓力最大的群體就是高槓桿買房的家庭，他們在房價高位接盤，每個月都面臨較高的房貸壓力，一旦遇到失去工作、收入下滑，就極有可能無法抹平房貸，最終陷入財務危機。
宏觀上看，法拍房增長，也反映了過去中國經濟過度依賴房地產行業的結構性問題，房地產一榮俱榮一損俱損，地產一下行，消費者信心就出現不足，購買力下降，消費開始降級。
而7月份，國內新房價格下跌再次創新高，這也反映了這一輪房地產下行週期，還遠沒有到盡頭。
地產只要不斷下行，法拍房數量只會有增無減。而法拍房在二線城市增長較為突出，也是因為二線城市的經濟基礎薄弱，和一線城市相比，二線城市的依賴性更強，例如蘇州對外貿的依賴，這種較為明顯的單點依賴，遇到宏觀週期，受到的衝擊也就更大。
此外，過去一些二線城市快速發展，大量引入投資和開發項目，但需求沒有如預期增長，也導致供應過剩，也加重了市場壓力。
自去年7月以來，國內無論是法拍房還是二手房的掛牌量，都在提升。法拍房的增加，本質上都是因為房貸無法償還，或者業主認為這個房子的市值即便付完貸款之後也不划算，因此無奈選擇「棄房斷供」，這也表明國內房地產市場下行壓力，正在擴散。
不僅僅是預售房、新房，現在連二手房和法拍房也開始出現問題。
法拍房的最大問題，依然是有沒有人願意接盤。
如果沒有「接盤俠」願意接手，或者試圖在法拍房或二手房的市場中牟利，將會讓法拍房的成交價格快速降低，幾拍之後房價打了好幾折，也會讓銀行想要透過法拍將呆賬補回的可行性大打折扣，最終釀成銀行風險。
不管是過去數年的房地產開發商債務違約，還是現在的個人房貸違約，最終為他們兜底的，都是銀行系統，一旦這二者產生大規模的債務違約，銀行業也將直面系統性金融風險。
這才是最可怕的。
2008年的次貸危機，就是美國第四大投資銀行雷曼兄弟發現即便將房屋法拍後也沒有辦法收回房貸，於是就把房貸長期積累的呆賬，透過財務美化的手段，將劣質債務跟其他優質貸款綁在一起，然後賣掉。
如果有人願意買這種房屋抵押貸款債券，也不會出現大問題，但這種壞資產和好資產共同捆綁然後出售的債券，雖然可以降低買債的風險，但最終也導致金融風險隨著這種債券開始擴散。
只要其中有一筆無法清償，就會導致整筆債券都欠缺採購意願，最終就會讓債券持有人面臨投資虧損的結果。
而今天，中國銀行的利差已經降到一個歷史低值，在預期中的貸款利率還會繼續下降的情況下，對銀行而言，任何風險都有可能會成為「壓倒駱駝的最後一根稻草」。
而法拍房的增加，毫無疑問就是一個高度不確定性的因素，這不僅僅會讓銀行兜底風險加劇，也表明瞭越來越多的家庭，正在清償自己的資產負債表。
從主動加槓桿，到被動去槓桿，經濟週期它是一個輪迴，只是如今這輪迴，來的過於快了些，以致於人們根本沒有做好準備。
責任編輯:宇真
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